“由于疫情影響，今年生意越來越難做，公司資金周轉不靈，想借200萬來過渡下，但身邊親戚都沒有這么多存款可以借得到，想向銀行申請，但我的房還在還房貸，也不知道能不能申請抵押貸款呢，如果可以的話額度又有多少呢”。家住南山的王先生苦惱著。

像王先生這樣的情況，目前背負著房貸，但急需用錢，又不想賣掉正在還貸的房子，那能否再次進行抵押貸款呢？答案是可以的，但前提必須滿足條件。如果房產除貸款金額外還有足夠的剩余價值，且有金融機構受理貸款申請，則正在還款的房屋可以抵押。

小編了解到，王先生2023年在深圳南山買了一套住宅，首付150萬元，貸款250萬元。當前，按揭余額為220萬元，銀行對該住宅做出評估，金額為600萬元。

那么王先生“二押貸款”的最高可貸額度為200萬元，即600萬元的7折減去按揭余額220萬元。如果該房產為商鋪，那最高可貸金額為80萬元，即600萬元的5折減去按揭余額220萬元。

那么貸款買的房子申請二押貸款需要滿足什么條件呢？

一、抵押房產的要求

1、房產抵押貸款應為現有房屋，正在還貸的期房不能抵押。期房一般指在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋；即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)為止，在這一期間的商品房稱為期房。在還貸的二手房只要滿足條件也是可以申請按揭貸款的。

2、銀行要求按揭時間最低2年。即必須是借款人2年前買的房子，不然可貸金額非常少，這樣就沒什么意義了。

3、銀行普遍對房屋本身的年限沒有過多的要求，但雖然沒有硬性要求，但是房齡較高的，抵押物變現能力差的，銀行會慎發貸款。有銀行經理表示，“不太會有三四十年以上的房產做二次抵押業務，沒遇到。基本都是三十年以內的房子。”

4、借款人選擇的房產除去貸款金額外，還需要有殘值。二押貸款指的是將尚未還清按揭貸款的房子，再次拿去抵押，一般可以貸到的額度是房屋的評估價乘以折扣，再減去剩余未還清的按揭金額，一般情況下，折扣系數為住宅7折、商業5折。

以江先生為例，二手房購買總價100萬，評估價100萬，首付30萬，貸款70萬，已過戶。大多數銀行在審批按揭貸款時，關鍵是看這套房有多少剩余價值。

在江先生的案例中，二手房“達到了房地產抵押貸款的最高比例”，除了房價下跌和貶值的風險外，剩余價值很低。所以作為銀行，很難再授信，也很難辦理房貸。

二、申請人需有營業執照和合理用途

申請二押貸款，首先申請人或者關系人為企業主或者個體戶，需要持有營業執照，營業執照時長要求半年以上，有些銀行的要求則是至少1年。

“營業執照持有時間不足的，可以通過其他方法證明，企業實際經營時長已達最低要求。”某銀行個貸經理說。

二押貸款是銀行推出的經營性貸款，僅用于企業或者個體戶經營，流入股市、樓市屬于違規行為。為了確保錢被花在刀刃上，銀行在多方面設置了門檻。“比如貸款人在申請貸款時，需要出示營業執照，證明申請人為企業主或者個體戶，還要提交能證明用途的合同、發票等材料。”某個貸經理表示。并且貸款金額不能直接打給個人賬戶，需要打到用于有關的企業賬戶上。

三、優先選擇銀行

有的銀行能為正在還款的房屋提供二押貸款，有的銀行要求抵押和“二次抵押”在自己的銀行辦理，有的銀行可能不提供相關的貸款服務。所以，如果你想抵押一套正在償還的房子，就必須找一個合適的金融機構。

除了銀行，小額貸款公司或私人借款人可以為有需要的借款人提供“二級抵押貸款服務”。但需謹慎辦理，應優先選擇銀行，其次選擇金融機構。在尋找金融機構時，借款人應遵循“滿足自身需求，簽訂正式合同，及時辦理抵押登記或提款登記”的原則，防止不必要的貸款糾紛。

那么如果借款人想用貸款買的房子申請更高額度的貸款有什么方法呢？

如果想獲得更高的貸款額度，可以根據自己的能力和剩余貸款金額考慮提前還款，在無債狀態下重新申請。在剩余貸款金額較小，有一定流動資金的情況下，這種“提前還房貸-再次申請貸款”的方式，有助于提高貸款成功率和信用額度。

因此貸款買的房子是可以再申請貸款的，但普遍要求比較高。