基本案情

1994年7月11日，余杭市彭公鄉人民政府為加強土地管理,有效地制亂占地建房現象，經鄉人民政府同意在長村長池畈集資聯建住房，王某、徐某、王xx以家庭名義在上述土地上于1994年共同申請出資建造兩間三層房屋，并一直居住使用該房屋。

2023年7月17日，王某、徐某、王xx與徐xx(以下稱甲、乙方)簽訂房屋買賣協議書，雙方約定：

一、房屋概況:1、坐落：余杭區瓶窯鎮彭公瓜村18號（老104國道邊）；2、結構：磚混結構，兩間三層；3、權屬狀況：小產權房；甲方自愿將上述房產轉讓于乙方所有。

二、成交價格：人民幣柒拾萬元整。三、付款方式：在簽訂本協議前，甲方已經收到乙方定金（現金）貳拾萬元整，余款伍拾萬元在簽訂本協議時一次性付清；

三、甲、乙雙方確認將此購房款轉入收款人名稱王xx，開戶行為信用社，收款帳號：62×××08。

四、甲方職責：1、甲方保證該房屋產權明確，無產權糾紛，保證乙方享有房屋完整的所有權和使用權；2、在政策條件允許下，甲方應無條件配合乙方辦妥房產過戶手續；3、簽訂本協議時，甲方承諾將房屋在15天內騰空交于乙方使用；4、若遇政府拆遷，拆遷費、補償費等所有一切應由乙方享有；

五、如甲方違約導致合同解除或因法律、政策原因導致合同無效的，甲方除應全額返還購房屋價款外，另應按月利率千之二十的標準支付利息，計算期間自款項交付之日起，至甲方實際全額歸還之日止；如乙方有其他損失的，甲方仍應予以承擔（包括乙方對該房屋已進行的裝修、裝飾、搬遷等產生的所有費用），并另行支付乙方違約金30萬元。

六、房屋四至：東至徐勤屋，南至老104國道，西至呂培良房屋，以王某的圍墻為界，北至后水溝止。另注明：如果在三年內（即2023年7月17日前）遇政府拆遷，則由乙方再一次性補助甲方貳拾萬元正。

協議簽訂后，被告徐xx已按協議約定支付原告王某、徐某、王xx購房款70萬元。現案涉房屋由被告徐xx占有，被告徐xx已委托設計、裝修公司對該房屋進行裝修，且該房屋的外墻、屋頂、門窗等正在立面整治中。

王某、徐某、王xx覺得該小產權房買賣違背國家法律規定，應當無效，并多次與徐xx協商，要求撤銷雙方之間的小產權房買賣協議。

爭議焦點

1、徐xx存不存在強行入住涉案房屋。

2、本案涉及的房屋所占用的土地屬于農村住宅還是小產房屋。

3、王某、徐某、王xx與徐xx屬不屬于同一個集體。

法院認為，訴爭房屋系原告王某、徐某、王xx以家庭名義于1994年共同申請出資建造，該房屋至今雖未辦理出相關權屬憑證，但根據本案查明的案件事實以及相關證據材料證實，該房屋系原告王某、徐某、王xx在支付相應的土地使用費等款項后，已經相關部門規劃審批同意予以建造，原告王某、徐某、王xx對訴爭房屋享有相應權利是不爭的事實；

同時，原、被告于2023年7月17日簽訂的房屋買賣協議書，系雙方當事人真實意思的表示，且被告徐xx已按約付清購房款，也實際占有了該房屋，該買賣合同并未違反法律或行政法規規定的效力性強制規定。

現原告王某、徐某、王xx作為出賣人，以在締約時對訴爭房屋沒有所有權以及違反法律或行政法規規定為由主張合同無效，依據不足，本院不予支持。

小產權房屋因為不能辦理房產證的問題，還常常出現一房兩賣、遭遇拆遷賠償糾紛、脫離監管質量難以保證、購房時無法進行銀行貸款、套現困難，難以轉讓、小產權房難分割、有可能被無償征用或者征收、隨時面臨業主“違約風險”等一系列問題。建議不要隨便購買小產權房屋，如果遇到類似的事情，及時咨詢律師，規避風險。