2023年8月30日，住房和城鄉建設部經征求公眾意見后發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。無獨有偶，日前北京市發布的《北京市城市更新行動計劃（2023-2025年）》也明確提出不搞大拆大建，其核心精神與住建部的《通知》完全一致。那么，老百姓期盼已久的棚戶區改造征收項目真的不會再現身城市了嗎？城中村改造拆遷也會受到新政策的牽連嗎？

在明律師在此前 城市更新要防止大拆大建，拆遷要涼了？一文中已提及了《通知》的部分重要內容。譬如“3個嚴格控制”等較為嚴厲的措施。

不過，《通知》中尚有其他值得品味的表述：

確保住房租賃市場供需平穩。不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩步實施城中村改造……城市住房租金年度漲幅不超過5%。

這就是說，《通知》將城中村改造拆遷與“確保住房租賃市場供需平穩”聯系起來做了通盤考慮。

實踐中，大量的外來務工人員或者城鎮低收入群體長期租住在城鄉結合部的城中村、“老舊片區”中。一旦在短時間內大規模的實施城中村拆遷，補償安置利益與承租人無關，那么大量的承租人就需被迫另謀租住之處，這就可能加劇新市民、低收入困難群眾業已存在的租房困難，直至抬高所在城市的房屋租金價格。

盡管《通知》并未完全禁止城中村改造拆遷，但卻明確為在一些地方如火如荼火熱開展的此類項目潑了一盆冷水。

《通知》中還對未來的城市更新項目規劃提出了清晰的發展要求和方向，大致可歸結為以下幾點：

1. 嚴格執行棚戶區改造政策，不得以棚戶區改造名義開展城市更新。棚改的實質是政府主導的征收拆遷，屬于典型的“大拆大建”“推倒重來”。

客觀上講，棚戶區改造拆遷也是城市更新中“全面改造”的一種項目類型，但其影響力在現階段卻顯然已經從幾年前的云端跌落到了谷底。

譬如前文提到的北京市城市更新行動計劃中就明確指出，實施城市更新行動……不搞大拆大建，除城鎮棚戶區改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲備、房地產一級開發等項目。

這里就已經將“房屋和土地征收”行為排除在外了。不過有的朋友或許會說，那不是城鎮棚戶區改造除外嗎？是不是意味著城鎮棚戶區改造征收還可以搞呢？

我們需要再往后面看其下文：以改善群眾居住條件為出發點和落腳點，加快推進城鎮棚戶區改造，實現在途項目逐步銷賬。嚴控改造范圍、標準和成本，新啟動一批群眾改造意愿強烈的城鎮棚戶區改造項目。

請注意，被老舊小區改造、核心區平房直管公房申請式退租、危舊樓房改建等大幅壓減后剩下的城鎮棚戶區改造工作主要針對的是“在途項目”，也就是早已啟動、實施但因個別“滯留戶”而尚未百分之百完成的舊項目。

新啟動的一批必須是“群眾改造意愿強烈的”，且改造范圍、標準和成本都將被嚴控。

綜上不難看出，至少對于北京市而言，棚戶區改造已經趨于終結了。

2. 鼓勵探索政府引導、居民出資參與的微改造

《通知》中還指出，鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式……鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。

“政府引導”與“政府主導”一字之差卻差別巨大。而所謂“居民出資參與的微改造”事實上就是對老舊小區改造的標準表述，與居民只等著拆舊建新、領補償款的征收拆遷、城中村改造完全不是一回事。

在前述北京市的新計劃中，盡管城鎮棚戶區改造仍將在城市更新中占有一席之地，但其卻已經被排到了文件“項目類型”部分的第6位，也就是最后一位，可見其被邊緣化已成定局。

3. 督促對正在建設和已批待建的城市更新項目進行再評估，對涉及推倒重來、大拆大建的項目要徹底整改。《通知》在最后特別強調了對“推倒重來、大拆大建”性質項目的處置措施，正在建設的和已批待建的項目都會面臨再評估，能否繼續“拆舊建新”“大規模搬遷”或將存在變數。

在明律師最后要提示大家的是，從種種跡象上看，房屋征收、土地征收范圍縮小，規模縮減將是大勢所趨。仍居住在各類老舊房屋中企盼改善居住環境的朋友們要能夠理性地看待這一變化，對同樣能實現“城市更新”目的的老舊小區改造、申請式退租等項目轉變認識，牢牢抓住屬于自己的改善居住條件的機會。而仍身處棚戶區改造、城中村改造拆遷中的被拆遷人也同樣要抓住這所剩不多的契機，合理設置補償安置預期和訴求，爭取在專業律師的指導下早日搬進新居。