一、問題的提出

2019年，許某申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記并提交了死亡醫(yī)學(xué)證明、注記為“遺囑”的書面文件、載明“接受遺贈(zèng)公告”的報(bào)紙等材料。其中，注記為“遺囑”的書面文件寫明（許某代寫）：“本人姜某生活不能自理需要人照顧，因本人無子女，確定由姐姐之子許某全權(quán)幫助我料理日常生活、財(cái)務(wù)管理并盡養(yǎng)老送終義務(wù)。待百年之后，本人兩套房產(chǎn)及財(cái)務(wù)由許某繼承”，該文件下有姜某本人及注記為“證明人”的許某、錢某簽字。另外，載明“接受遺贈(zèng)公告”的報(bào)紙公示了姜某位于南京的兩套不動(dòng)產(chǎn)，并載明許某接受姜某遺贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)。

對(duì)此申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)以“提供的遺囑不符合法定形式”為由，出具了《不予受理告知書》。許某對(duì)此不服提起行政訴訟。

庭審過程中，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為，該份書面文件并不屬于遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議，即使屬于，也應(yīng)參照代書遺囑的程序進(jìn)行簽訂。法院和許某則傾向于認(rèn)為注記為“遺囑”的書面文件的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議，登記機(jī)構(gòu)在《不予受理告知書》中將其認(rèn)定為遺囑，并以立定遺囑的程序標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)該文件的效力，并無法律支撐。

上述案件爭議焦點(diǎn)，無不折射出“遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議”性質(zhì)、效力等問題的重要性，即登記機(jī)構(gòu)如何認(rèn)定一份材料屬于遺囑撫養(yǎng)協(xié)議、認(rèn)定后又應(yīng)當(dāng)對(duì)該協(xié)議苛以何種程序要求以確定物權(quán)歸屬。下文中，作者結(jié)合該案例，在明晰遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的性質(zhì)及效力的基礎(chǔ)上，探討處理遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議類不動(dòng)產(chǎn)登記的審查要點(diǎn)。

二、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的性質(zhì)及效力

《民法典》將遺產(chǎn)繼承的方式分為四種：

1.法定繼承，是指在被繼承人沒有對(duì)其遺產(chǎn)的處理立有遺囑的情況下，由法律直接規(guī)定繼承人的范圍、繼承順序、遺產(chǎn)分配原則的一種繼承形式；

2.遺囑繼承，即被繼承人生前訂立遺囑，指定由法定繼承人中的一人或者數(shù)人繼承遺產(chǎn)；

3.遺贈(zèng)，即被繼承人生前訂立遺囑，將遺產(chǎn)贈(zèng)與國家、集體，或者法定繼承人以外的人；

4.遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議，即被繼承人與扶養(yǎng)人（法定繼承人以外的組織或者個(gè)人）訂立協(xié)議，由扶養(yǎng)人負(fù)擔(dān)被繼承人生養(yǎng)死葬的義務(wù)，被繼承人的全部或部分財(cái)產(chǎn)在其死后轉(zhuǎn)歸扶養(yǎng)人所有。

厘清不同繼承形式的內(nèi)涵有利于工作人員更好的判定繼承方式，從而對(duì)癥下藥把握登記機(jī)構(gòu)的審查強(qiáng)度。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明晰遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的性質(zhì)及效力。

（一）遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的性質(zhì)

對(duì)于遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的性質(zhì)，存在兩種不同的看法：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議本質(zhì)上屬于附條件的遺贈(zèng),都是將財(cái)產(chǎn)給予法定繼承人以外的人；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議涉及到生養(yǎng)死葬的義務(wù)和繼承財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，是一種特殊的合同。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議與遺贈(zèng)存在本質(zhì)性區(qū)別。遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議是雙方的法律行為，只有在遺贈(zèng)方和扶養(yǎng)方雙方自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上才能成立；是有償?shù)摹⑾嗷ジ接袟l件的；從協(xié)議成立之日起開始發(fā)生法律效力。遺贈(zèng)是遺囑人單方的法律行為，不需要他人的同意即可發(fā)生法律效力；是無償?shù)模粡倪z贈(zèng)人死亡之日起發(fā)生法律效力。而遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議與一般合同在成立條件、形式內(nèi)容、效力認(rèn)定等方面并無大異，且《民法典》第464條已經(jīng)規(guī)定，“有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議適用有關(guān)該身份關(guān)系的法律規(guī)定，沒有規(guī)定的，可以根據(jù)其性質(zhì)參照使用本編規(guī)定”,因此，遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的適用問題可涵蓋在《民法典》合同編一般規(guī)范中，可視為一種特殊的合同。

（二）遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的優(yōu)先效力

《最高人民法院關(guān)于適用

三、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議類不動(dòng)產(chǎn)登記的審查要點(diǎn)（一）遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的認(rèn)定

