本文作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉博士

01.

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次以“三重壓力”描述中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。會(huì)議提出，各部門(mén)“都要擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前，逆周期政策要加力，跨周期政策糾偏調(diào)整”。這意味著，“穩(wěn)增長(zhǎng)”再次成為政策重心。2022年這個(gè)特殊年份（年初奧運(yùn)會(huì)、年底重要大會(huì)）的境況下，“穩(wěn)增長(zhǎng)”的意義更加強(qiáng)烈。

其中，就包括房地產(chǎn)政策的調(diào)整。比如，支持長(zhǎng)租房發(fā)展，滿足合理住房需求，這些很久沒(méi)有提的需求端激勵(lì)政策，再次被提出。而且，宣講中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的“2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國(guó)家發(fā)展改革委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆提出，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”。

表：國(guó)家歷次關(guān)于“房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)”地位的表態(tài)

同樣在這次會(huì)上，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室分管日常工作的副主任韓文秀則指出，“房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入和金融機(jī)構(gòu)貸款總額中，都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。”

這是對(duì)房地產(chǎn)支柱地位的注解。值得關(guān)注的是，對(duì)于房地產(chǎn)政策的表態(tài)，近期出現(xiàn)了明顯的變化，特別是再次明確了“支柱地位”，頗為意外，超出市場(chǎng)預(yù)期，為何會(huì)出現(xiàn)這樣呢？

02.

需求收縮，供給沖擊，預(yù)期轉(zhuǎn)弱，這個(gè)具象化的經(jīng)濟(jì)下行“三重壓力”邏輯，在房地產(chǎn)領(lǐng)域體現(xiàn)得很明顯，并進(jìn)一步與實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成了傳導(dǎo)。比如，近期通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)去泡沫的壓力測(cè)試下，開(kāi)發(fā)商、供應(yīng)鏈、銀行、居民、地方政府等，對(duì)地產(chǎn)的信心、信賴度都在下降。

信心下降，就意味著需求收縮房地產(chǎn)：政策再次眷顧，面目已非昨日，供給端自然受到?jīng)_擊。表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是，銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期明顯增加，不再愿意增加貸款投放，監(jiān)管層積極喊話，要增加開(kāi)發(fā)貸款，但銀行表現(xiàn)很遲緩；

二是，總包和供應(yīng)商不再愿意被開(kāi)發(fā)商無(wú)限期拖欠結(jié)算，出現(xiàn)了大面積停工；

三是，很多購(gòu)房者不再愿意買開(kāi)發(fā)商預(yù)售的期房，即便是品牌開(kāi)發(fā)商，也可能是不靠譜的。

四是，地方政府不再縱容開(kāi)發(fā)商違規(guī)挪用預(yù)售資金，擔(dān)心項(xiàng)目爛尾后，把維穩(wěn)的風(fēng)險(xiǎn)甩給地方。

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈循環(huán)不暢，供給端就受到了巨大沖擊。開(kāi)發(fā)商前端縮減拿地、開(kāi)工，后端“打折賣房”，壓降竣工，以保衛(wèi)現(xiàn)金流，這又加劇了悲觀預(yù)期，市場(chǎng)信心繼續(xù)走弱，反過(guò)來(lái)進(jìn)一步惡化開(kāi)發(fā)商資金。由此，造成了房地產(chǎn)全鏈條下行，拿地、開(kāi)工、銷售單月出現(xiàn)兩位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。6月份，70城新房只有12個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌，11月份有52個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下跌。

表： 全國(guó)70城一手房?jī)r(jià)指數(shù)

過(guò)去，歷次重要會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的表述，都是放在民生和社會(huì)保障里面，或防范風(fēng)險(xiǎn)中。這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將房地產(chǎn)放在了明年7項(xiàng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定政策的“第三項(xiàng)”——結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)。如此一來(lái)，就不難理解，為何再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的支柱地位？從中央財(cái)經(jīng)委的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此的詳細(xì)注解來(lái)看，邏輯是很清晰的，以地產(chǎn)循環(huán)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)大循環(huán)。

顯然，空前嚴(yán)峻和復(fù)雜的國(guó)際形勢(shì)下，2022年“特殊年份”的語(yǔ)境下，無(wú)論基于政治邏輯，還是經(jīng)濟(jì)邏輯，怎么強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定的重要性都不為過(guò)。要“穩(wěn)字當(dāng)頭”，國(guó)內(nèi)大循環(huán)就要暢通起來(lái)。依托中國(guó)巨大的市場(chǎng)范圍，龐大的互聯(lián)大網(wǎng)，昂揚(yáng)向上的奮進(jìn)態(tài)勢(shì)，任何負(fù)面問(wèn)題都會(huì)消弭。

