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購買未上市動遷安置房，做律師見證有用嗎？

限制交易期內(nèi)的未上市動遷安置房價格比同地段普通商品房便宜得多，性價比較高，成為很多剛需購房族購買首套自住房或者改善型購房的首選，同時交易風(fēng)險也遠(yuǎn)比買普通商品房大，正所謂風(fēng)險和收益總是基本成正比的。房產(chǎn)中介和購房人千方百計想出各種方法規(guī)避交易風(fēng)險，但大多都是毫無效用的餿主意，常見的有：辦理抵押登記，做委托公證和借款合同公證，做律師見證，甚至私下過戶（偽造身份證件并篡改動遷協(xié)議、動遷安置材料，將購房人包裝成售房人所屬動遷戶的動遷安置對象或者售房人的配偶，在安置房初次辦理小產(chǎn)證即動遷戶名下房產(chǎn)證時直接將產(chǎn)權(quán)登記到購房人名下）。這四種方法都是歪門邪道（敲抵押、私下過戶）或者毫無效用的無效之舉（公證、律師見證），而“私下過戶”根本是犯罪行為。筆者此前已經(jīng)有專文論述過為什么抵押登記和公證對購房人規(guī)避交易風(fēng)險保障交易安全毫無作用，論述過為什么“私下過戶”要不得，不僅不能真正保障購房人的交易安全，反而是一種自招禍患有很大隱患的犯罪行為。今論述一下為什么律師見證對動遷安置房購房人規(guī)避法律風(fēng)險保障交易安全也毫無效用。

所謂律師見證，是很多房產(chǎn)中介在上海的公證處對限制交易期內(nèi)的動遷安置房買賣涉及到的合同、協(xié)議、文書一律不予公證之后采取的退而求其次的忽悠當(dāng)事人的辦法，也有少數(shù)購房當(dāng)事人自己提出做律師見證。一定要去公證處做公證，公證處不給公證就找律所做律師見證，總得有“公家”或者至少是具有社會公信力的第三方中介機(jī)構(gòu)給蓋上公章感覺才安全才放心，有公家蓋上公章了，也就感覺安全放心了，自己簽的合同就進(jìn)了保險箱了，這是一種最原始、朦朧、蒙昧、低端的“公權(quán)力拜物教”觀念。這種原始的公權(quán)力拜物教，認(rèn)為幫助自己規(guī)避法律風(fēng)險、保障交易安全不是靠專業(yè)法律知識和一系列專門法律措施，而是公權(quán)力或者至少是具有社會公信力的中介機(jī)構(gòu)的背書，是一枚紅印章。有了公權(quán)力機(jī)關(guān)或者中介機(jī)構(gòu)的背書和“擔(dān)保”，自己的交易就得到了認(rèn)可和肯定，交易安全就有了充分保障，沒有公權(quán)力機(jī)關(guān)或者中介機(jī)構(gòu)的背書和擔(dān)保，自己的交易安全就毫無保障，再專業(yè)的法律操作也無濟(jì)于事。法律一文不值，專業(yè)知識一文不值購買動遷安置房，做律師見證有用嗎？？，不管代理人的專業(yè)水平如何、業(yè)務(wù)能力如何，唯有那枚象征著權(quán)力的圓圓的公章勝過一切。

對“權(quán)力拜物教”不需要浪費筆墨批駁，稍微有點兒智商、不是文盲的人都清楚其荒謬性。那么，為什么筆者說律師見證對購房者規(guī)避風(fēng)險保障安全也毫無用處？？

公證機(jī)構(gòu)的公證起到的作用無非兩點：一是見證行為或文書的真實性，二是審查其合法性。公證也只有這兩點作用，沒有其它更多的功能，也起不到其它更多的作用。公證只是對行為或者文書做真實性、合法性審查見證。對于未上市的甚至未辦出產(chǎn)證甚至開發(fā)商大產(chǎn)證都尚未辦出、尚未交房的動遷安置房，上海市有一個限制交易期限，先是小產(chǎn)證辦出后五年內(nèi)、后是大產(chǎn)證和動遷協(xié)議都滿三年之前不得上市交易、不得轉(zhuǎn)讓出租（抵押），這是經(jīng)上海市政府批轉(zhuǎn)的上海市房管局制定的政策性文件的規(guī)定，不是任何法律法規(guī)。買賣未到上市交易期限的、限制交易期內(nèi)的動遷安置房雖然不違法，但違反了地方政府的行政管理規(guī)定和政策規(guī)定，上海的公證處也一律不予公證。在管理不嚴(yán)格的時候，有部分房產(chǎn)中介公司找極少數(shù)郊區(qū)公證處的公證員私下違規(guī)操作的，也僅僅是對合同簽名的真實性進(jìn)行公證，證明該房屋買賣合同/轉(zhuǎn)讓協(xié)議是當(dāng)事人本人親自簽名的，簽訂該合同是雙方自愿的真實意思表示，雙方都是完全民事行為能力人，無任何其它內(nèi)容。有很多人誤以為買賣限制交易期內(nèi)的動遷安置房不合法，買賣合同本身非法無效，故簽訂借款合同，將購房款做成借款，到公證處對借款合同進(jìn)行公證。后來，因為公證處為民間高利貸和套路貸出借人抬轎子做幫兇搞得太過分，民怨沸騰，司法行政機(jī)關(guān)加強(qiáng)了對公證處的管理，民間借貸公證和全權(quán)處分不動產(chǎn)的全委托公證逐漸被勒令一律停止。