不同的繼承種類對(duì)申請(qǐng)材料的審核要求也不盡相同，界定繼承的種類為登記機(jī)構(gòu)首要判斷的步驟。判定是否為遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議主要有以下幾方面的審查要點(diǎn)：

1.從實(shí)質(zhì)內(nèi)容上判斷協(xié)議性質(zhì)

如文中所提的案例，如果申請(qǐng)人提交的書面材料寫明標(biāo)題為“遺囑”，而內(nèi)容上卻與遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議類似時(shí)，應(yīng)該如何斷定書面材料的性質(zhì)成為關(guān)鍵所在。筆者認(rèn)為，此種情況下，登記機(jī)構(gòu)要擔(dān)負(fù)起實(shí)質(zhì)審查的職責(zé)。一方面是因?yàn)椋焕^承人一般都是普通的老百姓，不具備識(shí)別遺囑、遺贈(zèng)以及遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的能力，如果以形式上的表述直接斷定繼承的類型難免對(duì)被繼承人過于苛刻。另一方面，繼承的類型決定登記機(jī)構(gòu)審查的標(biāo)準(zhǔn)和程度。在被繼承人“死不復(fù)生”無法更改協(xié)議名稱的情況下，由登記機(jī)構(gòu)根據(jù)材料的內(nèi)容實(shí)質(zhì)性判斷繼承的方式，并不需要耗費(fèi)過多的精力和能力。

2.撫養(yǎng)人不能是法定繼承人

如果雙方訂立的協(xié)議中，以要求法定繼承人履行相應(yīng)撫養(yǎng)義務(wù)作為贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的條件，此時(shí)該份協(xié)議應(yīng)該認(rèn)定為遺贈(zèng)還是遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議成為難點(diǎn)所在。筆者認(rèn)為，該份協(xié)議不能認(rèn)定為遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議。一方面，從遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的本意及內(nèi)涵出發(fā)，撫養(yǎng)人不能是法定繼承人。另一方面，法定繼承人與被繼承人之間互相扶養(yǎng)和繼承的權(quán)利義務(wù)是法定的，無需以協(xié)議的形式來確定。因此，在受理遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議類登記案件中，登記機(jī)構(gòu)可以詢問的方式明確撫養(yǎng)人與被扶養(yǎng)人的關(guān)系，或由撫養(yǎng)人以具結(jié)書的方式明確表明自己非法定繼承人。

3.審慎審查協(xié)議的真實(shí)性

不動(dòng)產(chǎn)登記以相關(guān)民事法律關(guān)系為前提，遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議真實(shí)與否，直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)登記存在的合理性。筆者認(rèn)為，可以通過以下幾種手段對(duì)協(xié)議真實(shí)性進(jìn)行審核：（1）詢問并記錄撫養(yǎng)人或有關(guān)見證人協(xié)議簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)、被繼承人精神狀態(tài)等信息，通過矛盾問題設(shè)置、單獨(dú)詢問等方式最大化還原客觀情況；（2）實(shí)現(xiàn)信息共享，將公證處、中華遺囑庫等相關(guān)信息嵌入登記系統(tǒng)。受理登記后，將被繼承人信息輸入上述平臺(tái)，通過搜索排查，一方面可以核驗(yàn)協(xié)議的真實(shí)性，另一方面，排除后位遺囑的可能。

（二）認(rèn)定遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議后的審查要求1.把握撫養(yǎng)人“享有權(quán)利”的時(shí)間

與一般協(xié)議有所區(qū)別的是，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中，扶養(yǎng)人應(yīng)履行的義務(wù)是從“協(xié)議”生效時(shí)開始, 而享有的權(quán)利 (接受遺贈(zèng))須在被扶養(yǎng)人死亡時(shí)才開始, 相反, 被扶養(yǎng)人從“協(xié)議”開始生效就享受扶養(yǎng), 而遺贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)只能是在死亡后開始。因此，“死亡證明”材料是登記機(jī)構(gòu)必須收取的材料之一。同時(shí)為防止申請(qǐng)人提交虛假材料，切實(shí)履行登記機(jī)構(gòu)合理審慎的審查義務(wù)，工作人員應(yīng)當(dāng)查看并確保協(xié)議簽訂的時(shí)間早于死亡時(shí)間。

