經過20余年的高速發展之后，我國的房地產市場終于達到了“頂峰”，無論是人均居住面積還是住房擁有率，都達到了世界較高水平。國家統計局數據顯示，2023年中國城鎮人均住房面積高達40平方米，已超發達國家水平。央行報告顯示，城鎮居民家庭住房擁有率為96%，戶均擁有1.5套住房，也屬于世界較高水平。此外，有專業人士估算過，截止到今天，我國已經建成的房子足夠30億人居住。換句話說，我們早就告別“房屋短缺”的時代了。

我國的房地產行業真正步入市場化，滿打滿算不過23年，能夠取得如此輝煌的成績，確實引人矚目。而這一切，都得益于“一次房改”——1998年7月，國務院頒發重要通知，“以貨幣化分房代替實物分房”。也就是停止住房實物分配，實行住房商品化的房改。通過截斷福利性質的供應，來釋放潛在的龐大住房需求。自此，我國的房地產市場屬性才被徹底激活，商品住房市場迎來突飛猛進的發展。正如馬光遠所說，第一次房改的20年解決了中國人住房短缺問題，這是一個不爭的事實。

“一次房改”的背景，鮮有人知道：一是經濟面臨內需不足、消費不旺的局面，要保證經濟增長的目標，國家急需一個關聯上下游上百個行業，能推動經濟快速發展的全新引擎；二是八九十年代，我國人均住房面積僅10平左右，三口之家擠在不足30平的房子里。因此，我國的住房市場急需大力發展。換言之，國家需要大量建房子，國民需要趕緊買房子。

“一次房改”的制度設計，其實是非常高明的。首先，針對不同收入家庭采取了不同住房供應政策：對低收入者供應廉租房，對中低收入者供應經濟適用房，中等收入以上的家庭則提倡買商品房；其次，首次引入了“個人住房貸款”模式，解決了個人購房者所面臨的購買力不足問題；再者，建立了二手房交易體系，舊公房可以出售。

98年房改剛開始實施的那十年，可以說，我國的房地產市場始終是處在一個良性發展階段：房價穩定、購銷兩旺，老百姓的居住條件明顯得到改善。

然而從2008年開始，“一次房改”就開始逐漸走偏：一方面，由于過度強調市場化，后來在執行的時候，保障市場被嚴重忽略，中低收入群體的住房問題無法保障。另一方面，由于供求關系嚴重失衡，疊加投資性購房比例大幅提升，房價被持續推高。2008年-2023年，十年時間，全國平均房價上漲了近2.5倍。此外，這期間，雖然由于有調控壓制，加上房地產有明顯的周期性，房價出現了周期性下調，但每一次下跌后，都迎來了新一輪爆發式反彈。一言概之，商品房帶來了樓市繁榮、人居改善，也帶來了房價的扶搖直上。

事實上，“一次房改”后的二十多年時間里，我國房地產所面臨的問題，除“房價快速飆漲”外，還有4個突出“問題”：第一、大多數城市房價“失真”，房子價格高于實際應有的市場價。諸葛住房網在今年4月份發布的百城房價收入比數值是13.2，其中不少城市甚至超過了30，這意味著購買一套房子，不吃不喝需要30年，所以我國房價“嚴重偏高”是毫無爭議的事實；

第二、樓市投資炒作盛行，住房分配嚴重不均。胡潤報告顯示，2023年資產千萬的群體中，炒房客占15%。在億元人民幣資產中，房產投資占到他們總財富的七成以上。此外，西南財大研究數據顯示，2008年-2023年，十年間我國的投資性購房比例提升了近40%。值得一提的是，2023年，首套房購房比例僅15%；

第三、住房空置率高企不下，2023年全國空置房或超1億套。同樣是西南財大的數據，2023年底，全國住房空置率高達21.4%，其中城鎮地區商品房空置率高達26.6%。這兩項數據，按照國際標準，都已經處于“嚴重積壓區”。此外，根據國家電網、天然氣公司等多個渠道的數據，2023年底，全國空置住房或超過1億套，其中城鎮地區商品房空置量高達6500萬套，還有其它諸如小產權房、保障房等不少于4000萬套；

第四、很多城市的財政運轉，很大程度上依賴土地財政，說白了就是，對房地產過度依賴。中國房地產數據研究院公布的2023年30城土地財政依賴度排行榜顯示，30城中有26城依賴度超過50%，其中溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、西安、廣州、南京、佛山、鄭州的土地財政依賴度均在100%以上。而土地財政依賴度低于30%的只有北上深三座城市。

對于數以億計的普通剛需購房者來說，靠工資收入買房，幾乎不可能了，尤其是全國頭部二十多個城市，房價動輒四五萬一平，有些甚至已經超過十萬元一平，買房的門檻已經提高到了三四百萬。這對于普通的工薪階層家庭來說，無異于“天價”。那么在這種情況下，未來要如何有效解決中低收入者、無房者的住房問題呢？