即便公證處是合法合規(guī)對未上市動遷安置房買賣的相關(guān)買賣合同、協(xié)議、文書辦理了公證，這種公證對購房人規(guī)避交易風(fēng)險保障交易安全也毫無用處：因為公證員的專業(yè)知識水平達(dá)不到，無法把握這種專業(yè)性、政策性很強(qiáng)的特殊類型房屋的交易所涉及的方方面面的問題。購買未上市動遷安置房的主要風(fēng)險來源于以下兩點：第一，有一個長達(dá)幾年的過渡期，幾年之后才能辦過戶，過渡期內(nèi)可能會發(fā)生各種各樣的變故和意外情況；第二，動遷安置房的產(chǎn)權(quán)來源特殊、復(fù)雜，來源于動遷補(bǔ)償安置，動遷補(bǔ)償安置是按戶進(jìn)行而非按個人進(jìn)行，動遷補(bǔ)償利益是整個動遷戶的共有財產(chǎn)，遠(yuǎn)不像普通商品房那樣權(quán)屬簡單明了；動遷補(bǔ)償安置從來沒有統(tǒng)一明確的法律法規(guī)可以依據(jù)，依據(jù)的都是很下位的各地方政府的政策性文件，具體的動遷補(bǔ)償政策口徑更是各個動拆遷基地確定的，不同的區(qū)域、不同的動遷基地、不同時期的動遷，具體的補(bǔ)償安置政策差別極大；動遷安置房是一種政策性很強(qiáng)的特殊的商品住房，動遷安置房產(chǎn)權(quán)人的確定較為復(fù)雜，權(quán)屬爭議糾紛較多，很多時候房屋權(quán)屬尚未確定，因此購買動遷安置房風(fēng)險比買二手普通商品房更大。不同權(quán)屬性質(zhì)的土地上不同權(quán)屬類型的房屋的拆遷補(bǔ)償安置政策各不相同，不同地區(qū)、同一座城市的不同區(qū)域的拆遷補(bǔ)償安置政策、同一座城市同一個區(qū)域不同時期的拆遷補(bǔ)償安置政策都千差萬別，不同動遷戶的家庭情況、動遷補(bǔ)償安置的具體情況千差萬別，各不相同；動遷安置房買賣不僅涉及到民法通則、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、不動產(chǎn)登記條例、婚姻法、繼承法等各個法律部門的眾多專業(yè)法律知識，而且政策性很強(qiáng)，需要對動遷補(bǔ)償安置和動遷安置房管理的地方政府政策了如指掌、非常熟悉，需要將系統(tǒng)扎實的法律專業(yè)知識、地方政策知識融會貫通、嫻熟于胸，并結(jié)合實踐經(jīng)驗熟練正確地運用，才能幫助購房人真正有效地規(guī)避各種風(fēng)險保障交易安全。因此，上海所有的公證處和公證員對涉及買賣未上市動遷安置房的合同、協(xié)議、文書一律不予公證，絕不會為了區(qū)區(qū)幾百元公證費而承擔(dān)巨大的風(fēng)險和責(zé)任。

