根據(jù)上海市2011年的限購(gòu)政策（本文所附案例適用2011年的限購(gòu)政策），非上海本市戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房。非上海戶籍的買房人在名下已由一套住房（包括與他人共有）的，不能夠再購(gòu)買新的住房。在此背景下，非上海戶籍的買房人為了能夠買到新的住房，而把其名下的住房轉(zhuǎn)讓給其他人。該轉(zhuǎn)讓房屋的合同是否有效呢？

如果轉(zhuǎn)讓其名下房屋的合同是其真實(shí)意思的表示，即我們通常所說(shuō)的“置換”，則該合同是有效的。需要注意的是，“置換”房屋并非規(guī)避限購(gòu)政策，而是在符合法律規(guī)定的前提下，通過(guò)法律行為來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人目的和利益最大化的過(guò)程，這也是法律的行為預(yù)測(cè)功能的體現(xiàn)。即并不會(huì)因?yàn)樗^的“規(guī)避法律”而導(dǎo)致合同無(wú)效。

但是，如果其與買房人（買其房屋的人）簽訂《房屋買賣合同》僅僅是為了實(shí)現(xiàn)實(shí)際上的其能擁有兩套住房的目的（一套登記在自己名下，一套登記在他人名下），則可以認(rèn)定該《房屋買賣合同》并非其和買房人的真實(shí)意思表示，根據(jù)《民法通則》第五十五條【民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(二)意思表示真實(shí)；(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。】的規(guī)定，該《房屋買賣合同》并不成立，自然談不上是否有效的問(wèn)題。因該《房屋買賣合同》而發(fā)生的權(quán)利轉(zhuǎn)移沒有法律依據(jù)，且買房人沒有實(shí)際付款（可能有虛假的付款行為），賣房人可以依據(jù)不當(dāng)?shù)美尽睹穹ㄍ▌t》第九十二條：沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人】的規(guī)定，請(qǐng)求買房人返還給賣房人。或者賣房人可以參照《合同法》第58條的規(guī)定【合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。】請(qǐng)求買房人返還房屋。

附：文某訴王某仁等房屋買賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：王某仁、邵某某系王某某的父、母親，文某系王某某的朋友。2012年11月28日王某某因病死亡。王某仁、邵某某為王某某的法定繼承人。2010年3月23日，上海市某某區(qū)某某路＊＊＊弄＊＊＊號(hào)某某室房屋（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋）的產(chǎn)權(quán)登記至王某某、文某名下。2011年10月12日，文某與王某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱《房屋買賣合同》）一份，約定王某某將系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)的二分之一轉(zhuǎn)讓給文某，轉(zhuǎn)讓價(jià)100萬(wàn)元（人民幣，下同）；付款方式和付款期限由雙方在付款協(xié)議（附件三）中約定明確；合同附件三付款協(xié)議處空白；合同中關(guān)于房屋的交付、違約責(zé)任等均未作約定。2011年10月18日，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記至文某一人名下。2011年12月23日、2012年1月11日、2012年3月13日，文某分別向王某某匯款9萬(wàn)元、20萬(wàn)元、65萬(wàn)元，共計(jì)94萬(wàn)元。

