文 / 子木

前幾天，張文宏的一句文案刷了屏：

“無論哪個時代，生活的主色調就是焦慮與希望并存。”

這句話對買房人來說，也同樣受用。

人們對房子充滿希望，但是在得到之前總會被房價漲跌、產品質量、交易流程等等，搞得非常焦慮。

“2023年，房子到底買不買？”

這個問題，每到年尾都會爆發式增長，我也會如約撰寫對于明年樓市的想法和感悟。

但在這之前，還有許多話想說。

回看2023年，這一年總是超出我們的預期。

這邊神州13號飛船上天，創造多項世界紀錄，那邊疫情泛濫，還夾帶著多年不遇的特大澇災。新能源汽車被時代紅利撞擊，人人追捧，而萬億教培市場一夜坍塌，銷聲匿跡。

對于樓市，上半年波濤洶涌，下半年兔死狐悲。一二線城市房價漲勢壓都壓不住，三四線城市，救都救不過來。

炒房客被套死，剛需買不了房……人的悲喜并不能相通。2023年，樓市眾生相，無限制地沖擊著人們的認知格局。

所以，我給2023年的樓市總結為三個字：

大變局。

再過幾天就是2023年了，接下來這一年的樓市是怎樣的，買房人應該如何做出決策，樓市有哪些不為人知，但異常重要的真相。

今天，子木以十大注意事項為主題，以饗讀者。（文章有些長，但我希望你可以讀到最后）

1

疫情反復

2023年的今天，第一例新冠病毒已悄悄在武漢出現，誰都沒想到，僅僅一個月后，整個城市生病了，小區，每個人都在緊張當中，城市一片寂靜，安靜得可怕。

經過半年時間，舉國上下共克時艱，武漢解封，火神山、雷神山、小湯山相繼關閉，我國實現了“疫情歸零”。

然而當人們舉足歡慶的時候，疫情又一次出現在了人們的視野中。

武漢、北京、上海、杭州、廣州、石家莊、鄭州、哈爾濱、阿拉善、西安……從2023年年底到現在，沒有一個城市能逃過疫情的魔掌。

現在，我們都需要明白一個事實：

未來疫情防控將成為常態，病毒也將長期與我們的生活共存。

疫情也就成了影響樓市周期的一大因素。

每次疫情到來，買房人不出門，需求急速下滑，而賣房子的人保持不變，需求和供給之間出現傾斜，相當于對樓市的“定向利空”。

比如武漢、石家莊、大連、北京等等城市，當初在疫情后，房價都出現不同程度的下跌。

從這里，我們可以得到一個結論：

未來如果你的城市出現比較嚴重的疫情，那么就要提高警戒心，這是買房機會窗口在悄悄打開的過程，病毒在禍患居民，但也在定向狙擊房價泡沫。

就像近期的西安，疫情反彈，整個城市一夜之間按下了暫停鍵，新房售樓處、二手房中介門店，間歇性“休克”。

因為指導價，西安二手房本來這段時間就處于下跌姿態，遭此利空，會加速回落，直至達到基本面。

之前我對西安樓市進行預測，預計二手房價格會在明年年中“筑底”，但遭此一疫，起碼縮短3個月的時間。

“疫情可以幫助城市消化房價泡沫”，請記住這句話。

2

政策態度轉變

我國樓市，是典型的政策性市場，這種市場最大的影響因素有且只有一個：

“態度”。

過去我們經常提到“房地產夜壺論”，意思是，每當經濟下行，就從床下抽出夜壺，痛快一把。對于各個城市也是這樣，只要會哭，就有奶吃。

最典型的時期是在2000年-2023年。

而在2023年后，我們開始在戰略層面作出調整：

“全國各地不再以追求GDP增速為目的，而是追求GDP質量。”同時又提出，“堅決不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