同樣，律師事務(wù)所包括一些著名的大律所給購買未上市動遷安置房的當(dāng)事人做所謂律師見證，像公證一樣毫無用處。因為任何合同、協(xié)議都不需要見證，沒有必要公證或者見證，又不是代書遺囑。做不做公證、有沒有律師見證，對合同的效力沒有絲毫影響，對合同今后能否實際履行也沒有影響。對這種特殊類型房屋的交易，見證律師僅僅是見證合同簽名的真實性，沒有任何必要，對購房人規(guī)避風(fēng)險沒有任何用處、毫無意義。筆者見過很多制作裝潢精美的律師見證書，見證律師連動遷補(bǔ)償利益是動遷戶共有產(chǎn)這個基本前提都不懂，對上海的動遷補(bǔ)償安置政策和動遷安置房管理政策一竅不通，連戶口簿都不知道全部復(fù)印，買賣合同也是房產(chǎn)中介公司提供的非常簡單粗糙的版本，律所、律師僅僅是對雙方當(dāng)事人提供的身份證件復(fù)印件與原件的一致性以及買賣合同上是雙方當(dāng)事人本人親筆簽名做見證，甚至動遷戶戶主都沒有在買賣合同上簽名，律師見證，恰恰證明連動遷戶戶主都沒有本人簽名。動遷安置對象共七人、九人或者十幾人，只讓其中一個人簽名，售房人嘴巴說該房屋是誰的，就讓那人一個人簽名，其配偶都沒有簽字，動遷戶戶主都沒有簽字；甚至售房人都聲明該房屋是一家三口共有的，都只有一個人在買賣合同上簽字（房屋拆遷補(bǔ)償安置按戶進(jìn)行，以被拆遷房屋的合法有效的權(quán)屬證書計戶，一證一戶，一個動遷戶往往包括兩個、三個、四個小家，可能獲配的安置房每個小家分一套或兩套，但是動遷安置房首先是整個動遷戶的共有產(chǎn)，并非你這一個小家二三人共有，而是整個動遷戶七八個人、十幾個人共有，哪一套兩套歸哪個小家，是動遷戶的內(nèi)部分配，這種內(nèi)部分配方案隨時可能變更）。這樣的律師見證書，竟然是非常著名的號稱用四國語言、五國語言工作的大律所做的，外表裝潢非常精美。這樣的律師見證書不是一堆廢紙是什么？！

那么，購買未上市動遷安置房不能尋求專業(yè)人士幫助、沒有途徑規(guī)避各種法律風(fēng)險保障交易安全，只能碰運氣了？當(dāng)然不是，當(dāng)然可以尋求專業(yè)律師的幫助。但是專業(yè)律師的幫助不是做毫無意義毫無用處的律師見證，不是做非常初級的沒有多少專業(yè)知識含量的見證，而是幫助購房者全面審查把關(guān)、代擬買賣合同和相關(guān)文書，采取一整套專業(yè)法律措施幫助購房人徹底規(guī)避方方面面的法律風(fēng)險、消除隱患、充分保障交易安全。購房人所需要的，一是確保買賣合同完全有效，二是確保合同能夠?qū)嶋H履行，房屋最終一定能過戶給自己。一是保證合同完全有效，二是保證有效的合同能夠?qū)嶋H履行。要確保合同能夠?qū)嶋H履行、消除各種阻礙合同實際履行的障礙，公證或者律師見證毫無作用。公證、律師見證僅僅是見證交易的真實性、合同簽名的真實性，再真實的交易、再真實簽名的合同，若不能實際履行，購房人也拿不到房子，也很可能會最終錢房兩空。完全真實有效但是不能實際履行的合同太多太多了，合同完全有效但是不能實際履行的情形太多太多了。因為做律師見證毫無必要、毫無價值，所以專業(yè)律師代理購房人審查把關(guān)，不會做什么律師見證書，不做這種毫無意義的無用功。

確保動遷安置房買賣合同能夠?qū)嶋H履行、購買的動遷安置房最后能過戶給自己，是一個系統(tǒng)的法律工程，專業(yè)性很強(qiáng)，政策性很強(qiáng)。購買未上市動遷安置房既然風(fēng)險這么多這么大，有辦法規(guī)避掉所有法律風(fēng)險、保障完全的交易安全嗎？除了應(yīng)當(dāng)采取一整套正確的法律措施盡可能規(guī)避風(fēng)險、消除隱患之外，交易安全能夠做到有完全保障，還是根本不可能做到完全保障？？確保完全的交易安全的方法是有的，有且只有一個，而且這個方法是現(xiàn)實可行的，具有可操作性。這個唯一的方法是什么，請預(yù)約時間當(dāng)面咨詢。面談?wù)堉粒荷虾Ｊ虚L寧區(qū)天山路600弄2號捷運大廈9E室，在天山路芙蓉江路路口新虹橋商務(wù)廣場。地鐵二號線婁山關(guān)路站4號口出來后右拐沿天山路向前一直過了天山路古北路路口即是，開車到天山路芙蓉江路路口停，公交車至天山路芙蓉江路站下車（共有16部公交車）。聯(lián)系電話：，，王律師。

