買房投資，想要賺錢還是得靠房產升值。若是指望租金，就算能賺到錢，也未必比去買一款理財產品強。那么，如果是貸款買房，房子要升值多少才能賺錢呢？

貸款買房需要升值多少才能賺錢？

很顯然，買房投資想要靠房產升值賺錢，升值的幅度必須大于買房的成本才行。所以，只要算出買房成本是多少，就能確定房子要升值多少才能賺錢了。

首先，貸款買房的成本之一就是貸款利息。貸款利息的多少，跟貸款金額、貸款期限、還款方式等方面有關。

為了方便計算，這里就像做一個設定，即房子的買入價格為100萬，首付20萬，貸款80萬，貸款利率4.3%，貸款期限30年，用等額本息還款。

按照這個設定，30年下來，貸款利息大概為78萬元左右。當然，既然是投資，未必會等到30年后才會把房子賣掉。如果是在30年以內賣掉，償還的利息多少就要看房子在自己手上拿了多長時間，拿的時間越長利息就越多。

比如持有1年就賣掉，利息就是4.27萬元左右，持有2年再賣的利息為8.46萬元，以此類推。

其次，就是貸款買房時需要繳納的一些稅費。如果買的是新房，那么主要的費用就有以下幾種。

1、契稅，房子面積在144平米以下的為房款金額的1.5%，144平米以上的為3%。按照1.5%來算，100萬的房子需交1.5萬元。

2、房屋維修基金。收費標準一般為房款金額的2%—3%左右，按照2%來計算，100萬的房子需繳納2萬元。

3、物業管理費。這個費用不是固定的，跟物業的收費標準、房子的面積和持有房子的時間長短有關。假如按每月2元/平米的標準收取，100平米的房子，一年就是2400元。

4、揭手續費。包括評估費、保險費、公證費、抵押登記費等，加起來差不多在1.5萬元左右，主要是保險費比較多。

5、印花稅。這項費用為房款的0.05%，100萬的房子就是500元。

6、交易手續費。如果是住宅，按每平米3元的標準收取，如果是100平米的房子就是300元。

7、產權登記費。80元/套。

把以上的幾項費用加起來，一共就是5.3萬元以上。因為物業費會隨著持有房產的時間增加而增加。

再次，就是貸款買房的機會成本。所謂的機會成本，就是如果不買房，把用于買房的錢拿去做其他投資可以產生的收益。

雖然貸款買房大部分的錢都不是自己的，但首付和需繳納的稅費是需要自己交的。如果不買房，這些錢就可以拿去做其他投資理財，也能獲得一筆收益，這就是貸款買房產生的機會成本，也要算在買房的成本中。

因為首付加上稅費大概為25萬元左右，假如用這些錢做其他投資可以產生4%的穩定收益，那么每年的機會成本就是1萬元。

從以上的買房成本可以看出，有些成本是會隨著時間的推移而增長的。所以要算出具體成本是多少，還必須給出一個持有房子的年限。

假如是打算房子持有5年就把它賣掉，貸款利息大概為20.6萬元左右，稅費為6.3萬元左右，機會成為為5萬元，加起來就是31.9萬元。這就意味著，該房子需要在5年內升值32%以上才能賺到錢，也就是差不多需要房價每年漲6%以上。

那么，大家覺得貸款買房有沒有可能靠房子升值賺錢呢？