「以案釋法」一房二賣(mài)，兩份合同都有效！怎么辦？

上海一位房主眼見(jiàn)房?jī)r(jià)大漲心有不甘，試圖將位于蘇州的一套已經(jīng)以三百余萬(wàn)元價(jià)格簽售的別墅，直接跳漲一百余萬(wàn)元賣(mài)給后來(lái)的出高價(jià)者，結(jié)果惹來(lái)兩個(gè)買(mǎi)家以及兩家中介公司的訴訟。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院依法審結(jié)了這系列因“一房二賣(mài)”引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和居間合同糾紛，依法判決支持第一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，房主需向第二位買(mǎi)家返還定金20萬(wàn)元，并賠償房屋差價(jià)損失76萬(wàn)元，同時(shí)需支付兩家中介公司居間服務(wù)費(fèi)、違約金近10萬(wàn)元。

精明反被精明誤，跳漲50萬(wàn)元違約在先

李某與妻子于2013年協(xié)議離婚，雙方約定位于蘇州高新區(qū)的一幢面積近三百平方米的別墅歸李某所有，但并未辦理變更所有權(quán)手續(xù)。2015年11月，買(mǎi)家朱女士與李某在A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下，簽訂了一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，約定將李某與其前妻共有的房屋出賣(mài)給朱女士房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同有法律效力嗎，價(jià)格375萬(wàn)元。

合同簽訂后，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一日一價(jià)，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居間方，要求在原有房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上漲50萬(wàn)元，作為交易期間房?jī)r(jià)飛漲的補(bǔ)償。朱女士知曉后委托律師致函李某，告知其行為構(gòu)成違約，要求在7日內(nèi)辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管，并辦理過(guò)戶(hù)，但李某未作理會(huì)，朱女士遂將李某及其前妻訴至法院。此案經(jīng)虎丘法院一審依法判決，雙方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，李某將不動(dòng)產(chǎn)變更登記至朱女士名下。李某不服提起上訴，2017年8月，蘇州中院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

法院審理期間二賣(mài)，賠償差價(jià)損失76萬(wàn)元

然而，就在2016年4月，涉及該別墅的案件正在審理期間，李某又在B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下，與另一位買(mǎi)家楊某簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)（居間）合同》，約定將上述別墅以485萬(wàn)元的價(jià)格交易，楊某當(dāng)即支付定金20萬(wàn)元。但李某并未告知楊某案涉房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了朱女士，還欺騙其說(shuō)案涉房屋被法院查封了，等解封之后再過(guò)戶(hù)，也沒(méi)有告知楊某其存在違約情形。

嗣后，楊某得知李某與朱女士的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件已結(jié)案，案涉房屋已歸朱女士所有。而此時(shí)，該房屋價(jià)格已經(jīng)上漲至620萬(wàn)元左右，楊某也一紙?jiān)V狀將李某訴至法院，要求其承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失130余萬(wàn)元。案件審理期間，法院委托第三方公司進(jìn)行評(píng)估，于2017年12月出具報(bào)告認(rèn)定案涉房屋市場(chǎng)總價(jià)值為580余萬(wàn)元。另查明，楊某在得知終審判決認(rèn)定案涉房屋歸屬后房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同有法律效力嗎，故于2017年10月另行購(gòu)房，房屋總價(jià)480萬(wàn)元左右。

法院認(rèn)為，本案中，李某一房二賣(mài)的這一行為系導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的直接原因。且案涉房屋已判決過(guò)戶(hù)至案外人朱女士名下，李某的違約行為已導(dǎo)致雙方之間的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，對(duì)此楊某作為守約方有權(quán)要求李某承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