事實就是證據，這幾年只要地方松綁調控，就會被約談，“松綁一日游”的現象，成為常態。

今年，全國樓市極冷，有些地方因為連續幾年陰跌的房價，已經很難撐起樓市基本面，紛紛出臺了“自救”政策。

但你會發現，這些“自救”政策中，基本都是鼓勵人才買房補貼，提高公積金的利用率等，并未涉及到放開限購、降低首付比例、大幅下調房貸利率的情況。

這意味著，2023年，全國各地可以鼓勵買房，但不能“人為刺激”。

人為刺激，就是通過政策”創造房屋購買力“。

比如2023年前轟轟烈烈的”貨幣化棚改“，把你的房子拆掉，給你一筆錢讓你買房，這已徹底被封存在歷史書中。

“是驢是馬，拉出來溜溜”，接下來就是真刀實槍比拼城市實力的階段。

而這，也將徹底放大“馬太效應”。

3

樓市分化

樓市的“馬太效應”，也可以叫做“樓市分化論”。

這是一個老詞，經常讀子木文章的人應該知道，我經常從不同角度撰文，證明“樓市分化論”的影響力。

之所以這么不厭其煩地強調這個觀點，是因為真的不想讓很多購房者入坑了。

前段時間，我去北方一座三四線城市調查，二手房中介門店冷清，大多數樓盤連鬼影都看不到，但有幾個公寓樓盤賣得非常火，而且底商的也被人買走很多。

樓盤銷售跟我說，大部分都是周邊縣城的有錢人過來搶的。

那一刻我釋然了，因為樓市一直都是這樣，總有無窮無盡的韭菜往鐮刀下面跑，勸都勸不住。

在2023年，“樓市分化”將會非常嚴重，那些人口凈流出，也沒有什么產業的地方，有多套房的人，我勸你趕緊賣掉，否則將被持續性套死。

這時候有人問了，哪些城市的樓市會持續衰退呢？

如果你不會研究人口和產業數據，你只需要關注兩點：

出臺“限跌令”和出臺“自救政策”的城市。

截至目前，全國已經有21城發布“限跌令”，有的是直接出文件，有的是約談房企，限制降價，否則拒絕網簽。

這些城市包括菏澤、沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。

這里面除了沈陽和昆明，這種擁有地域獨特優勢的強省會戰略城市以外，其他城市都在證明樓市薄弱的支撐力。

而“自救”，就是此階段出臺鼓勵買房政策的城市，比如這幾天以黑龍江、吉林為首的東北片區，已經熬不下去了。

這個地方主要因為人口流失太嚴重，導致樓市嚴重供過于求。

4

爛尾樓風險

2023年，是歷史上開發商最煎熬的一年，任何人都無法想象，監管部門會對這個行業，進行如此嚴厲的整治。

背后的原因，我之前講過，就是中國已經全面進入不得不“拆地產雷”的階段。

年底這段時間，為了防止開發商債務違約，出臺了一攬子計劃，定向疏解困難。

很多人誤以為是對地產行業的放松，給奶吃了。

其實不然，現階段主要是為了防止拆雷時，不小心爆炸，會引起金融風險和爛尾房風險。

也就是說，高信用、低杠桿的開發商會救，甚至會幫助他們并購那些低信用、高杠桿開發商的資產，以達到優質信用轉移的效果。

2023年，還會有一些不良開發商被“強制出清”，那么對于買房人來說，意味著還會買到延期交房的新房，甚至是爛尾房。

在買新房時，要對開發商的資質進行背調；簽合同時，一定要注意錢是否打進了銀行監管賬戶；打折力度非常狠，超出正常人理解的房子不要買，可能明天就跑路了。

買房，不要老想著天上會掉餡餅。

5

新二手房迷局

原來我們對買新二手房的選擇，可能只停留在居住品質和地段的選擇層面，但2023年，要關注“房價”因素。

現在全國主要城市新二手房存在以下幾種形態：

1、新房限價、二手房被指導

2、新房限價、二手房正常

3、新房不限價、二手房正常

在一二線城市，新房限價，自然跟周邊的二手房價格形成倒掛，這種房子是可以上車的，畢竟買到就是賺到。

也就是說，無論行情如何，倒掛新房該買還得買。

但二手房不同，房價由多數業主操控，萬不得已不肯降價，這時候就需要等一等，尤其是出臺了二手房指導價的城市。

深圳剛出二手房指導價后，基本所有業主都死扛著不按指導價賣房，但經過半年的調整，愿意被指導的業主越來越多。

這是因為他們有急性換房或者變現需求。

對于三四線城市來說，房價相對更難降。

新房基本不限價，由開發商定價，開發商也知道，房子越降越賣不出去。而二手房，市場信息不健全，大家買賣房屋沒有參考物，導致“有價無市”。

今年變化了很多，是因為監管部門對開發商融資進行限制，三四線開發商繃不住了，紛紛降價回血，從而帶垮了二手房市場。

6

房地產稅出臺

2023年會出臺房地產稅嗎？這是所有人都比較關注的問題。

前幾天，很多人解讀房地產稅會推遲出臺，論據是：

某高層人士在重要會議上講到，由于房地產市場全國差異很大，實際情況十分復雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進。

