專屬管轄是指法律強(qiáng)制規(guī)定某些特殊類型的案件只能由特定的人民法院管轄，其他法院無(wú)管轄權(quán)，當(dāng)事人也不得協(xié)議變更管轄法院。

專屬管轄是一種強(qiáng)制性管轄，具有管轄上的排他性，既排除了任何外國(guó)法院對(duì)屬于我國(guó)法院專屬管轄的案件的管轄權(quán)，又排除訴訟當(dāng)事人以協(xié)議方式選擇國(guó)內(nèi)的其他法院管轄和法律有關(guān)一般地域管轄和特殊地域管轄的規(guī)定。

根據(jù)《民事訴訟法》第33條的規(guī)定，下列三類案件屬于專屬管轄：

（1）因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。

不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)降低或喪失其性能和使用價(jià)值的地面附著物。如土地、礦山、建筑物等。將因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟規(guī)定為專屬管轄，是各國(guó)民事訴訟法的通行做法。

專屬管轄中不動(dòng)產(chǎn)糾紛的認(rèn)定

1.專屬管轄中的不動(dòng)產(chǎn)糾紛僅限于不動(dòng)產(chǎn)的部分物權(quán)糾紛

專屬管轄是對(duì)當(dāng)事人訴權(quán)處分的一種限制，是訴訟程序上的強(qiáng)制性規(guī)定，不允許當(dāng)事人通過(guò)合意進(jìn)行變通，所以應(yīng)從嚴(yán)把握，盡可能限定在確有必要的范圍內(nèi)。

根據(jù)新民訴法司法解釋，不動(dòng)產(chǎn)糾紛是指“因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”。根據(jù)“法無(wú)禁止即自由”的法治思想，對(duì)當(dāng)事人訴權(quán)的限制不應(yīng)擴(kuò)張至不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)糾紛。對(duì)于雖然與不動(dòng)產(chǎn)有牽連關(guān)系但本質(zhì)屬于債權(quán)糾紛的案件（如購(gòu)房款糾紛等）不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛；同時(shí)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)糾紛，也僅限定在“因權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的”物權(quán)糾紛，除此之外的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛，也不屬于專屬管轄范圍，應(yīng)該賦予當(dāng)事人對(duì)管轄的選擇權(quán)。

2.只有特殊類型的合同糾紛按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄

根據(jù)新民訴法司法解釋規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。這是法院在具體適用法律過(guò)程中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛的一個(gè)補(bǔ)充，是考慮到這些特殊類型的涉及不動(dòng)產(chǎn)的合同糾紛都會(huì)涉及當(dāng)?shù)氐耐恋爻邪?jīng)營(yíng)政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄，有利于案件的審理和后期的執(zhí)行，更有利于統(tǒng)一裁判尺度，避免引起群體性糾紛等。對(duì)于不屬于這幾種特殊類型的不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛，不應(yīng)納入專屬管轄范圍。

建設(shè)工程案件專屬管轄如何理解？哪些屬于專屬管轄？

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》（簡(jiǎn)稱《民訴法解釋》）第 28 條規(guī)定，建設(shè)工程施工合同案件按照不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄確定受訴法院，即建設(shè)工程施工合同糾紛一律由建設(shè)工程所在地人民法院管轄。

對(duì)于專屬管轄不限于《民事案件案由規(guī)定》中的”建設(shè)工程施工合同糾紛”，還包括建設(shè)工程施工相關(guān)的案件，即建設(shè)工程施工合同糾紛、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)糾紛、建設(shè)工程分包合同糾紛、建設(shè)工程監(jiān)理合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛、鐵路修建合同糾紛、農(nóng)村建房施工合同糾紛。

建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同糾紛在性質(zhì)上不屬于建設(shè)工程施工合同糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

對(duì)于尚未開(kāi)工建設(shè)的建設(shè)工程合同糾紛，也應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄，即由工程所在地的人民法院管轄。實(shí)際施工人向轉(zhuǎn)包人、違法分包人主張權(quán)利，雖系獨(dú)立的合同關(guān)系，但仍系圍繞所建工程進(jìn)行結(jié)算，亦應(yīng)適用專屬管轄的規(guī)定。工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，債權(quán)人與受讓人因債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同發(fā)生糾紛的，由于該債權(quán)源于建設(shè)工程施工合同，應(yīng)依據(jù)原建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系確定管轄。

