也許有不少人對于“農村宅基地不能買賣，但農村房屋可以買賣”這個說法表示很不理解：既然房屋已經進行了買賣，房屋又不能脫離宅基地而獨立存在，房屋買賣的同時房下的宅基地不也就隨著房屋發生轉讓了嗎？因此這個說法很矛盾，讓人不能夠理解。

我們先來解釋一下：“農村宅基地不能買賣，但農村房屋可以買賣”為什么這樣說，到底是不是矛盾的？

根據我國土地管理法，

第九條中明確規定：

“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”

第二條中明確指出：

“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”

可見，不管農村宅基地是否分配出去，是否正在被村民建房使用中，宅基地的所有權始終是屬于村集體的，任何單位和個人對宅基地都不具有所有權，因此對沒有所有權的宅基地，任何單位和個人都沒有處分的權利。

這里還不得不提一下很多農村村民對于所繼承的“祖宅”屬于“祖業”，是私人財產的認識也是錯誤的，農村宅基地沒有一塊是屬于私人的。私自買賣宅基地是違法行為。

那為什么說農村房屋是可以買賣的呢？這是因為農村房屋屬于村民私有財產，所有權屬村民自己所有，因此村民自己對自己的房屋具有處分的權利，可以進行交易買賣。

我們再來解釋文章開頭所說的這個矛盾。土地管理法雖然說宅基地不能買賣，但規定了宅基地使用權可以依法轉讓。村民對自己房屋下的宅基地沒有所有權，但是具有使用權的。也正是因為村民對農村宅基地具有使用權這一點，才完美化解了這一矛盾。農村村民獲得了村里宅基地的使用權，根據“房地一體”原則，房屋所有權和宅基地的使用權歸同一人所有，換句話說就是房屋是誰的，房屋下宅基地的使用權也應該是這個人的。因此由于買賣農村房屋帶來的宅基地使用權的轉讓屬于合法轉讓。

但是對土地擁有所有權與只擁有使用權在處分和轉讓上的權利是不一樣的。農村宅基地使用權在轉讓中權利是很有限，有很多限制的，這也直接決定了農村房屋在買賣上并不是自由的，是有很多限制的。

那么，農村房屋怎樣買賣才合規合法？

我們上面也說了農村房屋是可以買賣的，同時房屋下宅基地的使用權也因此可以依法轉讓。但是畢竟宅基地所有權是村集體的，只允許使用權轉讓，因此農村房屋在交易買賣上并不像城市商品房那么自由和隨意，商品房可以賣給任何人，但農村房屋卻只能賣給同屬一個村集體的村民，外村人和城里人到村里買房也是不允許的。

另外，我國的土地管理法中還明確規定：

“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”

因此，如果計劃在村里另外買房的村民，在村里已經有自己的宅基地，那根據農村宅基地“一戶一宅”的原則，他是不能再在村里購買別的村民的房屋的。

不過值得大家另外注意的是，目前我國農村宅基地的確權登記工作已基本結束，大家也基本都拿到了宅基地不動產權確權證書。由于一些特殊原因沒有拿到證書的房屋則是不能進行買賣的。比如有些農村房屋是違規占用耕地建成的，還有些農村房屋存在產權糾紛、一戶多宅的情況，這些宅基地房屋是不能進行買賣的，因此計劃在村里購買房屋的村民在買房之前一定要了解清楚準備購買的房屋的基本情況，到底有沒有違規，有沒有確權證書等，了解清楚再下手。感謝閱讀，我是三農參謀。