2.遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的簽訂無需參照遺囑的格式要求

關(guān)于遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的簽訂的格式要求有兩種意見。一種認(rèn)為既然遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議效力高于其他繼承方式，那么簽訂遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的格式要求必然要高于其他繼承方式，在法律沒有規(guī)定的情形下，至少應(yīng)當(dāng)參照有關(guān)遺囑訂立的規(guī)定，分為代書協(xié)議、自書協(xié)議、公證協(xié)議等等。如文中所舉案例，協(xié)議內(nèi)容的字跡與被扶養(yǎng)人的字跡存在明顯差別，參照《民法典》關(guān)于代書遺囑的要求，必須有兩個(gè)以上見證人在場見證，由其中一人代書，并由代書人、其他見證人和被扶養(yǎng)人簽名，注明年、月、日。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。一方面，“法無授權(quán)不可為”。作為行政機(jī)關(guān)，登記機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格的在法律范圍內(nèi)作為，不得隨意設(shè)定申請(qǐng)人的義務(wù)。另一方面，登記行為本質(zhì)上屬于一種行政確認(rèn)行為，而不是確權(quán)行為。登記機(jī)構(gòu)的角色定位應(yīng)當(dāng)是中立的，而不是賦予權(quán)利或苛以法外義務(wù)。另外，從遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議優(yōu)先性產(chǎn)生的原因說，優(yōu)先性乃是法律所賦予的，是由其本身的內(nèi)容構(gòu)造和價(jià)值取向所形成的。以優(yōu)先性倒推格式上的嚴(yán)格要求，實(shí)質(zhì)是過度捆綁了兩者的關(guān)系，忽視了優(yōu)先性產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)原因，不符合法律邏輯。

3.財(cái)產(chǎn)指向需明確

遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議中所遺贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)必須有具體的指向性。本文案例中，“待百年之后，本人兩套房產(chǎn)及財(cái)務(wù)由許某繼承”即屬于指向不明的表述。有人認(rèn)為，許某已經(jīng)提交了位于南京的兩本房屋產(chǎn)權(quán)證書及國有土地使用證，登記機(jī)構(gòu)通過后臺(tái)數(shù)據(jù)檢索，也能確定被扶養(yǎng)人在南京只有兩套不動(dòng)產(chǎn)，那么這就明確了具體的不動(dòng)產(chǎn)所在。筆者認(rèn)為，該種觀點(diǎn)雖然切實(shí)的“維護(hù)了申請(qǐng)人的利益”，但在沒有明確是否真正屬于“申請(qǐng)人利益”的前提下，貿(mào)然下此定論，實(shí)屬增加了登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的風(fēng)險(xiǎn)。被扶養(yǎng)人可能在其他地方購置了不動(dòng)產(chǎn)，或者在本地存在未登記的不動(dòng)產(chǎn)。因此具體是哪兩套房產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在數(shù)據(jù)檢索的基礎(chǔ)上結(jié)合其他調(diào)查詢問信息進(jìn)行判斷。如果協(xié)議內(nèi)容更改為“我死后名下所有的財(cái)產(chǎn)歸許某”，那么許某無論申請(qǐng)哪一套不動(dòng)產(chǎn)，只要確認(rèn)屬于被撫養(yǎng)人所有，均屬于被繼承的財(cái)產(chǎn)范圍。

4.無需所有法定繼承人到場

有人認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求所有被扶養(yǎng)人的法定繼承人共同到場，確認(rèn)遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的真實(shí)性并無任何異議時(shí)，方可登記。但這于法于理，都是不可行的。《不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定，因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。也就是說在遺囑繼承、遺贈(zèng)繼承方式中，并不需要再提交所有法定繼承人與被繼承人的親屬關(guān)系材料。同理，在遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中，只需以死亡證明、協(xié)議等為基礎(chǔ)材料，無需再要求所有法定繼承人到場。另外，實(shí)踐中，大部分法定繼承人沒有義務(wù)也不愿配合撫養(yǎng)人進(jìn)行登記，如果要求所有法定繼承人到場無疑為申請(qǐng)人設(shè)定了人為的登記障礙。

5.審查撫養(yǎng)人已盡到了撫養(yǎng)義務(wù)

一般的買賣合同中，登記機(jī)構(gòu)無需審查對(duì)價(jià)是否支付，而在遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議中，登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)當(dāng)審查撫養(yǎng)人盡到了撫養(yǎng)義務(wù)呢?筆者認(rèn)為是需要的。之所以產(chǎn)生這樣的差別是因?yàn)椋话愕馁I賣合同由買賣雙方會(huì)同申請(qǐng)，即使對(duì)價(jià)沒有支付到位，登記意愿也是申請(qǐng)人自我意思表達(dá)的結(jié)果，登記機(jī)構(gòu)對(duì)此應(yīng)當(dāng)予以尊重。而在遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議中，被扶養(yǎng)人已經(jīng)死亡，由撫養(yǎng)人單方申請(qǐng)登記，難免會(huì)出現(xiàn)撫養(yǎng)人并未履行撫養(yǎng)義務(wù)的情形。因此，為了保障被扶養(yǎng)人的利益，由登記機(jī)構(gòu)來審查撫養(yǎng)人是否履行撫養(yǎng)義務(wù)，是合理審慎審查職責(zé)的內(nèi)在要求。登記機(jī)構(gòu)審查的依據(jù)可以是撫養(yǎng)人提交的生老死葬的票據(jù)，也可以是居委會(huì)的證明、證人證言。除此之外，登記機(jī)構(gòu)也可通過社區(qū)調(diào)查、詢問等方式進(jìn)行確認(rèn)。

