我們經常在各類事關物業管理話題的小視頻中，看到許多貌似“專業人士”給出的言之鑿鑿的建議：如果你因為拖欠物業費，被無良物業公司起訴了，那么你在法庭上只要說出七個字，就極有可能打贏這場官司，或者說至少可以立于不敗之地。

這七個字就是——“同時履行抗辯權”！

真的這么神奇嗎？真的如此管用嗎？這幾個字真的就是斗敗“無良物業公司”的訴訟法寶嗎？

答案當然是否定的！

如果在沒有做好其他充分準備的前提下，你僅憑這幾個字去對抗物業公司的“專業團隊”，那么你必輸，你必敗，甚至在調查和辯論階段，你業已給法庭造成了一種“無理拒付物業費”的惡劣印象。

所謂的“同時履行抗辯權”，這是個非常專業的法律術語。《民法典》第五百二十五條 【同時履行抗辯權】法條定義（基本沿用原《合同法》第六十六條）：

當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求，一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。

相對于所謂的“先履行抗辯權”、“不按抗辯權”，業主拒絕支付物業費的抗辯權，似乎更為符合“同時履行抗辯權”的“特征”。但是，這一點長久以來在理論及實踐中，均存在極大的爭議。

也就是說，僅憑這“佶屈聱牙，晦澀難懂”的七個字，而且是至今存在爭議的一個法律點，你又哪來的自信去打贏一場，你作為一個欠費債務人這一先天不利的官司呢？

退一萬步講，即便是業主拒絕支付物業費的抗辯權，屬于“同時履行抗辯”已成司法定論；那么你又該如何去行使、去主張法律所賦予你的這項權利呢？你還是只“說出這七個字”就可以了嗎？就能打贏官司嗎？

凡是物業公司已經將你告上法庭，它們會有專門的團隊去專注于這項“重點工作”，對它們而言，這是一場“輸不起”的官司。實踐來看，物業公司的舉證重點側重于三個方面：

一是提供合法服務的合同依據；二是它們已經按照合同約定以及相關規定和標準提供服務，就是說其實際履行符合約定的依據；三是向業主書面催交過物業費，而欠費業主無正當理由拒絕支付。

那么業主提出“同時履行抗辯”，就是針對上述第二點。意思就是，物業公司履行物業服務時，并不符合物業服務合同的約定，由此業主有權拒絕支付物業費。

這里就來到了問題的關鍵所在，打官司就是在打證據，絕不是當庭說出幾個冠冕堂皇的“名詞兒”和“術語”就可以勝訴的，尤其對于大多數非專業人士的業主而言，你如果聽信那些“專家”之言，在你自身都未完全搞清的前提下，僅是空口祭出“同時履行抗辯權”這桿號稱無往不勝的大旗，實則只會貽笑大方、適得其反。

你需要做的是，通過向法庭提交一系列的證據，去佐證你的抗辯權。而想要成功主張“共同履行抗辯權”，又對證據的要求非常高；這就是問題的難點所在。

就是說，你提交的證據，切記，絕不是說僅能證明：物業公司的服務只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費用等等；

要力爭證明物業公司在履行物業服務合同的過程中，存在大量的問題，不是“履行瑕疵”，而是構成了對物業服務合同的根本性違約。