法律意見書是指律師或律師事務所受當事人的委托，針對某一法律事實，運用法律規定進行分析、闡述和認定，向當事人提出意見和建議的法律文書。

由于法律意見書往往關系著當事人的重大利益決策，因此，律師在起草法律意見書時應當慎重，一定要收集詳細案件材料、經過充分調查論證。必要時依基礎事實作出假設，規避風險，不得出具存在虛假事實、嚴重誤導性內容或者有重大錯誤、重大遺漏、適用法規不當的法律意見。

出具一份高質量的法律意見書，不僅需要律師審慎負責的認真態度，還需要律師進行科學合理的謀篇布局，需要律師在收集整理詳盡的案件材料的基礎上進行事實認定、事實假設、風險預測、法律論證等，最終出具相關的法律意見。

下面筆者結合自己的實踐經驗，將筆者出具的一份法律意見書附文如下，與廣大律師同仁共饗，不足之處，敬請批評指正。

法律意見書附文：

廣東法制盛邦律師事務所法律意見書

第一部分 引言

A先生于某年某月某日來到我律師事務所，就城中村集體土地房屋開發相關糾紛事宜進行咨詢，我們很榮幸能有機會為您提供該事項的法律服務。

第二部分 主文

根據談話和我們收集到的資料，我們了解的事實背景如下：

（1）事實背景:A先生為建筑公司老板，同時為廣州市XX城中村村民。20世紀90年代，A先生取得村中土地800余平方米，由村委以興建農民公寓名義申請政府部門報建，并辦理施工許可證，總建筑面積共計4500平米。后A先生與B公司簽訂合作開發合同，雙方約定由A先生負責房屋的施工和建設，并負責辦理房屋產權證，由B公司負責出資。雙方約定的付款方式為:房屋建設過程中B公司按已完工程造價的80%支付進度款，剩余20%待房屋驗收合格并取得房屋產權證后由B公司一次性付清。房屋竣工并交付B公司使用后B公司將其分配給其員工，因無法辦理房產證，B公司最終轉移員工并將該棟房屋騰空，且剩余20%款項未支付。

備注：如果A先生認為我所以上陳述的事實背景與實際不符，請及時通知我們。

（2）A先生提出的問題和簡短答案：

A先生的咨詢問題為，在該種情況下A先生是否可以通過訴訟途徑收回該房屋并將房屋賣給村民？

我們認為在該種情況下，A先生是存在可以通過訴訟途徑將房屋收回并賣給村民的可能性的。

（3）分析及判斷

第一、法律解釋

1、根據《中華人民共和國土地管理法》相關規定，國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按土地利用總體規劃確定的用途使用土地。

2、《中華人民共和國土地管理法》第六十一條規定，“鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。”

3、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條規定，“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量的房屋的，應當認定為房屋買賣合同。”

4、《中華人民共和國合同法》第52條第（五）款，違法法律、行政法規的強制性規定的合同無效。

第二、法律適用

1、該案中A先生使用的村集體土地進行房屋開發是由村委以興建農民公寓的名義申請報建并取得施工許可證的，其應屬于村里公益福利事業性質，建成后的用途有嚴格限制，若出售，其對象僅限于村集體經濟組織成員。

2、參照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條規定，A先生與B公司之間簽訂的合作開發合同應當被認定為房屋買賣合同。

3、綜上所述，B公司作為該村集體經濟組織以外的成員，其購買該整棟房屋違反國家相關法律法規和政策要求。其與A先生之間簽訂的合作開發合同（實質為房屋買賣合同）應當被認定為無效。

第三、相反的論點及論據

B公司可能會以對該宗土地性質、對無法辦理房屋產權證不知情為由進行抗辯，主張其為善意取得人。

第四、反駁相反的論點和論據

1、無效合同因其違反法律和行政法規的強制性規定和社會公共利益，具有違法性，一但被認定，其自始無效，不以當事人的主觀意志為轉移。

2、B公司作為一家有法人獨立資格的公司，在涉及該項重大房屋開發交易時，理應履行審慎注意義務并承擔相關風險。

第三部分 解決方案

綜上所述，A先生可向有管轄權的人民法院起訴，要求法院確認其與B公司之間所簽訂的合作開發合同（實質為房屋買賣合同）無效。

根據無效合同的不得履行性，合同一經確認無效，合同約定的權利義務關系也隨之無效，雙方不得依據合同繼續履行，也不承擔不履行合同的違約責任。對已經履行或部分履行的，還可能產生返還財產、折價補償、賠償損失等后果。

因而A先生可依據雙方簽訂的合作開發合同無效要求B公司轉移占用該房屋進而取得該房屋的使用權或所有權。

第四部分 相關風險點

1、《中華人民共和國土地管理法》第七十七條規定,“農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。”

A先生以興建農民公寓為由將取得的村集體土地進行房地產開發，涉嫌采取欺騙手段騙取批準用地，可能會面臨被土地行政主管部門處罰的風險。

規避措施：A先生可以無騙取批準村集體土地的主觀意圖和房屋建設過程中資金不足進行抗辯。

2、B公司可能會以要求A先生返還已支付的款項為由拒絕交付房屋。

規避措施：1、A先生可以B公司已占有使用房屋十余年為由提出抗辯并拒絕全額返還款項;2、A先生可以訴訟為手段促使雙方訴訟過程中進行調解，并以調解解決相關爭議。

負責人：xxx律師

經辦人: 王華金

日 期:2023年5月20日

注：本文為本所律師原創，內容代表作者觀點，圖片來源于網絡。

作者簡介：王華金，廣東法制盛邦律師事務所實習律師，萬海龍律師團隊成員，2023年西南交通大學法學本科專業畢業，具有四年法律從業經驗。曾供職于世界500強企業公司法務部門，在公司法務、勞動爭議、房地產開發、房屋建筑工程、合同法、人身損害賠償等領域擁有較為豐富的經驗。