（以下是筆者此前十年間代理購買未上市動遷安置房的購房人審查把關(guān)、代擬買賣合同時讓購房人簽收的一份文件，其中提出了五條注意事項。要保證完全的交易安全，購房人必須做到文中全部注意事項。該五條注意事項總體上現(xiàn)在仍未過時，仍然全部正確。唯有一點，“付清全款”一條可以放寬，2015年最高法院頒布了關(guān)于執(zhí)行異議的新的司法解釋，放寬了要求不動產(chǎn)買受人付清全款才能對該不動產(chǎn)享有足以排除法院執(zhí)行的實體權(quán)益的規(guī)定，未付清全款，付清了買賣合同約定的價款并將余款交付執(zhí)行法院亦可。因此，購房人不必在簽約后立即付清全款，只要按照合同約定支付了部分房款即可。因此，購房征得所有被補(bǔ)償安置人的一致書面同意、及時有效占有房屋、發(fā)現(xiàn)問題立即起訴房東并對房屋做上首封，是保障購房交易安全的最重要措施。）

專業(yè)、敬業(yè)、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真、負(fù)責(zé)、優(yōu)質(zhì)、高效

購房注意事項

（適用于購買限制交易期內(nèi)的上海市動遷安置房）

前言：購房有風(fēng)險，交易須謹(jǐn)慎。第一，房地產(chǎn)價值較大，是大多數(shù)城市居民最主要、最大項的財產(chǎn)；第二，大城市房價在過去的十幾年里持續(xù)暴漲、變動劇烈；第三，房屋買賣合同的效力和履行本身是一個很復(fù)雜的問題，房地產(chǎn)糾紛涉及的法律問題較為復(fù)雜，法律制度、法律規(guī)定本身尚不完善，大多數(shù)具體問題是由很下位的、層級和效力位階很低的部門規(guī)章、地方政府規(guī)章和地方政府的政策性文件規(guī)定和調(diào)整的，規(guī)章和政策本身多變易變。由于上述三個原因，房屋買賣合同糾紛發(fā)案率很高，近年來更是成為所有的民事糾紛中數(shù)量最大、占比例最高、發(fā)案率最高的案件類型之一。而購買限制交易期內(nèi)的動遷安置房，第一因幾年之后才能過戶，有一個過渡期，過渡期內(nèi)可能會發(fā)生各種各樣的變故和意外情況；第二因產(chǎn)權(quán)來源特殊、復(fù)雜，來源于動遷補(bǔ)償安置，動遷補(bǔ)償安置是按戶進(jìn)行而非按個人進(jìn)行，動遷補(bǔ)償利益是整個動遷戶的共有財產(chǎn)；動遷補(bǔ)償安置從來沒有統(tǒng)一明確的法律法規(guī)可以依據(jù)，依據(jù)的都是很下位的各地方政府的政策性文件，具體的動遷補(bǔ)償政策口徑更是各個動拆遷基地確定的，不同的區(qū)域、不同的動遷基地、不同時期的動遷，具體的補(bǔ)償安置政策差別極大；動遷安置房是一種政策性很強(qiáng)的特殊的商品住房，動遷安置房產(chǎn)權(quán)人的確定較為復(fù)雜、權(quán)屬爭議糾紛較多，很多時候房屋權(quán)屬尚未確定，因此購買動遷安置房風(fēng)險比買二手普通商品房更大。但是只要購房時做好審查把關(guān)工作、盡到必要的審慎注意義務(wù)，擬好買賣合同，所有的法律風(fēng)險都是可以控制和規(guī)避的。以后是否發(fā)生爭議糾紛，任何人都無法事先預(yù)料和控制，不是任何一方能夠單方?jīng)Q定的，任何人都不可能事先完全杜絕爭議糾紛的發(fā)生；購房者應(yīng)當(dāng)關(guān)注的不是如何避免杜絕糾紛，而是在糾紛發(fā)生后如何使自己在官司中處于一個較為有利的地位，如何能以較小的成本和代價打贏官司，保障和維護(hù)自己的合法權(quán)益，實現(xiàn)自己的合法利益最大化。要盡可能規(guī)避法律風(fēng)險、充分消除法律隱患，保障自己的購房交易安全，購房者必須遵守以下要點：

