土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。那么，土地出讓金是否可以返還，土地出讓金怎么算？

網友咨詢：法律允不允許返還土地出讓金？

北京大成律師事務所王文婷律師解答：

禁止土地出讓金的返還，不過可以通過從先租后轉，或者工程進行中以提供配套建設基金的名義進行間接上的資金支持。

根據國土資源部2023年第61號令《節約集約利用土地規定》，其中有以下規定：

第二十二條 經營性用地應當以招標拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價格。

各類有償使用的土地供應不得低于國家規定的用地最低價標準。

禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款。

第二十三條 市、縣國土資源主管部門可以采取先出租后出讓、在法定最高年期內實行縮短出讓年期等方式出讓土地。

采取先出租后出讓方式供應工業用地的，應當符合國土資源部規定的行業目錄。

王文婷律師解析：

計算方法：

一、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

土地出讓金返還方式

1、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房；

2、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)；

3、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設；

4、土地出讓金返還用于建設公共配套設施(學校、醫院、幼兒園、體育場館)；

5、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人；

6、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助。

王文婷律師碩士學位，擁有律師，注冊會計師雙證資格，執業期間多次處理大型拆遷征地、大型公司企業事訴訟與仲裁民商、政府采購專項及訴訟、政府及企業法律顧問、行政訴訟、債權債務、征地拆遷事務等領域的案件。