“案”說民法典：農(nóng)村宅基地的五個常見問題

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民安身立命之本，隨著土地資源的日趨緊張和城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，農(nóng)村宅基地供需矛盾日益明顯。保障村民宅基地合法權(quán)益，在確保農(nóng)村“戶有所居、民不失所”和農(nóng)民生活富裕、促進(jìn)鄉(xiāng)村振興中意義重大。

今天讓我們通過五個小案例來學(xué)學(xué)民法典在宅基地方面的規(guī)定。

01、農(nóng)村集體組織成員將宅基地轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口人員可以嗎？

案例：王某戶口在農(nóng)村，為照顧在縣城上學(xué)的孩子方便，便隨同孩子租住在縣城做生意，后富裕后不愿再回農(nóng)村，可以將農(nóng)村閑置的宅基地賣給城鎮(zhèn)戶口的李某嗎？

解答：不可以。在我國，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，有著特定的身份條件限制，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對宅基地只有使用權(quán)而無所有權(quán)和處分權(quán)，任何人都不能非法買賣或者非法轉(zhuǎn)讓宅基地。具有農(nóng)村戶口才能取得宅基地，城鎮(zhèn)人口則不可以。我國《民法典》第一百五十三條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效”，農(nóng)村集體組織成員違反規(guī)定將宅基地轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口人員的行為無效。對于無效合同，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)該折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人雙方在簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時均知該協(xié)議為無效協(xié)議，仍進(jìn)行宅基地買賣，故雙方當(dāng)事人均有過錯，應(yīng)該各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

02、農(nóng)民與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在農(nóng)村宅基地上共建房屋的，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員能取得共建房屋分得份額的所有權(quán)嗎？

案例：王某在農(nóng)村務(wù)農(nóng)為生，李某為全職家庭主婦，城鎮(zhèn)戶口，為了在鄉(xiāng)村給上學(xué)的兒子覓得一處世外桃源，周末閑暇時可帶兒子放松享受田園生活，于是尋得王某共同出資共建一間農(nóng)舍，之后的相處中，王某李某產(chǎn)生嫌隙，李某可以對共建的農(nóng)舍主張部分所有權(quán)嗎？

解答：可以。農(nóng)民與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在農(nóng)村宅基地上共建房屋的，往往約定房屋產(chǎn)權(quán)分配份額。但由于政策禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地使用權(quán)及地上房屋，共建人只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員一方能取得宅基地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，另一方對房屋的權(quán)利則處于不確定狀態(tài)。我國的法律、行政法規(guī)并未禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地上房屋，因此，此類共建合同應(yīng)認(rèn)定合法有效，李某應(yīng)能取得共建房屋分得份額的所有權(quán)。

03、農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記嗎？

案例：同村王某和李某早年因讀書和工作，戶口遷出農(nóng)村并取得了城鎮(zhèn)戶籍。其父母均為農(nóng)業(yè)戶口，并在村里各有宅基地一處。王某成家后，便把父母從農(nóng)村老家接到城里一起生活。十幾年過去了，老家宅基地上的房子因建蓋久遠(yuǎn)，再加上長期無人居住、年久失修，均已倒塌滅失。李某父母在老家的房子也因建蓋久遠(yuǎn)，存在倒塌隱患。李某父母和李某共同出資，并經(jīng)相關(guān)部門審批，將老家房屋重新進(jìn)行了翻擴(kuò)建。如果王某、李某父母去世，王某和李某可否繼承老家的宅基地使用權(quán)？

解答：李某可以，而王某不可以。城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地使用權(quán)的前提是“地上有房”！王某因老家宅基地上的房屋均已滅失，故其不能單獨(dú)就宅基地予以繼承。而李某老家的宅基地上仍有房屋，故其可根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定繼承該房屋的所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。

《民法典》第三百六十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”第三百六十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。”《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”第十一條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。”由此可見，根據(jù)我國的土地管理制度，農(nóng)村宅基地是不能被單獨(dú)繼承的。雖然宅基地不能被單獨(dú)繼承，但是地上的房屋可依據(jù)繼承法和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定予以合法繼承。

自然資源部在相關(guān)案例的答復(fù)中其實亦明確說明：“根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨(dú)繼承。”

04、城鎮(zhèn)戶籍的非親緣關(guān)系人，是否能通過遺贈取得宅基地使用權(quán)呢？

案例：王老伯為某村村民，在村里有宅基地一處，地上有北房三間。王老伯有一好友李某（城鎮(zhèn)戶籍），常到村里看望王老伯，并對王老伯在鄉(xiāng)間的田園生活表示十分向往。多年后，王老伯訂立遺囑，將其在村里的宅院和北房三間在其去世后贈與給李某。那么，李某可否依據(jù)遺贈繼承宅基地上的房屋和宅基地使用權(quán)呢？

解答：不可以。雖然宅基地上房屋可以進(jìn)行繼承，但這只是對基于親緣關(guān)系的宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的特殊認(rèn)可，并不意味著在沒有親緣身份關(guān)系的人之間可以通過遺贈形式合法取得宅基地上房屋。宅基地使用權(quán)具有強(qiáng)烈的人身依附性，其設(shè)定是為了給農(nóng)民基本的生活資料和生活保障，實現(xiàn)居者有其屋的目的。因此，為了避免農(nóng)村房地資源的流失，不具有本村集體組織成員身份的非親緣關(guān)系人，不得通過遺贈的方式取得農(nóng)村房屋的所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。

《民法典》第一千一百三十三條第三款規(guī)定：“自然人可以立遺囑將個人財產(chǎn)贈與國家、集體或者法定繼承人以外的組織、個人。”此條規(guī)定了遺贈制度。簡單說，遺贈就是被繼承人采用訂立遺囑的方式，將其個人合法財產(chǎn)于死后贈送法定繼承人以外的人。

05、多子女家庭中，部分子女仍與父母為同一農(nóng)戶家庭，且未另行分得新宅基地，城鎮(zhèn)戶籍子女可以主張繼承宅基地使用權(quán)嗎？

案例：王老伯有兩個兒子，王大力和王小強(qiáng)。王大力早年進(jìn)城工作取得了城鎮(zhèn)戶籍。王小強(qiáng)一直在家務(wù)農(nóng)，系農(nóng)業(yè)戶口，并與王老伯夫婦共為一戶，且長期共同居住生活，未在村里分得新宅基地。王老伯去世后，王大力能否繼承老家的宅基地使用權(quán)？

解答：不可以！！在上述案例中，王小強(qiáng)是農(nóng)業(yè)戶籍，與父母共同居住在該宅院，且未另分得新的宅基地，故其作為該院落宅基地剩余的戶內(nèi)成員，有權(quán)繼續(xù)享有該宅基地的使用權(quán)，此時宅基地使用權(quán)并不發(fā)生繼承的問題。對于地上房屋的繼承，由于房地一體原則，在宅基地使用權(quán)繼續(xù)由戶內(nèi)成員享有的情況下，其他城鎮(zhèn)戶籍繼承人只能就地上房屋的折算價值主張繼承。故王大力可對王老伯遺留的房屋折算價值予以繼承。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”該規(guī)定即我們常說的“一戶一宅”。由于宅基地使用權(quán)的主體資格是以戶為單位的家庭，而戶內(nèi)人口由于生老病死、婚喪嫁娶等情況，往往處于流變之中。在部分年長家庭成員死亡后，由于該戶尚存，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由剩余戶內(nèi)成員繼續(xù)享有，原則上此時并不存在宅基地的繼承問題！