（2）因港口作業(yè)發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄。

港口作業(yè)是指船舶進(jìn)出港口進(jìn)行調(diào)度、裝卸貨物、排除障礙等作業(yè)。港口作業(yè)所造成的糾紛，由港口所在地人民法院(指海事法院)管轄。有利于法院調(diào)查、勘驗(yàn)、了解情況，及時(shí)、正確地裁判。

（3）因繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡之時(shí)住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。

遺產(chǎn)是死者生前個(gè)人所有的合法財(cái)產(chǎn)，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。在確定“主要遺產(chǎn)”時(shí)，一般以不動(dòng)產(chǎn)所在地作為主要遺產(chǎn)地，動(dòng)產(chǎn)有多項(xiàng)的，則以價(jià)值高的動(dòng)產(chǎn)所在地作為主要遺產(chǎn)的。

涉外專屬管轄的范圍如下：

根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》第266條規(guī)定，屬于我國(guó)人民法院專屬管轄的涉外民事案件有：

1．在我國(guó)履行的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同糾紛；

2．在我國(guó)履行的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同糾紛；

3．在我國(guó)履行的中外合作勘探開(kāi)發(fā)自然資源合同糾紛。

延展講解：

1.為什么是“不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”？

因物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系即具有債權(quán)性質(zhì)的合同關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛，均屬于不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)糾紛，如物權(quán)設(shè)立原因關(guān)系方面的擔(dān)保合同糾紛，物權(quán)轉(zhuǎn)讓原因關(guān)系方面的買賣合同糾紛。

對(duì)于因物權(quán)設(shè)立、權(quán)屬、效力、使用、收益等物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，則屬于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)糾紛。

考慮到不動(dòng)產(chǎn)通常具有較大經(jīng)濟(jì)價(jià)值及其不可移動(dòng)的屬性，為方便法院審理、調(diào)查和執(zhí)行，更好維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛設(shè)置了專屬管轄制度。然而專屬管轄是對(duì)當(dāng)事人訴權(quán)處分的一種限制，是訴訟程序上的強(qiáng)制性規(guī)定，不允許當(dāng)事人通過(guò)合意進(jìn)行變通，所以應(yīng)從嚴(yán)把握，盡可能限定在確有必要的范圍內(nèi)。所以將適用專屬管轄的不動(dòng)產(chǎn)糾紛限定在“因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的糾紛”，除此之外的其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛，不適用專屬管轄。

2.為什么這幾類合同糾紛適用專屬管轄？

（1）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，這些爭(zhēng)議除了涉及合同的訂立、履行之外，還涉及當(dāng)?shù)赝恋爻邪?jīng)營(yíng)政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄，有利于統(tǒng)一裁判尺度，也利于配合當(dāng)?shù)卣幚碓擃惏讣鸬娜后w性糾紛。

（2）建設(shè)工程合同糾紛，由于通常涉及建筑物工程造價(jià)評(píng)估、質(zhì)量鑒定、優(yōu)先受償、執(zhí)行拍賣等，由建筑物所在地法院管轄，有利于案件的審理和執(zhí)行。

3.如何確定不動(dòng)產(chǎn)所在地？

我國(guó)對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記制，所以凡是經(jīng)由政府有關(guān)部門登記的，那么不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所在地就是不動(dòng)產(chǎn)的所在地。土地或者地上的建筑物以及其他附著物，由于不能移動(dòng)或者縱使移動(dòng)了也就把其原有價(jià)值破壞了，所以物的實(shí)際所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地。

4.《民訴法解釋》第二十八條的三個(gè)條款之間是什么關(guān)系？

第一款是對(duì)《民事訴訟法》第三十三條中的“不動(dòng)產(chǎn)糾紛”概念的闡釋，明確了不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄中的不動(dòng)產(chǎn)糾紛僅針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的部分物權(quán)糾紛，而不包括不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)糾紛。

