近日，國家稅務總局云南省稅務局發布了《關于個人出租房屋個人所得稅征收管理有關事項的公告》。

從2023年1月1日起，個人將云南省范圍內自有房屋或者租入房屋出租給承租人，并取得租金收入或者其它經濟利益所得，應按照“財產租賃所得”繳納個人所得稅。

我們分兩部分來理解這個公告。

1，納稅人出租（轉租）房屋應當據實計算應納稅所得額，憑合法有效憑證，從其租金收入中依次扣除房屋租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的實際修繕費用以及稅法規定的費用扣除標準。

2，納稅人出租（轉租）房屋不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算房屋租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應納稅所得額。

第一種情況：房東如果有憑證，有備案，可以扣掉稅費、修繕費用來計算應納稅所得額。

第二種情況：房東沒備案，沒憑證，直接按租金的5%確定應納稅所得額。

顯然，不管房東是否把房子往有關部門備案，都有辦法收稅。

個人出租住房，減按10%的稅率征收個人所得稅；個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。

按照計算公式，應納稅額＝應納稅所得額×稅率。

我舉兩個例子，大家就明白了。

1，A出租住房，月租金1500元，按5%核定應納稅所得額，也就是75塊錢，75塊錢再乘以10%，一個月只需要交7.5元的稅。

2，B出租商住公寓，月租金1500元，同樣也按5%核定應納稅所得額，也是75塊錢，但因為是“非住房”，75塊錢再乘以20%，一個月就應該交15塊錢的稅。

表面上看，10塊錢左右的稅算不了什么，但是，向房東收稅的動作，卻頗具信號意義，接下來就看地方上如何執行。

實際上，很多城市都出臺了租房收稅的規定，不過有的城市有減免優惠政策，有的城市規定只對租房備案的房東收稅，在實際執行當中，絕大部分房東都會去社區備案，這也就造成了出租房子不用承擔任何稅費，房東可以“靠房吃飯”，細水長流。

但是，最近兩年，越來越多的城市開始對房東“出手”。

比如，2023年9月份的時候，河北省發布的《關于個人出租住房個人所得稅征收管理有關事項的公告》規定，個人出租(轉租)住房不能提供準確的成本費用憑證，不能準確計算房屋租賃成本費用的，在租金收入的5%-10%的幅度內核定應納稅所得額。

這跟云南的規定異曲同工，如果房子去社區或住建局備案了，沒問題，稅額的核定可以減免裝修費、稅費、雜費。

如果房東圖省事，不把房子備案，那就不好意思了，直接按租金的5%-10%核定應納所得稅額，在這個基礎上乘以稅率，就是實際要交的稅費。

風向的變化，背后是有跡可循的，今年要實施兩大新規。

1，首部租房新規落地。

去年9月份，住建部發了一個通知，《住房租賃條例》公開征求意見，反饋截止日期只有1個月，今年就要落地實施。

其中提到：各城市定期發布不同區域的租金指導價，租金監管，不準再搞“高進低出、長收短付”，合同備案，有據可查，合同期內，雙方都不能單方面毀約、漲租，房東不能隨便進租客房子。壓實法律責任，違規出租最高罰50萬，敢用租金貸的5倍罰款，違規的中介限制從業。

這是我國第一部專門規范住房租賃的國家級法規，70年來首次發布，毫不夸張地說，這是住房租賃行業的一份頂層設計文件。

這些內容，藍白之前就跟大家解讀過，大家可以著重留意其中租房新規里的兩個詞：租金監管、租房備案。

條例中明確規定：出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案。住房租賃企業租賃住房或者房地產經紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業或者房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案。

只有把出租的房子備案，才能在這個基礎上收“房東稅”，維護租客的權益。

租金也要納入監管，也是新規的一大亮點。

為了配合住建部的新條例，很多城市已經針對租金監管提前行動了。

9月份，成都和深圳先后發文，建立租賃資金監管制度，住房租賃企業應在深圳市轄區內商業銀行，設立唯一的租賃資金監管賬戶，并簽訂租賃資金監管協議。

10月，西安推行住房租賃資金監管通知，該通知前已注冊的“托管式”租賃企業應于2023年11月14日前，選擇一家監管銀行簽訂住房租賃資金監管協議書并開設唯一監管專用賬戶，接受住房租賃資金監管。

11月，重慶發布通知，要求住房租賃企業應在主城中心城區范圍內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管賬戶。

一邊是租房合同備案（主要針對個人房東），另一邊，把租金納入專門的賬戶（主要針對二房東），這就是征收“房東稅”的背景。

2，《民法典》來了。

去年通過的《民法典》草案，是一部從出生到死亡，讓你一生有法可依的法律、社會生活“百科全書”、“總規矩”的首部法典。

因為《民法典》是從2023年1月1日起實施，這就意味著：每個人的婚姻、生活、工作、財產，都會發生變化，租房當然也不例外。

在有關租房的規定中提到了一項內容：房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。

不過，法典還有明確的解釋：就算合同不備案，當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。

也就是說，房東沒有備案，是行政管理中的違規行為，并不影響合同的有效性，此次民法典明確規定了備案與合同有效性的關系，性質界定更加清晰。

但不管怎么說，出租房子備案總是“有備無患”，如果你的城市開始征收“房東稅”，備案在冊的房子，核定的應納所得稅肯定比沒備案的要少。

當然，很多房東會說：房租收稅，大不了轉嫁到租客身上。

這話乍一聽沒錯，然而，租房市場不同于新房和二手房市場，租房的剛性需求非常大，對價格的敏感度也更高。

“房租稅”的推出，可能在短期會助漲租金，但中長期會使城市人口流動更加活躍，那些產業基礎薄弱、就業機會少、租房需求小的中小城市，大概率是房東自己吞下“苦果”。