今天收到了客戶咨詢出租房屋的涉稅問題，這位客戶出租的是新購買的商鋪，已經(jīng)對外招租了一段時間了，現(xiàn)在終于碰到一個能夠達(dá)成意向的租戶了，但是對方明確要求他給開具增值稅專用發(fā)票，他也不知道能不能開，也不知道要怎么交稅，就讓我給他講一講。

對于開具增值稅發(fā)票這個問題，要看租戶是不是個人，如果租戶不是個人而是企業(yè)，是可以給他開具增值稅專用發(fā)票的，但是要按照開票的稅率繳納增值稅；如果租戶是個人，就不能給他開具增值稅專用發(fā)票了，不過可以給他開具增值稅普通發(fā)票，如果符合規(guī)定還可以免征增值稅。

個人出租房屋，出租方需要繳納增值稅、城建稅及附加、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，承租方需要繳納印花稅。在具體繳稅上，個人出租住房和商鋪是有區(qū)別的。

增值稅：如果個人出租住房，是按照5%的征收率減按1.5%計算的；如果個人出租商鋪，是按照5%的征收率計算的。稅法規(guī)定其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^15萬元的，免征增值稅。個人不管是出租住房還是商鋪，如果符合這個規(guī)定，都可以免征增值稅。

城建稅及附加：城建稅根據(jù)地區(qū)不同，稅率有7%、5%、1%三檔，教育附加是3%的稅率，地方教育附加是2%的稅率，計稅依據(jù)都是繳納的增值稅稅額，城建稅個人是可以減半征收的。個人如果銷售額不超過10萬元，是可以免征教育費附加、地方教育附加的；超過的話，教育費附加、地方教育附加是可以減半征收的。

個人所得稅：個人出租房屋按財產(chǎn)租賃所得計算繳納個人所得稅。財產(chǎn)租賃所得，以一個月內(nèi)取得的收入為一次。個人出租住房，減按10%的稅率征收個人所得稅。個人出租商鋪，個人所得稅稅率是20%。

如果每次收入不超過4000元，則個人所得稅應(yīng)納稅所得額=不含稅收入-相關(guān)稅費-修繕費用-800元

如果每次收入4000元以上，則個人所得稅應(yīng)納稅所得額=（不含稅收入-相關(guān)稅費-修繕費用）×（1-20%）

其中，相關(guān)稅費具體包括城建稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，不包括增值稅；修繕費用每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

房產(chǎn)稅：個人出租房屋房產(chǎn)稅是可以減半征收的，如果出租住房，稅率是4%；如果出租商鋪，稅率是12%。

城鎮(zhèn)土地使用稅：個人出租房屋城鎮(zhèn)土地使用稅是可以減半征收的，如果出租住房，可以免征；如果出租商鋪，需要照常繳納，具體稅額以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。

印花稅：個人出租房屋印花稅是可以減半征收的，如果出租住房，承租方和出租房是個人的話，雙方都可以免征；如果出租商鋪，稅率是千分之一。

這位客戶是以個人的名義出租商鋪的，地址是在市區(qū)，承租方也是個人，所以，他只能給承租方開具增值稅普通發(fā)票，稅率是5%，增值稅分?jǐn)偟矫總€月并沒有超過15萬元，是可以免征的，相應(yīng)的城建及附加的計稅依據(jù)是0了，也是不用繳納的，個人所得稅需要按照20%的稅率繳納，房產(chǎn)稅可以減半征收，稅率是12%，城鎮(zhèn)土地使用稅可以減半征收，具體稅額以當(dāng)?shù)貫闇?zhǔn)，雙方的印花稅可以減半征收，稅率是千分之一。

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