文：黃艷

導讀：

近二十年是我國房地產行業快速發展的二十年，伴隨該高度發展態勢而來的，是“爛尾”項目的水漲船高。一旦出現“爛尾”，意味著購房人在現金、轉賬支付或按揭支付購房款后卻拿不到房，由此給購房人帶來財產權益的不穩定風險，甚至出現權益受損的情況。

一、購房者可以解除購房合同退房

我國《民法典》第五百六十三條規定，“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形”。

與此同時，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規定，“根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”根據前述規定，當預售的商品房爛尾而不能按照預售合同約定交房時間交付給購房者時，購房者可以催促開發商交房。經催促交房之后，購房者可以提出解除購房合同。

商品房買賣合同的解除，與其他合同的解除的法律后果相同，即尚未履行的部分不再履行，已經履行的部分有權要求違約一方賠償損失、恢復原狀或采取其他救濟措施。即購房人可以在解除合同的同時要求開發商返還已支付的購房款，并可以主張違約金。違約金的具體標準，如購房合同中有約定則從約定；如購房合同無約定，可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

二、存在按揭情形的購房者還可以解除抵押貸款合同

不少購房者在購買商品房時會采取按揭貸款的形式，從而形成購房人與開發商之間的商品房買賣合同關系、購房人與貸款銀行之間的抵押貸款合同關系——購房人以所購商品房作為抵押向銀行申請貸款、分期償付，銀行以購房人的名義將貸款支付給開發商。前述購房合同與抵押貸款合同既相互獨立，又相互關聯。一旦購房者與開發商之間的商品房買賣合同解除，購房人與銀行訂立的抵押貸款合同的目的也將無法實現。

因此，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”即，購房人與銀行，均可以以合同目的無法實現解除抵押貸款合同。商品房買賣合同與抵押貸款合同均解除的，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款的規定，開發商應當將其收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔購房人和銀行。