在我看來這就是一場誤會。

人家提到的是“房地產稅立法工作”，近兩年，高層強調的，一直都是“先試點，后立法”。

比如被優先考慮的試點城市深圳，大概率會在2023年推出房地產稅。

不過還要看2023年深圳乃至全國的樓市是否穩定。

因為我在之前也講過，房地產稅出臺，會對樓市短期利空，如果樓市自身處于下跌行情，會加重行情下滑。

只有樓市行情和經濟相對穩定，才能沖抵房地產稅出臺帶來的利空。

7

精準調控

過去在樓市中，最難管的，一個是二手房價，另一個是地價。

二手房業主數量龐大，管理復雜，地方靠地價補充GDP，想方設法漲地價。

但在今年，高層推出了二手房指導價和集中供地政策，瞬間擒住兩大猛虎，可謂不破不立。

至此我們形成了，“地方-銀行-開發商-中介機構-業主”的多條調控線。

地方敢漲房價，問責；開發商敢漲房價，拒絕網簽；中介機構敢掛牌高價房源，取消資質；銀行不按指導價貸款，嚴懲罰款。

新房限價，二手房指導，也徹底把房價定格在一個穩定的安全套中。

這門技術對樓市有強凍結效果，也就是說，未來任何一個城市的房價，都無法在短期內實現大漲。

漲幅有限，剛需也有了預期，不至于房價突然猛漲，產生絕望的情緒，這讓樓市變得更加理性穩健，我認為是好事。

但是政策能防跌嗎？

很難。

現在很多城市出臺限跌令，但開發商推出了工抵房，一次性付款變相降價，二手房業主如果想降價賣房，任何人都管不住的，總不能限制中介機構掛牌低價房源吧。

不然，怎么會出現鶴崗5萬塊錢的房源呢。

那么，樓市進入緩漲時代，房子還能投資嗎？

8

投資價值

不得不說，這幾年的房住不炒，正在加速剝離房地產的金融屬性。

過去閉眼買房，躺著賺錢，現在睜大眼睛，跑著虧錢。

但房子是捆綁著城市資源的商品，城市資源存在稀缺性，那么房子也就存在稀缺性，而稀缺性就存在投資價值。

比如A住在北京西城區，享受著全中國最頂尖的教育、醫療和商圈，B住在黑龍江雙鴨山市，身邊的年輕人都走光了，資源享有根本不是同一個世界的。

人往高處走，水往低處流，人們始終在尋找更優質的生存環境，這就是中國幾十年來人口遷徙的大背景。

人口遷徙導致局部城市資源更加緊張，稀缺性暴露。

七普數據顯示，深圳2023年常住人口已經達到1756萬，10年增量高達713.6萬。

對于深圳來說，雖然新房限價，二手房出臺指導價，房價被定格，但購房需求不會被消滅，每天都會有源源不斷的人想定居在深圳。

這時候倒掛新房，會有人去搶，搶來就是賺，而二手房被指導，但同樣每天有剛需入場接盤，逐步往起支撐房價。

現在有10套房子，每套房子1000萬，被指導價降到800萬出售，只有10個買家，但5年以后，買家變成了50個，這時候即使指導價還是800萬，也一定有人會出價900萬買房。

政策也可以壓制需求，但不能消滅需求，只要需求在增長，房子就有投資價值，如果需求停止，或者下降，房子就沒有投資價值，這是很簡單的道理。

在我看來，未來全國主要一二線城市未必是最賺錢的家庭資產配置，但跑贏通脹是沒問題的。

9

利率趨勢

房貸利率對于剛需很重要，畢竟白花花的銀子給了銀行，誰都不情愿。

2023年，各城市的房貸利率會跟著整體行情走，行情熱房貸利率漲，行情冷房貸利率降，成為了調節樓市的主要工具。

目前看來，起碼2023年上半年的房貸利率是下降的，這意味著，隨著時間的推移，購房成本在下降。

但要注意，房貸利率下降，可能會引發房價上漲，比如北京這段時間信貸放松，成交量在反彈，預計明年有小陽春行情。

房價漲了以后，房貸利率會停止下調。這里面就考驗個人對上車時機的抉擇。

12月馬上要結束了，如果出現明顯翹尾行情（成交量連續反彈），就別等房貸利率下調了，趕緊找房上車。

但對于房貸利率較高，且沒什么行情的城市，能等就等，這里重點點名洛陽。

2023年，洛陽房貸利率非常高，一度漲到6.3%左右，房價不漲利率這么高的城市我第一次見，至于原因我實在沒研究明白。

因為買房人太少，洛陽現在開始下調房貸利率刺激買房需求，很多人上了車，這就很不科學。

洛陽即使房貸利率再降，明年也沒啥行情，何不等到房貸利率降到5%左右再上車，兩者差的利息成本都可以買個車位了。

10

保持平常心

寫到這里，九大關鍵詞已經完全覆蓋了對2023年樓市的預測。最后一個關鍵詞想了很久，最后定格為：

心態。

我在做樓市的這么多年，一直堅守“價值理論”，用理性的思維去看待樓市，幫大家做資產配置，房子能買就買，不能買就不能買。

用《誤殺2》中任達華的一句話來說，“黑就是黑，白就是白。”

因為這背后是大家的信任感和一輩子的心血，某種意義上說，是神圣的。

我也希望大家有這樣的心態，對待房子，一定要理智，不要因為別人說漲就一股腦上車，不要因為別人說跌，就抱頭逃離。

多看多問多思考，了解每個樓市現象背后的原理，然后慢慢攢錢，看夠50套房，我認為這才是買房人的頂層思維。

僅以此文，獻給讀者，提前祝愿大家在2023年萬事遂心。