你因租房問題困擾過嗎

你曾有租賃違約的窘境嗎

一堆疑惑怎么辦

別擔心！這條房屋租賃法律小知識

為大家減少因租房產生的苦惱

一起學習起來吧

很多人對房屋租賃有不少疑問，因此，今天結合民法典合同編租賃合同這一章節的相關法律規定，跟大家聊一聊居民日常生活中房屋租賃的那些事兒~

租房子除了租金之外，大家首先關心的就是“可以租多久”“房東和房客的義務有哪些”等等，諸如此類的問題。下面就為大家來詳細地介紹一下——

1 房子最長可以租多久？

根據民法典第七百零五條之規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

說得通俗些，也就是單次簽約租賃期限最長為20年。舉個例子，如果小李想向小王租一套房子50年，那么他至少要與小王簽訂三次租房合同，且每次約定的租賃期限不得超過20年，這樣才能保證自己50年的租賃期限受法律保護。

2 房東（出租人）的義務有哪些？

根據民法典第七百零八條之規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。

根據民法典第七百一十二條之規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。

根據以上法律規定，房東要按時交房并且保證房子能夠以約定的用途讓房客使用。一般來說，房子的維修事宜都由房東解決，但是如果合同中約定由房客自行維修的，那么房東就不用再承擔房子的維修責任。所以，出租房屋的維修義務有約定就遵從約定，沒有約定就找房東。

3 租客（承租人）的義務有哪些？

根據民法典第七百零九條之規定，承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，應當根據租賃物的性質使用。

根據民法典第七百二十二條之規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

房客不可以擅自改變房屋的用途，比如說：合同中明確約定房子是供日常居住使用的，房客就不能隨便把房子當成辦公場所來從事經營活動。房客還應當按時足額支付房租，無正當理由拖欠租金，可是要被房東“掃地出門”的。

以上三點就是房屋租賃中最基本的法律常識，如果房東和租客都能夠遵守約定，那么必定不會產生糾紛。

然而現實生活中，總會有缺乏契約精神的人存在，或者是發生了意想不到的突發情況，由此房屋租賃就會產生很多糾葛。

接下來讓我們來看一看張老伯與他的三個房客之間的故事：

說法案例

張老伯名下有三套房屋分別出租給了小賈、大林和老王。

小賈向張老伯承租了位于一樓的101室房屋，合同約定僅供小賈居住之用，小賈承租房屋后，發現自己可以利用101房屋的露天天井搭個燒烤架做燒烤，于是就瞞著張老伯做起了燒烤生意。結果，因為生意太好，手忙腳亂中不慎引起火災，造成了十五萬的房屋損失。

大林租借的是張老伯位于二樓的202室房屋，是一套三室一廳的大房子，為了能夠將租金降低，大林跟張老伯約定，租賃期間房屋的維修事宜及費用由自己負責，張老伯為了省心，也就同意了。

后來，大林因為經濟壓力，瞞著張老伯將202室房屋中的兩間房間轉租給甲、乙二人。有一次，張老伯上門查看時，發現了甲、乙也借住在房屋中，詢問之下才知道了大林轉租的事情，張老伯對此不置可否。

半年后，因為大林遲遲沒有支付租金，張老伯上門討要，甲、乙知道后，代大林向張老伯支付了房屋的租金。誰知下一季度，大林依然沒有按時支付房租，甲、乙也不愿再替大林支付房租。張老伯以大林是未經自己允許的轉租，要求與大林解除房屋租賃合同。大林則要求扣除租賃期間房屋的維修費用之后再支付剩余房租。

老王一家三口多年來都是租住在張老伯位于三樓的303房屋，房屋的租賃人為老王。后來，老王因為疾病原因去世，張老伯想收回房屋，老王妻女以租賃合同未到期為由，拒絕搬出303房屋。張老伯為了盡快收回房屋，將房子以比市場價低20萬的價格出售給了好朋友老李。老王妻女知道后，以買賣不破租賃為由主張繼續使用房屋并且要求張老伯向自己娘倆承擔侵害承租人優先購買權的賠償責任。

律師釋法

關于101房屋租賃糾紛的處理：

根據民法典第七百一十一條：“承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求承擔賠償責任。”之規定，101室房屋的火災損失應當由小賈承擔，并且張老伯可以主張解除合同，將房屋收回。

關于202房屋租賃糾紛的處理：

首先，關于大林與甲、乙之間的轉租，因為張老伯得知后，六個月內未提出異議，根據民法典第七百一十八條：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租”之規定，就視為張老伯已經同意轉租，因此張老伯不得以民法典第七百一十六條：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”的規定，主張解除與大林的合同，但是張老伯可以大林逾期不支付房租為由，與大林解除合同。

其次，根據民法典第七百一十九條的規定，甲、乙替大林支付的房租可以按照次承租人代為支付租金和違約金情形來處理，也就是先充抵甲、乙應當支付給大林的房租，如果超出他們應該要支付的租金，他們可以向大林追償。

最后，對于大林要求房屋的維修費用在房租中抵充的主張，由于租賃房屋時大林為了讓張老伯降低房租金額，約定維修事宜及費用由自己負責，因此，此時他的這一主張是得不到支持的。

根據民法典第七百一十三條：“承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。”的規定，如果沒有特殊約定，則房子的維修事宜及費用一般都由房東負責，當然，房屋損壞是由房客造成的除外。

關于303房屋租賃糾紛的處理：

老王妻女以租賃合同沒到期為由拒絕搬出303房屋的主張是合法的，根據民法典第七百三十二條：“承租人在房屋租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”，這一法律規定保護了與承租人共同居住人的繼續承租權。

張老伯的房子雖然出售給了老李，但是根據民法典第七百二十五條之規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”，老李依然沒有權利在租賃合同未到期前趕走老王妻女。

而針對張老伯以低于市場價20萬的價格出售給了第三人老李的行為，依據民法典第七百二十八條之規定，老王妻女有權要求張老伯賠償市場價與交易價之間的價差損失即20萬元。

根據民法典第七百二十六條、第七百二十七條之規定，承租人對于租賃房屋是享有優先購買權的，也就是說房東想要出售出租房，應當要在出賣之前的合理期限內（如果房子是通過拍賣的方式出售，則需要在拍賣五日前）通知房客，房客在同等條件下，享有優先購買的權利，如果房客在得知后十五天內沒有明確表示要購買，則視為放棄購買租賃房屋。當然，如果房東是將房子出售給房子的按份共有人或者近親屬的，則房客是不享有這一優先購買權的。

律師提議

無論是作為房東還是房客，律師建議在簽訂租賃合同時，將房屋的地址、用途、租賃期限、租金及支付期限和方式、押金、維修費、物業費、水電煤、違約責任等條款都進行明確詳細地約定，以防在未來發生糾紛時，因約定不明而造成自己的損失。