產權式商鋪受托經營人與單個業主不得合意解除委托經營管理合同。近日，張家港法院審結一起產權式商鋪租賃糾紛，判決駁回受托經營人某經營公司和商鋪業主陶某的訴訟請求。

案情介紹

陶某是某家居廣場三個商鋪的業主。2023年9月，陶某與某經營公司簽訂合同，約定將三個商鋪委托給某經營公司經營管理，期限10年，某經營公司對托管商鋪統一規劃、宣傳、招商、定價出租、收取租金及經營管理費用，從第4年開始每年按照固定金額向陶某支付市場培育基金。某經營公司以同樣的方式與其他商鋪業主訂立了合同。后某經營公司將其從包括陶某在內的業主處取得的商鋪對外招租，進行出租，同一實際承租人承租的商鋪來自不同的業主。某經營公司向陶某支付了第一年的市場培育基金后，以“市場行情變動等多種因素導致虧損經營”為由要求解除與陶某之間的合同。陶某收到該通知書后提出異議。某經營公司起訴請求解除三份合同。陶某認為某經營公司要求解除合同的理由不能成立，但考慮到某經營公司已大面積故意、惡意違約，在訴訟中表示同意解除合同，并反訴請求實際承租人騰退商鋪，某經營公司賠償損失267萬余元。

法院經審理認為

某經營公司對商鋪擁有完整的使用權、自主經營權，陶某作為業主僅僅獲得固定的市場培育基金回報收入，雙方合同性質為租賃合同。雖然陶某同意解除合同，但某經營公司已經將商鋪出租給實際承租人收取租金，實際承租人同時承租了包括陶某商鋪在內的多個商鋪開辦瓷磚店，一旦合同解除，必然損害實際承租人和其他業主的利益。陶某所在家居廣場商鋪業主之間就整棟建筑物形成按份共有關系，對于是否與某經營公司解除合同涉及統一經營的重大事項，應由整棟建筑物的全體商鋪業主共同表決決定，陶某作為個別業主行使業主權利應以誠實信用原則作為權利行使的界限，不得損害其他商鋪業主的利益。因此，某經營公司與陶某均無權解除合同，雙方不得合意解除。據此，法院作出上述判決。

民法典第301條規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。產權式商鋪的經營涉及商鋪業主、受托經營人和商鋪實際使用人等多方利益，本案中允許陶某和某經營公司解除合同，必然會損害實際承租人和其他商鋪業主的權益。產權式商鋪的業主對整個建筑物形成按份共有關系，行使權利應當遵循民法典共有人對共有財產重大事項處置的規則。