現(xiàn)在房子不僅越來(lái)越貴，而且隨著機(jī)動(dòng)車(chē)的增長(zhǎng)，小區(qū)車(chē)位也處于一位難求的情況。那么小區(qū)車(chē)位能不能買(mǎi)，怎么買(mǎi)更合適呢？今天@象牙山伯爵就告訴你答案，記住了今天文章的內(nèi)容，你就能看明白車(chē)位的性質(zhì)，就知道應(yīng)該怎么買(mǎi)了。

作為一位房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和法律工作者，個(gè)人將車(chē)位按照法律性質(zhì)的不同分為五個(gè)類(lèi)型，分別是產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)（車(chē)位）、地下普通車(chē)位、人防車(chē)位、地上車(chē)位、獨(dú)立建筑物車(chē)位。

這五類(lèi)車(chē)位其法律性質(zhì)各不相同，下面向大家仔細(xì)說(shuō)一說(shuō)，各類(lèi)車(chē)位值不值得買(mǎi)大家更要睜大眼睛甄別啦。

一、產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)（車(chē)位），開(kāi)發(fā)商可租、可售、可贈(zèng)

產(chǎn)權(quán)車(chē)位屬于規(guī)劃范圍內(nèi)的，核心要義在于能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。產(chǎn)權(quán)車(chē)位，開(kāi)發(fā)商可租、可售、可贈(zèng)或者出租。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)等方式約定。”

產(chǎn)權(quán)車(chē)位作為物權(quán)，其物權(quán)本身并沒(méi)有期限的限制。但是車(chē)位所在的土地是有土地使用年限的，車(chē)位的土地使用年限應(yīng)查看開(kāi)發(fā)商的《土地使用權(quán)證書(shū)》，確認(rèn)開(kāi)發(fā)商拿到的土地使用期限。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定住宅的土地使用期限屆滿(mǎn)后將自動(dòng)續(xù)期，產(chǎn)權(quán)車(chē)位到期后也毋庸擔(dān)心，屆時(shí)根據(jù)國(guó)家政策考量繳納土地出讓金。

產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)（車(chē)位）大多是一樓建筑物上獨(dú)立分隔的，少部分是地下車(chē)位。這種車(chē)位是最有保障的車(chē)位，受《物權(quán)法》的保護(hù)，是本人最推薦購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位類(lèi)型，當(dāng)然其價(jià)格相對(duì)肯定是最高的。

二、地下普通車(chē)位，開(kāi)發(fā)建設(shè)者享有受益權(quán)

很多律師或其它專(zhuān)業(yè)人士，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，認(rèn)為地下車(chē)輛也屬于業(yè)主共有，其實(shí)是不準(zhǔn)確的。因?yàn)楦鶕?jù)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條 地下工程應(yīng)本著”誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。地下普通車(chē)輛是由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行管理和收益的。

對(duì)于地下普通車(chē)位而言，使用人與開(kāi)發(fā)商間是一般簽訂的《租賃協(xié)議》，而不是正規(guī)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》或《產(chǎn)權(quán)車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同》（但通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目公司收購(gòu)可以獲得產(chǎn)權(quán)，這不是普通消費(fèi)者可以操作的方法）。按照《合同法》的規(guī)定，租賃合同是長(zhǎng)期限是20年，也就是使用人通過(guò)協(xié)議獲得了車(chē)位的20年長(zhǎng)期使用權(quán)，但不產(chǎn)生物權(quán)所有權(quán)的變動(dòng)效果。

三、人防車(chē)位，開(kāi)發(fā)建設(shè)者可有償租賃

生活中，常常有購(gòu)房者誤打誤撞買(mǎi)到了非產(chǎn)權(quán)的人防車(chē)位，其實(shí)買(mǎi)方無(wú)法獲得非產(chǎn)權(quán)車(chē)位的所有權(quán)，僅僅是擁有了車(chē)位的使用權(quán)。《中華人民共和國(guó)人民防空法》：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”國(guó)家不禁止建設(shè)該人防工程的開(kāi)發(fā)商在平時(shí)將人防工程用作車(chē)位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以使用、管理、收益，開(kāi)發(fā)商雖然不享有該部分的產(chǎn)權(quán)，不得對(duì)外出售，但是是可以租賃并收益的。人防車(chē)位，政府一旦有特殊需求，人防工程、人防設(shè)施中的車(chē)位將會(huì)面臨被無(wú)條件回收的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于人防車(chē)位而言，使用人與開(kāi)發(fā)商間是簽訂的《租賃協(xié)議》，而不是正規(guī)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》或《產(chǎn)權(quán)車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同》。按照《合同法》的規(guī)定，租賃合同是長(zhǎng)期限是20年，也就是使用人通過(guò)協(xié)議獲得了車(chē)位的20年長(zhǎng)期使用權(quán)，但不產(chǎn)生物權(quán)所有權(quán)的變動(dòng)效果。

四、地上車(chē)位，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利

地上車(chē)位，一般是占用小區(qū)的共有用地的車(chē)位。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”地上車(chē)位是典型的公用空間，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的。

在實(shí)際上，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房時(shí)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，授權(quán)前期物業(yè)公司在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前，基于小區(qū)業(yè)主利益對(duì)作為業(yè)主共有的車(chē)位進(jìn)行短期出租并收益。但基于前期管理而訂立的相關(guān)合同不得限制、損害業(yè)主的權(quán)利。

地上車(chē)位是小區(qū)業(yè)主共同的最大權(quán)利，但實(shí)踐中往往其管理和收益被物業(yè)公司所裹挾，而業(yè)主并沒(méi)有獲得實(shí)際利益。有一點(diǎn)可以肯定，前期物業(yè)公司是無(wú)權(quán)對(duì)地下車(chē)位進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，或者是長(zhǎng)期租賃的。小區(qū)業(yè)主想行使權(quán)利，就要依法成立業(yè)主委員會(huì)或者召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行管理，車(chē)位收益應(yīng)在扣除合理成本后歸業(yè)主所有。

五、獨(dú)立建筑物車(chē)位，非常復(fù)雜

現(xiàn)在很多小區(qū)的地上車(chē)位是特殊的獨(dú)立建筑物車(chē)位，常見(jiàn)的方式是將公共綠化空間進(jìn)行加空處理，在其下方布置車(chē)位。這類(lèi)車(chē)位的法律屬性很復(fù)雜，需要查閱小區(qū)的規(guī)劃文件才能確定。如果該車(chē)位使用的土地，是屬于小區(qū)公共面積，那該車(chē)位應(yīng)屬于小區(qū)全體業(yè)主共有；如果該車(chē)位所在的建筑物是單獨(dú)進(jìn)行的審批，屬于可以單獨(dú)發(fā)揮功能的建筑物，但該類(lèi)車(chē)位則屬開(kāi)發(fā)商所有。

對(duì)于獨(dú)立建筑物車(chē)位一定要查閱小區(qū)建設(shè)的原始規(guī)劃文件，才甄別出其物權(quán)性質(zhì)，才能保障業(yè)主的合法利益。

以上是本人對(duì)于車(chē)位多年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，如果能給大家一些有益的參考意見(jiàn)，那就非常欣慰了。歡迎大家討論指正。