婚前購房有六種情形，離婚時房產分割原則如下：

一、婚前共同出資購房，登記在一方名下或雙方名下的情況

1、登記在雙方名下，有約定按約定，無約定或約定不明，雙方舉證證明各自出資比例后按出資比例分割或者法院綜合多方因素（如購房合意、購房時間、結婚時間、子女、有無過錯等）認定為夫妻共同財產平均分割或承辦法官自由裁量分割比例。

2、登記在一方名下，有約定按約定，無約定或約定不明，另一方舉證證明其在婚前出資購房，法院按按出資比例分割或者法院綜合多方因素（如購房合意、購房時間、結婚時間、子女、有無過錯等）認定為夫妻共同財產平均分割或承辦法官自由裁量分割比例。

二、婚前一方全資或部分出資購房，登記在另一方名下的情況（因戶口、限購等原因）

1、雙方同居但最終沒有登記結婚或結婚前分手，一般按同居財產分割。

2、雙方舉證證明有購房合同及各自出資比例，一般按出資比例分割。

3、購房后隨即結婚，考慮以結婚為目的的購房合意，按夫妻共同財產進行平均分割或法院自由裁量按比例分割。

4、一些法院認為是屬于以結婚為目的的贈予，在雙方結婚的情況下，視為未登記方對登記方的贈與，屬于產權登記方的個人財產，非夫妻共同財產。

5、一些法院認為屬于附條件的贈予，在雙方結婚的情況下，視為夫妻共同財產。如果沒有結婚，應當返還房產，另有約定，從其約定。

可以看出，這種情況下的房產分割比較復雜，目前法院沒有形成統一的分割意見（有五種分割意見），當事人必須在專業律師指導下根據自己收集掌握的證據，結合當地法院主流審判意見或觀點，搜索當地法院的相似案例（同案同判），合理地選擇自己的訴訟主張和策略，否則敗訴可能性比較大。

三、婚前雙方父母部分出資的情況

不管登記在雙方名下還是登記在一方名下，婚前雙方父母的出資視為對各自子女的贈予，婚后雙方父母的出資視為對夫妻二人的贈予，所購房產認定為夫妻共同財產，按夫妻共同財產的分割原則進行分割，一般情況下是平均分割，特殊情況下由法院自由裁量按比例分割。

四、婚前一方父母全部出資的情況

1、婚前一方父母全部出資，婚前登記在出資方子女名下，視為出資方子女的個人財產。

2、婚前一方父母全部出資，婚后登記在出資方子女名下，視為出資方子女的個人財產。

3、婚前一方父母全部出資，婚前或婚后登記在夫妻二人名下，視為對夫妻雙方的贈予，屬于夫妻共同財產。

4、婚前一方父母全部出資，婚前或婚后登記在另一方名下，視為對夫妻雙方的贈予，屬于夫妻共同財產。

5、婚前一方父母全部出資，婚前或婚后登記在另一方名下，視為對另一方的贈予，屬于另一方的個人財產。

可以看出，這種情況下的房產分割也比較復雜，目前法院沒有形成統一的分割意見（有五種分割意見），當事人必須在專業律師指導下根據自己收集掌握的證據，結合當地法院主流審判意見或觀點，搜索當地法院的相似案例（同案同判），合理地選擇自己的訴訟主張和策略，否則敗訴可能性比較大。

五、婚前一方部分出資（首付）并登記在自己名下，婚后夫妻共同還貸的情況

這種情況比較常見，直接參照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。”之規定

和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十條“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據 婚姻法 第 三十九條 第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”之規定進行分割即可。

特殊情況下，如婚前簽訂保留所有權的分期付款購房合同，有的法官認定房產是婚前個人財產，在折價補償時，僅將婚后共同出資部分和增值部分進行補償。

六、婚前一方購房，婚后產權添加配偶名字的情況

1、有約定按約定，無約定或約定不明，視為夫妻共同財產進行分割，理由是附條件的贈與（結婚），在已經結婚的情況下，贈與完成，被贈與方是房產共同共有人。

2、按前期貢獻大小、后期償還債務、結婚時間長短等因素，原則上離婚時房產仍歸原購房人一方，對婚后產權添加一方進行一定補償。

律師建議：離婚時房產的分割，必須涉及出資，而出資到底是借款，還是贈與，或是彩禮，均要依據雙方的證據來判明。折價補償涉及結婚時間、貢獻大小、子女因素、有無過錯等；還要考慮部分出資還是全部出資，婚前購買還是婚后購買，產權登記情況等。任何一個案件，必須結合案件的實際情況精確制訂訴訟策略。否則，在無統一分割意見的大背景下，很容易敗訴導致權益受損。