第二款則是對(duì)第一款排除不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)糾紛的一種例外規(guī)定，即對(duì)于某些不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)糾紛，在現(xiàn)實(shí)需要的情況下，從“兩便原則”（方便法院審理，方便當(dāng)事人參加訴訟）出發(fā)，也按照專屬管轄原則確定管轄法院。

第三款則是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)糾紛的管轄地“不動(dòng)產(chǎn)所在地”的解釋，有登記的按照登記確定，無(wú)登記的則以實(shí)際所在地確定管轄地。

5.繼承遺產(chǎn)糾紛中涉及不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，究竟是以不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄優(yōu)先，還是以繼承遺產(chǎn)糾紛專屬管轄優(yōu)先？

當(dāng)繼承遺產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，《民事訴訟法》第三十三條的第一項(xiàng)（不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄）和第三項(xiàng)（繼承遺產(chǎn)糾紛專屬管轄）看似發(fā)生競(jìng)合，究竟誰(shuí)得優(yōu)先適用？

根據(jù)《民事訴訟法》第三十三條第三項(xiàng)，被繼承人死亡時(shí)住所地的法院對(duì)繼承遺產(chǎn)糾紛有管轄權(quán)，這主要是為了方便確定繼承開(kāi)始的時(shí)間、繼承人與被繼承人生前的關(guān)系等問(wèn)題；同時(shí)，為了查清遺產(chǎn)的范圍和分配的問(wèn)題，使繼承遺產(chǎn)的糾紛得到正確解決，該項(xiàng)還規(guī)定，主要遺產(chǎn)所在地人民法院可行使管轄權(quán)。

當(dāng)死者生前住所地和主要遺產(chǎn)所在地是一致時(shí)，該地人民法院具有管轄權(quán)；而二者不一致時(shí)，則兩地法院均有管轄權(quán)，當(dāng)事人可以選擇其一提起訴訟。

縱使?fàn)幾h的遺產(chǎn)包括不動(dòng)產(chǎn)，仍應(yīng)當(dāng)按照繼承遺產(chǎn)糾紛來(lái)確定管轄法院，即此類案件由被繼承人死亡時(shí)住所地或者主要遺產(chǎn)所在地法院確定管轄法院。在二者之間發(fā)生管轄權(quán)爭(zhēng)議時(shí)，法院審判實(shí)例多按照主要遺產(chǎn)所在地來(lái)確定管轄，但仍需遵守《民事訴訟法》第三十五條關(guān)于最先立案法院管轄的規(guī)定。

6.房屋租賃合同糾紛如何確定管轄？

早前，因房屋租賃合同而產(chǎn)生的房屋修繕、租金或騰退糾紛一般由房屋所在地法院管轄，個(gè)別情況可由被告戶籍地或者居所地法院管轄，其依據(jù)系1986年1月7日最高人民法院頒布的《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復(fù)》。

然而，上述司法解釋已于2023年1月14日被宣布失效。此后，確定房屋租賃糾紛的管轄依據(jù)通常從一般合同糾紛中尋求，即《民事訴訟法》第23條“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。”

一般情況下，適用合同履行地法院管轄對(duì)于房屋租賃合同而言，不動(dòng)產(chǎn)所在地即為合同履行地，這也是最方便當(dāng)事人訴訟、便于法院查明案情、便于裁判執(zhí)行的情形。基于此，2023年《民訴法解釋》規(guī)定了房屋租賃合同糾紛一概由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄。

專屬管轄規(guī)定法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第三十三條 下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：

（一）因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄；

（二）因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；

（三）因繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時(shí)住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。

第二百六十六條 因在中華人民共和國(guó)履行中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同、中外合作勘探開(kāi)發(fā)自然資源合同發(fā)生糾紛提起的訴訟，由中華人民共和國(guó)人民法院管轄。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》

第二十八條

民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)糾紛是指不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。

不動(dòng)產(chǎn)已登記的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地；不動(dòng)產(chǎn)未登記的，以不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地。