在征收拆遷案件中，有一類地區比較特殊，既不是城市房屋屬于國有土地性質進行拆遷安置，又不是農村土地按照集體土地進行征收補償，城中村地區位于繁華商業街區之中，但卻游離于現代化城市管理之外，居民的生活水平和居住環境都嚴重落后周圍街區，與城市文明風貌顯得格格不入。那么城中村拆遷到底是“城市”還是“農村”？城中村改造拆遷又將如何補償呢？

一、城中村是“城”還是“村”？

城中村，也被稱為“都市里的村莊”，這些在城市化進程中落后于周圍城市建成區域的居民區，雖然早已納入了城市規劃區，但是本質上仍屬于尚未完成城市化改造的“村”，其中居民也大多保留著農村戶口，城中村具備城市與農村的雙重特性。

雖然嚴格來說，只有保持集體土地性質的村落才是城中村。但是從目前來看，以改造城中村為中心的區域征收項目中，土地性質可以分為三種類型：一是該部分區域已全部被征收為國有土地；二是該區域雖然已列入城市規劃，但土地性質仍是集體土地未發生改變；三是區域部分土地已征為國有土地，部分土地屬于集體土地。

二、城中村征收該怎樣補償？

由于城中村區域本身既有一些城市特征，同時擺脫不了農村固有本質，因此，在對被拆遷人進行拆遷和補償時，補償標準也不同于一般的征收補償，要根據具體情況具體分析，尤其不能單純依據集體土地性質確定征收流程及補償標準。

如果城中村土地已經轉為了國有土地，那么拆遷時就要參照《國有土地房屋征收與補償條例》規定進行補償。對于被征收房屋價值補償不得低于房屋征收決定公告之日周圍類似房屋市場平均價格。同時，在征收中應該進行房屋價格評估，需要由有資質的評估機構依法出具專業的評估報告。

如果城中村土地性質仍然是集體土地，那么其補償就不能按照國有土地征收補償標準進行，但是如果僅僅按照該標準對集體土地進行征收補償，會造成城中村與周圍土地相比補償金額明顯偏低，無法保障被征收人的居住條件。

此時，根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》規定，“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。用以保障城中村內被征收居民的權益。”

按照該規定內容，被征收人的補償包括被征收房屋價值補償，搬遷、臨時安置補償；用于經營的房屋還可以申請因征收房屋造成的停產停業損失補償。被征收的村民可以通過測算房屋實際價值、裝修、參考周邊價格要求提升補償金額，保障被征收人能住得上新房并開始穩定的新生活。

律師提醒您，城中村拆遷改造形式多種多樣，各地無論在改造措施還是征地補償方面都存在相當程度上的差距。盡管如此，城中村改造仍然是城鄉統籌發展的大趨勢，對被拆遷人采取過低的補償認定標準，無益于保障被拆遷人的實際利益和居住環境的改善，只有通過更加合理、公正的征收程序和補償標準的執行，才能最大程度實現對被拆遷人的權益保護。