裁判原文節(jié)選

一審【案號(hào)：上海市浦東新區(qū)人民法院（2015）浦民一（民）初字第6833號(hào)】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于王某某有無(wú)將系爭(zhēng)房屋中的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給文某的真實(shí)意思表示。首先，文某稱其與王某某簽訂《房屋買賣合同》的目的是雙方為了規(guī)避已擁有一套住房的非上海本市戶籍的居民不得再購(gòu)房的限購(gòu)政策，以王某某的名義共同購(gòu)買乳山路的房屋。從這個(gè)目的來(lái)看，王某某與文某簽訂《房屋買賣合同》并將產(chǎn)權(quán)變更登記在文某一人名下，是為了擁有更多的房產(chǎn)，而將系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)份額真實(shí)的轉(zhuǎn)讓給文某，則與該目的相悖。其二，《房屋買賣合同》約定的極為簡(jiǎn)單，除了約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款和過(guò)戶日期，其它均為空白，轉(zhuǎn)讓價(jià)款也明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，并且雙方于2012年10月12日申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，而文某主張的第一筆購(gòu)房款的支付時(shí)間為2012年12月23日，也就是說(shuō)出賣人在買受人未支付任何房款的情況下就已配合買受人辦理過(guò)戶，上述事實(shí)均有悖于正常的房屋買賣。其三，《房屋買賣合同》約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)款為100萬(wàn)元，文某僅能提供三張其匯款給王某某共計(jì)94萬(wàn)元的匯款憑證。文某與王某某系長(zhǎng)期同居、關(guān)系親密的朋友關(guān)系，兩人共同擁有眾多財(cái)產(chǎn)，文某與王某某之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)也遠(yuǎn)非文某主張的三筆。而文某提供的三張匯款憑證未注明匯款用途，其也未提供王某某確認(rèn)已收到購(gòu)房款的證據(jù)，故文某僅憑上述三張匯款憑證不足以證明其已向王某某支付購(gòu)房款94萬(wàn)元的事實(shí)。其四，文某對(duì)無(wú)法提供6萬(wàn)元支付憑證的原因，在前案訴訟中稱系王某某基于雙方的特殊關(guān)系給予了免除，本案中又稱雙方在另外的現(xiàn)金往來(lái)中予以了結(jié)清，文某對(duì)同一事實(shí)的解釋說(shuō)法不一、前后矛盾，有悖常理。基于上述分析，法院有理由相信王某某與文某就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房屋買賣合同》并非雙方的真實(shí)意思表示，故王某仁、邵某某要求確認(rèn)該《房屋買賣合同》無(wú)效的請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院予以支持。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還。系爭(zhēng)房屋因《房屋買賣合同》登記至文某一人名下，合同無(wú)效后，系爭(zhēng)房屋理應(yīng)恢復(fù)至原產(chǎn)權(quán)人王某某和文某名下。現(xiàn)王某某已過(guò)世，故王某仁、邵某某作為王某某的法定繼承人主張將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至王某仁、邵某某和文某三人名下，于法有據(jù)，法院予以支持。關(guān)于王某仁、邵某某與文某對(duì)系爭(zhēng)房屋的分割，不屬于本案的處理范圍，當(dāng)事人可另行主張。關(guān)于房屋的返還問(wèn)題，王某仁、邵某某表示不需要在本案中處理，故本案不予處理。

二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第1963號(hào)】本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于上訴人與王某某簽訂的《房屋買賣合同》的效力認(rèn)定。被上訴人主張合同無(wú)效的理由是雙方簽訂買賣合同是為了規(guī)避限購(gòu)政策，但上訴人與王某某為了規(guī)避限購(gòu)政策另行購(gòu)房而對(duì)涉案房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處分并不必然導(dǎo)致本案買賣合同無(wú)效，對(duì)本案買賣合同效力的認(rèn)定應(yīng)從雙方意思表示以及實(shí)際履行情況來(lái)綜合考慮。從本案履行情況來(lái)看，首先，系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至上訴人一人名下后，王某某另行購(gòu)買了他處房屋，故上訴人主張王某某因限購(gòu)原因?qū)⑾禒?zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給上訴人后另行購(gòu)置房屋符合客觀事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王某某將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給上訴人是其真實(shí)意思表示；其次，上訴人與王某某簽訂買賣合同后向王某某匯款94萬(wàn)元，已經(jīng)履行了合同約定的絕大部分付款義務(wù)，雖然兩被上訴人對(duì)款項(xiàng)的性質(zhì)提出異議，但在兩被上訴人未能舉證證明收款存在其他指向的情況下，上訴人主張?jiān)摽铐?xiàng)是合同約定的轉(zhuǎn)讓款應(yīng)予采納；再次，王某某與上訴人系長(zhǎng)期同居、關(guān)系親密的朋友關(guān)系，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)于2011年10月18日即已登記至上訴人一人名下，王某某對(duì)此應(yīng)當(dāng)是明知的，在其生前從未對(duì)涉案房屋買賣合同的效力提出過(guò)異議。綜合上述情況來(lái)看，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定上訴人與王某某就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，且已經(jīng)實(shí)際履行完畢，現(xiàn)王某某死亡后兩被上訴人主張?jiān)撡I賣合同非王某某的真實(shí)意思表示并要求確認(rèn)合同無(wú)效缺乏依據(jù)，本院不予支持。原審法院對(duì)合同效力認(rèn)定有誤，本院予以糾正。本案二審期間，上訴人表示如法院認(rèn)定合同有效愿意向被上訴人支付剩余房款6萬(wàn)元，系其對(duì)自身民事權(quán)利的合法處分，為了避免訟累，本院在本案中一并予以處理。

評(píng)析：根據(jù)本案的案情可以判斷王某某與文某之間的《房屋買賣合同》并非雙方真實(shí)意思的表示，一審判決正確（將《房屋買賣合同》認(rèn)定為未成立更準(zhǔn)確），二審對(duì)案件事實(shí)的認(rèn)定有偏差，判決錯(cuò)誤。