一、宅基地使用權(quán)的概念和特殊性。

一般認(rèn)為，宅基地使用權(quán)，指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在村集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施，以供居住的權(quán)利。

1.具有福利性和使用限制

由于我國實(shí)行的是社會主義公有制，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”因此，作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不同于城鎮(zhèn)居民要繳納土地費(fèi)用，可以向村集體免費(fèi)申請宅基地，進(jìn)行房屋以及其他附屬設(shè)施的建造，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民的居住權(quán)利。

也因此，“使用上的限制更加明確，如果當(dāng)事人通過申請程序獲得了相應(yīng)的土地，但是長期沒有建房，可能其地基將被收回。”否則就會造成農(nóng)村土地資源的浪費(fèi)和其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)益的損害。

2.宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員

根據(jù)法律規(guī)定，由于農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有，因此，申請宅基地使用權(quán)的主體也只能是本村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。物權(quán)法、土地管理法等法律、政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購置宅基地。其他城市居民和不屬于該村集體的成員沒有權(quán)利進(jìn)行申請，也不是宅基地使用權(quán)的權(quán)利人。

3.一戶一宅原則

根據(jù)《中華人民共和國》土地管理法第六十二條：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”由于宅基地使用權(quán)是福利性質(zhì)的，滿足農(nóng)村居民生活和需要的權(quán)利。

因此，如果對于村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地使用權(quán)的數(shù)量加以限制，就可能導(dǎo)致農(nóng)村土地的集中，最終損害村集體土地制度和集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益。因此，在農(nóng)村土地買賣、贈與等合同行為中，如果違反了一戶一宅的原則，就違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，則該合同應(yīng)該被認(rèn)為是無效的。

二、宅基地使用權(quán)合法轉(zhuǎn)讓的要件和限制。

既然宅基地使用權(quán)具有十分特殊的性質(zhì)，那么對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也具有特殊的要求。在司法實(shí)踐中，除了轉(zhuǎn)讓行為的雙方都必須是其自身真實(shí)意思表示之外，合法有效的轉(zhuǎn)讓還應(yīng)該滿足三個要件：一是雙方都是同一個農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；二是滿足一戶一宅的原則；三是得到村集體的同意。

1.雙方都是同村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

由于宅基地使用權(quán)是農(nóng)民集體所有土地的衍生權(quán)利，因此，對于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制。為了防止農(nóng)村集體用地面積的減少和本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)益的保障，轉(zhuǎn)讓雙方都必須是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

2.滿足一戶一宅的原則要求。

作為宅基地使用權(quán)的受讓方，其在獲得新的宅基地使用權(quán)時(shí)必須滿足《中華人民共和國》土地管理法第六十二條的規(guī)定，沒有宅基地，或者其宅基地的面積還達(dá)不到省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

3.需要獲得村集體的同意。

根據(jù)我國的土地法律規(guī)定，宅基地應(yīng)該屬于農(nóng)民集體所有。村集體經(jīng)濟(jì)組織成員只有宅基地的使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第十條：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。”村集體經(jīng)濟(jì)組織對于本村內(nèi)的宅基地的分配和使用應(yīng)當(dāng)具有管理權(quán)。因此，對于村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱寮w經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會的同意或認(rèn)可。