近年來(lái)，房屋二級(jí)市場(chǎng)的買賣不當(dāng)升溫。二手房因價(jià)格低、位置選擇余地廣、有現(xiàn)房等優(yōu)點(diǎn)為相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)房者所青睞，但是二手房買賣情況相對(duì)復(fù)雜，發(fā)生的糾紛也比較多。那么購(gòu)房者該如何防范購(gòu)買二手房過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)？筆者認(rèn)為：

一、查清房屋產(chǎn)權(quán)狀況

房屋為不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證是合法產(chǎn)權(quán)的證明。所以購(gòu)買二手房時(shí)，必須要弄清房屋的權(quán)屬情況。尤其要注意：

1、共有產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證上有共有人的姓名，出賣共有產(chǎn)權(quán)的房屋只有共有人都同意才能出賣，所以購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房屋如只有一人到場(chǎng)，須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續(xù)時(shí)，才可以購(gòu)買。否則，按目前的法律規(guī)定簽的買賣合同屬無(wú)效合同，購(gòu)買方無(wú)法追究簽約者的違約責(zé)任，只能追究簽約者的締約過(guò)失責(zé)任。

2、對(duì)于房改房，要確認(rèn)原單位是否同意出售該房屋。根據(jù)我國(guó)的房改政策，在房改的不同時(shí)期實(shí)行不同的政策，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，須確定是否已按成本價(jià)補(bǔ)足差價(jià)，或者已與原單位確定了如何按比例分成。還有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂了服務(wù)年限合同，原單位有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。所以對(duì)于房改房，最好有單位同意出售的證明。

3、對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房，該公房單位都保留了優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，且這些公房大多集中在單位的一個(gè)大院內(nèi)，不宜外人入住，所以這種公房在沒(méi)有獲得單位同意以前，最好不能買。

4、對(duì)于單位集資房及農(nóng)村自住房要慎購(gòu)。因集資房存在土地級(jí)差、補(bǔ)交費(fèi)用的問(wèn)題；而農(nóng)村自住房只有房屋產(chǎn)權(quán)證明，沒(méi)有土地使用權(quán)證，該土地是國(guó)家批準(zhǔn)只能作為村民自住房用地，不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。

5、對(duì)產(chǎn)權(quán)有糾紛，產(chǎn)權(quán)不清，無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，不能購(gòu)買，因這些買賣合同不能受法律保護(hù)。

二、購(gòu)買二手預(yù)售房必須依法進(jìn)行

目前二手房市場(chǎng)上預(yù)售房的轉(zhuǎn)讓占了很大一部分。預(yù)售房的轉(zhuǎn)讓作為出讓方是一種投資行為。購(gòu)買方要使自己的權(quán)利受到保護(hù)，必須要征得原出讓方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司得同意或經(jīng)備案登記。

由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，目前我國(guó)法律不允許不動(dòng)產(chǎn)短期內(nèi)經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓不經(jīng)過(guò)戶，而只對(duì)最終的結(jié)果進(jìn)行登記。所以轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)和行為必須得到原出讓方房地產(chǎn)公司同意后，由購(gòu)買方同房地產(chǎn)公司訂立新的合同，然后到交易中心備案才有法律保障。

三、查驗(yàn)房屋權(quán)屬證書并實(shí)地查看房屋

購(gòu)買二手房，最大的好處是可以對(duì)照權(quán)屬證書進(jìn)行實(shí)地看房。首先，對(duì)照房屋所有權(quán)證所登記的房屋坐落位置與實(shí)地查看的房子所處的位置是否一致。其次，實(shí)地查看房屋時(shí)要核對(duì)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證原件，且出讓方是房屋所有權(quán)證所登記的產(chǎn)權(quán)人。再次，就是了解房屋的實(shí)際情況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施和物業(yè)管理。對(duì)于房屋的實(shí)際情況可以從房屋的建成年代，建筑面積（自有面積和分?jǐn)偯娣e）是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致；房屋布局是否合理，設(shè)施是否完好。房屋周圍有無(wú)污染源、周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、房屋供電容量、水質(zhì)、水壓、燃?xì)夤?yīng)等怎樣。對(duì)于物業(yè)管理也只能通過(guò)多方了解其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況。了解是否建立公共設(shè)施設(shè)備維修專項(xiàng)基金。

四、購(gòu)房者親自簽訂合同并辦理過(guò)戶手續(xù)

二手房買賣中訂立購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房方要親自到場(chǎng)訂立合同，這樣可確信出讓方（產(chǎn)權(quán)登記的所有人）親自簽字，避免出現(xiàn)無(wú)效合同。如產(chǎn)權(quán)人委托別人簽字，必須確信該委托書是產(chǎn)權(quán)人委托的。親自簽訂合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同文本。合同簽訂后，購(gòu)房者最好親自辦理過(guò)戶手續(xù)。