第一，查清核實售房人所屬動遷戶所有被補(bǔ)償安置人名單，讓該動遷戶所有被補(bǔ)償安置人（全部安置對象）及相關(guān)權(quán)利人（包括被安置人的配偶、不完全民事行為能力的被安置人的監(jiān)護(hù)人、去世的被安置人的所有繼承人等，下同）都在房屋買賣合同上簽名或者至少都簽署相應(yīng)的文書，以證明出售該房屋征得了該戶所有被補(bǔ)償安置人及相關(guān)權(quán)利人的一致書面同意。查清核實該動遷戶所有被補(bǔ)償安置人的名單以及說服所有被安置人及相關(guān)權(quán)利人都到場簽字的責(zé)任由購房者和房產(chǎn)中介承擔(dān)。如售房人堅決不配合查詢核實或者無法確認(rèn)核實這一信息，所有被安置人及相關(guān)權(quán)利人不肯都在有關(guān)文書上簽名，不得購買該房屋。未取得所有被補(bǔ)償安置人及相關(guān)權(quán)利人一致書面同意的動遷安置房不得購買！！因為動遷補(bǔ)償安置是按戶進(jìn)行而非按個人進(jìn)行，拆遷人、房屋拆遷實施單位補(bǔ)償安置的是動遷戶，拆遷人給予被拆遷人的拆遷補(bǔ)償利益是給整個動遷戶的，是動遷戶所有被安置人的共同共有財產(chǎn)，所以購買動遷安置房必須以某種形式征得該戶所有被補(bǔ)償安置人及相關(guān)權(quán)利人的一致書面同意。

第二，簽好合同后，妥善保存房屋買賣合同和支付購房款憑證等主要證據(jù)，不得遺失損毀。

第三，嚴(yán)格聽從自己的委托代理人的意見和指示，在簽訂委托代理人擬定的房屋買賣合同和相關(guān)文書后，不得再自行與售房人簽訂任何書面文件，不得就該房屋買賣再在任何紙頭上簽字；如確需簽訂任何書面文件，必須經(jīng)過委托代理人的審查同意。

第四，第一時間收房并有效占有房屋，簽合同后即付清全部購房款，可過戶時間屆至?xí)r立即辦理過戶手續(xù)，以使自己同時符合“無過錯、付清全款、實際占有”三個條件。購買限制交易期內(nèi)的動遷安置房，要保證完全的交易安全，購房者購房時必須同時符合“無過錯、付清全款、實際占有”三個條件，三個條件缺一不可。簽約后，如果房東已經(jīng)可以交房，購房人須第一時間接收并有效占有管控房屋，不得拖延，不得空置空關(guān)房屋。

如購房用于自住或者親屬居住，須在收房后立即更換房屋內(nèi)外門鎖，盡早開始裝修，裝修好后及時入住，或者在收房并立即更換門鎖后，及時入住。

如購房用于投資、出租，或者在收房時房屋內(nèi)有承租人而其租賃合同尚未到期，甲方須立即與承租人重新簽訂房屋租賃合同或者簽訂租賃合同主體變更協(xié)議，以書面形式確認(rèn)房主和出租人的變更并證明自己對房屋的及時占有。

第五，簽約后，如果發(fā)現(xiàn)任何問題，立即采取相應(yīng)的法律措施。如發(fā)現(xiàn)有任何第三人對該房屋主張權(quán)利，或者該房屋被設(shè)立了抵押，立即起訴售房人并同時申請財產(chǎn)保全查封該房屋；如發(fā)現(xiàn)該房屋被查封了，立即向執(zhí)行機(jī)關(guān)提起執(zhí)行異議，同時提起房屋買賣合同糾紛訴訟；等等。

購房者必須嚴(yán)格聽從和遵照委托代理人的指示，全面、嚴(yán)格遵守上述五項要求和注意事項。如果違反了上述五項中的任何一項，或違背、罔顧代理人的指示和提醒，須自行承擔(dān)因此面臨的所有不利后果和一切法律責(zé)任，代理人免除其對購房者交易安全的一切責(zé)任。

簽收人鄭重聲明確認(rèn)：我們已經(jīng)仔細(xì)閱讀了以上全部內(nèi)容并已完全理解領(lǐng)會，委托代理人王建波已經(jīng)給我們仔細(xì)講解清楚了以上全部內(nèi)容，我們將全面嚴(yán)格遵守上述全部注意事項和所有要求。如果我們違反上述五項要求中之任何一項，所產(chǎn)生的一切不利后果和法律責(zé)任完全由我們自行承擔(dān)，委托代理人王建波免除其對我們購房交易安全的一切責(zé)任。

（以下無正文）

簽收人：

簽收日期：20 年 月 日

（給當(dāng)事人的內(nèi)部資料，請妥善保存、仔細(xì)閱讀并嚴(yán)格全面遵照執(zhí)行。）

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四、一房多賣

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