【案情】
2023年6月居住在安陽市甲區的王某與居住在該市乙區的劉某簽訂了一份房屋買賣合同，合同約定王某將其名下位于該市丙區的商品房一套以人民幣30萬元的價款轉讓給劉某，雙方同時約定合同生效后劉某十日內將房款支付給王某，房款付清后三日內雙方到房管局辦理相關過戶手續，如因該房屋買賣合同的履行引發糾紛，由該市丁區人民法院管轄。
合同簽訂后，劉某按約將房款支付給了王某，王某收到房款后不再與劉某見面，劉某以王某違約為由向該市丁區人民法院起訴要求王某返還購房款并支付違約金。
【分歧】
就本案的管轄有以下三種不同觀點：
第一種觀點認為，按照我國《民事訴訟法》第33條第一款規定：“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。”該案是房屋買賣合同糾紛，屬于不動產有關的糾紛，應由房屋所在地該市丙區人民法院管轄。
第二種觀點認為，該案雙方當事人在簽訂合同時約定了管轄，應以約定優先的原則，由該市丁區人民法院管轄。
第三種觀點認為，對于本案糾紛，雖然涉及不動產，但應當看到，本案的實質并非不動產物權的變動，而是一般的合同違約糾紛，因而不適用專屬管轄的規定，同時本案的約定超出了第34條規定的范圍應屬無效。依照《民事訴訟法》第23條規定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地法院管轄。”本案應由被告王某所在地該市甲區人民法院或合同履行地法院管轄。
【評析】
筆者同意第三種觀點，即由被告王某住所地該市甲區人民法院或者合同履行地法院管轄。主要理由如下：
我國《民事訴訟法》中的法院管轄分為：級別管轄、地域管轄、專屬管轄、協議管轄等多種。關于不動產有關糾紛的管轄法院問題，我國《民事訴訟法》第33條第一款規定：“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。”該條“不動產糾紛”應理解為不動產物權糾紛，不動產糾紛專屬管轄是針對物的權屬關系發生爭議，之所以專屬管轄是因為不動產標的便于該地法院進行調查、勘驗，及時查明案件，也為了便于該案件審理終結生效后得以順利執行。如果將涉及不動產買賣合同所產生的糾紛均列為不動產糾紛應屬超出該條的文意范圍。不動產糾紛情況是復雜的，應根據案件情況分別對待，涉及物權糾紛的應適用專屬管轄。如果不涉及物權糾紛的不應適用專屬管轄的規定。
根據最高人民法院在1995年12月8日《關于廣東順德東南亞地產發展有限公司訴湖南通利房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案和湖南通利房地產開發有限公司訴廣東順德東南亞地產發展有限公司債務糾紛案管轄問題的通知》中，就認為雖案件涉及房地產但案件糾紛屬給付貨幣的債務糾紛，不適用專屬管轄的規定。
該案雖不屬于專屬管轄，雙方約定協議管轄是否有效呢？我國《民事訴訟法》第34條規定：“合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。”該條雖明確賦予當事人對于合同訴爭糾紛中法院管轄的選擇權，但筆者認為，協議管轄是必須嚴格按照《民事訴訟法》第34條規定的幾類法院選擇，該案雙方當事人約定由該市丁區人民法院管轄，丁區均不在《民事訴訟法》規定的范圍，故違反了第34條的規定，該協議管轄應屬無效。
本案是一般的合同違約糾紛，因而不適用專屬管轄規定，同時協議管轄應屬無效。按照我國《民事訴訟法》第23條之規定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。”故本案應由王某住所地該市甲區人民法院或合同履行地法院管轄。