6.接受遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議中的不動(dòng)產(chǎn)無需公告

《民法典》繼承編第1124條對(duì)法定繼承人、受遺贈(zèng)人接受或者放棄受遺產(chǎn)作出了明確的規(guī)定，即“繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，以書面形式作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)在知道受遺贈(zèng)后六十日內(nèi)，作出接受或者放棄受遺贈(zèng)的表示。到期沒有表示的，視為放棄受遺贈(zèng)。”對(duì)此，有人認(rèn)為遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中的撫養(yǎng)人也應(yīng)當(dāng)參照受贈(zèng)人的規(guī)定作出接受或放棄的表示。如上所述，遺贈(zèng)和遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議存在本質(zhì)的區(qū)別，遺贈(zèng)屬于單方行為，是遺贈(zèng)人的單方意思表示，而遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議屬于雙方行為，在協(xié)議成立之時(shí)，撫養(yǎng)人即將自己的意思表示灌輸其中，也就是說，接受遺贈(zèng)是遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的本意所在。

另外，如文中案例所涉，即使撫養(yǎng)人對(duì)遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議進(jìn)行了公告，并明確作出了接受贈(zèng)與的意思表示，這也只是撫養(yǎng)人的自愿行為，并非登記機(jī)構(gòu)審查的內(nèi)容，登記機(jī)構(gòu)并沒有必要收取相應(yīng)的公告資料。

四、小結(jié)

文首案例歷經(jīng)了一審、二審，兩次判決結(jié)果截然不同。其中，一審法院駁回了原告的訴訟請(qǐng)求，理由為：

1.書面文件載明了“特立此遺囑執(zhí)行”，且正文部分是許某所寫，因此，該份材料屬于代書遺囑；

2.遺囑上僅有一名見證人簽字，不符合形式要求；

3.兩套房產(chǎn)并未載明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)或者地理位置等信息，不符合不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的條件。二審法院判決撤銷一審判決書及《不予受理告知書》，并責(zé)令登記機(jī)構(gòu)在法定機(jī)構(gòu)內(nèi)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，理由為：

1.書面材料中載明了有關(guān)遺贈(zèng)撫養(yǎng)的權(quán)利和義務(wù)，有雙方簽名，已經(jīng)具備了遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的實(shí)質(zhì)要件和基本要素，且有證人證明雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是一份有償?shù)摹⒒ハ頇?quán)利、互負(fù)義務(wù)的雙務(wù)合同。

2.即使書面材料內(nèi)容中有“遺囑”字樣，沒有明確的“遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議”字樣或名稱，但從民間非法律專業(yè)人士的專業(yè)知識(shí)局限以及基于社會(huì)風(fēng)俗的考量，不能過于嚴(yán)苛的要求其形式完整明確。且《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條并沒有把“遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議”單獨(dú)列出，而是以“遺囑”概括規(guī)定。

3.法律法規(guī)沒有明確規(guī)定遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的必備要件或形式，不能要求一般申請(qǐng)人提供的遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議必須達(dá)到法律專業(yè)人士所理解的協(xié)議形式完整規(guī)范、協(xié)議名稱明確的程度。

4.登記機(jī)構(gòu)認(rèn)可被繼承人在南京只有兩套房產(chǎn)，且許某已經(jīng)提交了兩套房產(chǎn)的權(quán)證資料，登記機(jī)構(gòu)作為法定的不動(dòng)產(chǎn)登記部門，對(duì)涉案書面材料中約定的兩套房產(chǎn)是可以綜合各種信息進(jìn)行判斷的。現(xiàn)許某已經(jīng)提交了符合形式的材料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理。

結(jié)合判決結(jié)果，筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理許某的申請(qǐng)。受理后通過調(diào)查、詢問被繼承人生前所在單位、社區(qū)、見證人等等，判斷兩套財(cái)產(chǎn)的指向是否明確、許某是否履行了協(xié)議約定的義務(wù)、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議是否真實(shí)。若相關(guān)材料能夠證明協(xié)議真實(shí)、許某已經(jīng)履行了協(xié)議約定的義務(wù)，且能夠排除被繼承人在其他地方擁有不動(dòng)產(chǎn)、許某為法定繼承人的情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)此申請(qǐng)及時(shí)登記。