“楊某系在朱女士案件二審判決之后才另行購(gòu)置房屋，彼時(shí)楊某在本案中的損失已經(jīng)形成。”承辦法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售給朱女士的房屋價(jià)款為375萬(wàn)元房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同有法律效力嗎，不到五個(gè)月之后的2016年4月出售給楊某的價(jià)格即已上漲了110萬(wàn)元，達(dá)到了485萬(wàn)元，雙方對(duì)于案涉房屋價(jià)格的上漲著實(shí)可見(jiàn)。而根據(jù)評(píng)估報(bào)告，案涉房屋2017年8月的估價(jià)為580萬(wàn)元，與雙方合同約定的房?jī)r(jià)相比上漲了95萬(wàn)余元，因此在本案中，楊某實(shí)際損失確為95萬(wàn)元。

關(guān)于房屋差價(jià)損失的賠償比例，法院認(rèn)為，在案涉合同的簽訂時(shí)，楊某業(yè)已知曉案涉房屋并非李某一人所有，但售房人處僅有其一人簽字，對(duì)此楊某確實(shí)有些許的過(guò)錯(cuò)，但鑒于合同簽訂時(shí)，李某展示的離婚協(xié)議書(shū)中已明確約定案涉房屋歸其所有，而合同中亦明確約定“該房屋若為共有房屋，甲方（李某）須保證在簽訂本合同時(shí)，已取得其他共有人同意，并有權(quán)代表其他共有人簽訂本協(xié)議”，因此，在此情況下簽訂合同的楊某過(guò)錯(cuò)確實(shí)較為微小。

綜上，案涉合同最終無(wú)法履行的根本原因在于李某的一房二賣(mài)，故認(rèn)定李某應(yīng)對(duì)于楊某的損失承擔(dān)80%的賠償責(zé)任，即賠償76萬(wàn)元，同時(shí)退還購(gòu)房定金20萬(wàn)元。

法院認(rèn)定兩份買(mǎi)賣(mài)合同均有效

兩位買(mǎi)家之外，兩家中介公司也將李某訴至法院。“這兩份合同均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，各方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。”

承辦法官特別補(bǔ)充指出，對(duì)于第二份合同，雖然原被告及案外人在簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同之前，被告已經(jīng)與他人就同一房屋簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，確屬“一房?jī)少u(mài)情形”，但是法律并沒(méi)有明確禁止一物二賣(mài)，并沒(méi)有因一物二賣(mài)而當(dāng)然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并沒(méi)有證據(jù)證明原告即中介公司在簽訂合同前知曉被告將涉案房屋已經(jīng)出售給他人，因此涉案合同也不存在因原告與被告惡意串通損害他人利益而導(dǎo)致合同無(wú)效之情形。

綜上，兩份合同均是有效的，李某應(yīng)支付兩家中介公司居間服務(wù)費(fèi)用及違約金共計(jì)約10萬(wàn)元。

據(jù)了解，目前案涉房屋經(jīng)朱女士申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行后，已全部執(zhí)行完畢。這套別墅目前的價(jià)值達(dá)七百余萬(wàn)元，而因?yàn)樵恐骶逃勺匀。罱K以三百余萬(wàn)元成交，還得支付賠償金近百萬(wàn)元，可謂得不償失。

法官說(shuō)法：

“一房二賣(mài)”兩份合同都有效

“一房二賣(mài)”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣(mài)給兩名購(gòu)房人，就同一套房屋和兩名購(gòu)房人分別訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。法律并沒(méi)有明確禁止一物二賣(mài)，并沒(méi)有因一物二賣(mài)而當(dāng)然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。

也就是說(shuō)，這兩份合同如果沒(méi)有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形的，均為有效的合同。即，并不因?yàn)榉恐髟谙扔喠⒘艘环莘课葙I(mǎi)賣(mài)合同，房主訂立的第二份買(mǎi)賣(mài)合同就必然無(wú)效。如此一來(lái)，房主“一房二賣(mài)”將產(chǎn)生兩份合同義務(wù)，任何一份合同不能履行的，都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。兩份買(mǎi)賣(mài)合同均為有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，但惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人。