經濟學家馬光遠直言，“中國房地產目前面臨的諸多難題，靠調控是無法解決的。當房地產的主要矛盾已經進入到市場快速發展與制度建設的滯后之間矛盾的時候，通過啟動二次房改，對阻礙房地產發展的諸多制度障礙予以消除，是唯一的選擇，也符合基本邏輯。”

二次房改究竟怎么改？馬光遠并沒有給出具體方案，不過他對二次房改的思路還是提出了4個建議：1、二次房改必須做好“打破目前的利益格局”的準備，比如住房發展的經濟功能，比如住房保障和防止福利陷阱的關系；2、構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系：政府保障20%，市場解決80%；3、導致高房價的最重要的根源，是土地稀缺。二次房改必須著重考慮允許“集體土地入市”，打破土地稀缺的僵局，從根源上瓦解高房價；4、二次房改還應該包括住房金融制度、稅收制度、信息制度、交易監管等一系列制度的重構。

無獨有偶，東吳證券首席經濟學家任澤平也認為，對于中國經濟高質量發展，對于房地產的出路，只有啟動“二次房改”。任澤平提出的“新方案”，主要包括4大方面：一是加大安居工程建設，也就是完善保障市場。比如大力建設安居房、人才房、廉租房、共有產權房等，多元化住房類型，最大程度滿足大城市新青年、新市民，各類城市中低收入者的住房需求。此前，北大教授徐遠也提出了相同的建議：在城市群核心城市，每年興建1000萬套安居房，套均面積50平方米，套均投資100萬元。如是就可以實現讓“流動人口在城市里安居樂業，啟動農民工市民化”的夢想；

二是“人地掛鉤”。簡單來說就是，以人口規模來制定土地指標，換言之建立土地流動市場。比如東北、西北人都走了，建設用地指標賣給東部或者南方城市，這樣做的好處是可以實現“雙贏”：前者獲得了土地財政收入，后者獲得了更多的用地指標。土地供應跟上節奏，新房市場才不會“供不應求”。這樣供求就平衡了，房價也平穩住了，地區的發展也解決了；

三是“差異化控制金融杠桿”。加大對剛需購買首套房、共有產權房的信貸支持。與此同時，要收緊投資類購房的信貸，實現打擊投資炒作的目的；

四是穩步推動房產稅試點。我們現行的房地產財稅體系，是“重交易、輕保有”，住房持有成本幾乎為零。正因為如此，樓市投資炒作、買房后隨便空置等現象才非常嚴重。所以，當前最需要做的是真正增加房地產持有環節的成本，讓炒房者的炒房變得無利可圖，只有這樣才能夠真正推動整個房地產市場的良性發展。

盤古智庫高級研究員江翰分析認為，任澤平提出的二次房改“新方案”，是用市場化的角度進一步解決房地產的問題——避免市場的失靈，同樣通過多元的供應，讓整個市場進入一個良性的循環，很顯然，這個邏輯是相當合理的。

此外，房產專家劉博也評價，任澤平的“二次房改”新方案從市場角度出發，更注重民生保障屬性，聚焦解決中低收入者的住房難題，不僅目標精準，而且“對癥下藥”。

那么問題來了，如果未來“二次房改”真的按照任澤平提出的“新方案”執行，將影響哪些人？在房產專家陸軍看來，有兩類人將從中得實惠，有三類人或睡不著。

兩類人將從中得實惠：第一類是剛進城的農民工等中低收入者，安居房等各類保障房，將幫助這類人順利實現在大城市的安家夢；第二類是城市里尚未購房的市民。這類人家庭經濟條件差，無法購買商品房，完全也可以享受利率優惠政策購買安居房的實惠。

三類人將睡不著：第一類是開發商，大力發展保障性住房、開征房產稅等措施，都會觸及開發商的根本利益。尤其是如果每年真的按質按量建成近千萬的安居房，那么必然會對現有的商品房市場造成沖擊。“蛋糕”變下，意味著中小開發商的利潤將大大被壓縮，睡不著是自然；第二類是炒房客，保障房化解了一部分需求，疊加房產稅開征，持房成本大幅增加，炒房客將面臨房子難以脫手，炒房收益下降的結果，當然也睡不踏實；第三類是持有多套無投資價值或投資價值低的房產的人。這類人可能睡不著的根本原因是，未來“二次房改”實施，這類人手中的房產會更不吃香，很可能會“砸”在手里。

最后，大家最關心的問題：“二次房改”真的要來了嗎？答案是肯定的，但我們必須耐心等子彈飛一會兒。正如馬光遠所說，二次房改觸動的利益格局實在太大，難度實在太大，所以制度的制定和落地都需要較長時間。不過大家也別失望，因為在今年8月31日，住建部已經明確表示將加快建立以公租房、保障性租賃房和共有產權房為主體的住房保障體系，努力實現全體人民住有所居。住建部的這一舉動被業內專家稱之為是二次房改的“前奏”。