房屋拆遷，是指因國(guó)家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)等需要，由建設(shè)單位或個(gè)人對(duì)現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除，對(duì)房屋所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并視情況給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。今天，北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地研究所聯(lián)席所長(zhǎng)史西寧律師為您講解國(guó)有土地上房屋征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算公式。

國(guó)有土地上有兩種補(bǔ)償方式：

一、產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償;

二、貨幣補(bǔ)償。

一、產(chǎn)權(quán)交換式補(bǔ)償

1、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

這里的房屋補(bǔ)償，是指對(duì)被征收國(guó)有土地上建筑物價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格，由具有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。對(duì)于這里的市場(chǎng)價(jià)格，市政府部門將根據(jù)年度住房市場(chǎng)價(jià)格法制定相應(yīng)的住房市場(chǎng)價(jià)格表，供當(dāng)?shù)鼐用駞⒖肌＠纾仪f市人民政府每年都會(huì)針對(duì)三年一改的政策出臺(tái)《石家莊市拆遷區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格表》。如果你不知道自己所在地區(qū)被拆遷房屋的價(jià)格，可以向當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門咨詢或索取材料。對(duì)評(píng)估確定的房屋價(jià)值有異議的，可以向評(píng)估委員會(huì)申請(qǐng)重新評(píng)估。對(duì)重新鑒定結(jié)果有異議的，可以向鑒定專家委員會(huì)申請(qǐng)重新鑒定。

2.搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)（俗稱過(guò)渡費(fèi)）

對(duì)于搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)的具體數(shù)額，各市普遍確定了具體數(shù)額和計(jì)算方法。詳見(jiàn)各城市發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)。這里所列的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)群眾搬遷的自遷和過(guò)渡方式確定的。拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，無(wú)需繳納臨時(shí)安置費(fèi)。

3.停產(chǎn)停業(yè)損失賠償

該費(fèi)用用于非住宅住房和經(jīng)營(yíng)性住房的補(bǔ)償。因?yàn)槭莻€(gè)案，賠償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一。一般來(lái)說(shuō)，有當(dāng)事人參與收款談判。協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

4補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)

補(bǔ)貼分為困難補(bǔ)貼和分擔(dān)補(bǔ)貼。對(duì)貧困人口的補(bǔ)助，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；至于對(duì)所有搬遷群眾的分房附加補(bǔ)貼，也將出臺(tái)分房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。獎(jiǎng)勵(lì)是指拆遷人為鼓勵(lì)被拆遷人及時(shí)拆遷而給予的額外補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)各地不盡相同，但收費(fèi)不是強(qiáng)制性的，是否繳納仍要看當(dāng)?shù)卣摺?/p>

5房屋裝修及家電搬遷補(bǔ)償

房屋裝修補(bǔ)償也由當(dāng)事人先行協(xié)商，協(xié)商不成的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。家電搬遷也按上述辦法執(zhí)行。但為統(tǒng)一方便，各縣市將按市場(chǎng)價(jià)格發(fā)布具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體金額以征收拆遷時(shí)發(fā)布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

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二、貨幣補(bǔ)償方式

1.房屋價(jià)值補(bǔ)償

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)權(quán)交易相同，但增加了一項(xiàng)：計(jì)算補(bǔ)償時(shí)，將分?jǐn)偟难a(bǔ)貼面積計(jì)入計(jì)算。

2.臨時(shí)安置費(fèi)和搬遷費(fèi)

按照上述標(biāo)準(zhǔn)，一般只繳納12個(gè)月的臨時(shí)安置費(fèi)，搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)權(quán)交易所搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。

3其他補(bǔ)償項(xiàng)目

只要符合條件，還可以享受各種困難補(bǔ)助、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失、房屋修繕和家電搬遷補(bǔ)償?shù)取?/p>

三、國(guó)有土地拆遷補(bǔ)償計(jì)算公式如下：

（一）房屋被征收后被征收人可以獲得的貨幣補(bǔ)償金額

房屋征收貨幣補(bǔ)償金額=評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格（含房屋裝修約定或評(píng)估的補(bǔ)償金額）+搬遷費(fèi)+臨時(shí)安置費(fèi)+營(yíng)業(yè)用房停產(chǎn)停業(yè)損失（非營(yíng)業(yè)用房）。

2、房屋置換補(bǔ)償差價(jià)金額

房屋征收產(chǎn)權(quán)交換補(bǔ)償差額金額=被征收房屋評(píng)估價(jià)格+房屋裝修約定或評(píng)估補(bǔ)償金額-房屋征收產(chǎn)權(quán)交換評(píng)估價(jià)格。

3.搬遷費(fèi)

搬遷費(fèi)用=實(shí)際搬遷費(fèi)用或雙方約定的一定數(shù)額的搬遷補(bǔ)償金。

4、臨時(shí)安置費(fèi)

臨時(shí)安置費(fèi)=無(wú)周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置費(fèi)+過(guò)渡期以外的臨時(shí)安置費(fèi)。

5.停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算方法

根據(jù)房屋征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定，具體計(jì)算辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。主要方法如下：

（1） 按被征收房屋總價(jià)值的一定比例計(jì)算，并經(jīng)雙方事先約定；

（2） 根據(jù)房屋面積，計(jì)算出單位面積一定的補(bǔ)償款；

（3） 按以前年度經(jīng)營(yíng)性住房的年平均營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)乘以停產(chǎn)停業(yè)期間（年）計(jì)算；

（4） 評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)和確定；

（5） 根據(jù)實(shí)際損失賠償計(jì)算，協(xié)商確定。