于經(jīng)驗(yàn)判斷也好，于形勢(shì)緊迫也好，要暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，房地產(chǎn)就必須要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。所以，關(guān)于房地產(chǎn)良性循環(huán)，不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，強(qiáng)調(diào)了三次。脈絡(luò)很清晰，即突破行業(yè)供需約束的堵點(diǎn)，打通生產(chǎn)、分配、流通和消費(fèi)各環(huán)節(jié)，暢通“拿地、融資、開(kāi)工、施工、銷售、竣工”全鏈條，以強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈貫通優(yōu)勢(shì)，助力打通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)的任督二脈。

03.

治理房地產(chǎn)，一面是治理“高杠桿、高地價(jià)、高房?jī)r(jià)”循環(huán)所形成的紙醉金迷、泡沫享受型的扭曲式發(fā)展，其所帶來(lái)的結(jié)果，就是“一業(yè)興、百業(yè)衰”，有產(chǎn)者“躺贏”，年輕人、新市民無(wú)奈“躺平”，打造內(nèi)需引擎和共同富裕的轉(zhuǎn)型目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。這是當(dāng)下正在做的事情。

另一面，就是在把房地產(chǎn)當(dāng)一個(gè)正常的行業(yè)看待，在行業(yè)收益平庸化以后，把本該有的行業(yè)運(yùn)行邏輯潛能激發(fā)出來(lái)，這就是產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、帶動(dòng)性強(qiáng)、國(guó)人對(duì)美好安居亙古不變的追求與熱情。這就是會(huì)議提出的“堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

可見(jiàn)，2022年，市場(chǎng)體系和保障體系要同步推進(jìn)，前者是為了助力“穩(wěn)字當(dāng)頭”，后者則凸顯了“穩(wěn)中求進(jìn)”。探索新的發(fā)展模式，比如多主體供給（非開(kāi)發(fā)商一家壟斷）、多渠道供應(yīng)（非新增供地），存量微改造和更新（補(bǔ)上公共服務(wù)的短板），大力發(fā)展保障性租賃住房。

穩(wěn)字當(dāng)頭與穩(wěn)中求進(jìn)的辯證統(tǒng)一，事實(shí)上就是短期和長(zhǎng)期的統(tǒng)一，長(zhǎng)期講定力、短期講策略；穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)的統(tǒng)一，不在乎“一池一城”均志在必得，而是局部可掌控。房地產(chǎn)“冰凍三尺”之弊，非一日之寒，無(wú)法畢其功于一役，要靠爐火純青的政治智慧，消解于長(zhǎng)期無(wú)形之中。

房地產(chǎn)是當(dāng)下我們面臨最大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，弄不好的話，有可能造成鏈?zhǔn)降奈C(jī)反應(yīng)模式，我們?cè)趺幢苊膺@個(gè)危機(jī)？近期的金融秩序肅清，是一個(gè)很好的參照，也可謂是一次對(duì)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)定向爆破的壓力測(cè)試，但也將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性、艱巨性暴露無(wú)疑。當(dāng)下，房地產(chǎn)就像是房頂跳舞的大象群，而房屋本身就是經(jīng)濟(jì)基本面，怎么防范房屋倒塌，大象死傷呢？

一方面，我們必須要給大象瘦身，另一方面，我們要夯實(shí)屋頂?shù)某林亍，F(xiàn)在，面臨的問(wèn)題是，大象很重，還想加重；屋頂并不是想象中那樣固若金湯。近期定向爆破風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)中，迅速出現(xiàn)了信貸緊縮、金融風(fēng)暴，以及風(fēng)險(xiǎn)傳染和市場(chǎng)預(yù)期急速下墜，并形成了負(fù)反饋。

04.

當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)定向爆破與共同富裕語(yǔ)境下的“房地產(chǎn)稅”同步發(fā)生，產(chǎn)生了巨大的預(yù)期不穩(wěn)定。好在，我們的意志很堅(jiān)強(qiáng)，治理很有智慧，講究策略和迂回。未來(lái)的地產(chǎn)政策要遵循這樣的邏輯：

首先，風(fēng)險(xiǎn)具象化。誰(shuí)有病給誰(shuí)吃藥，把系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)掰成碎片，一塊一塊精準(zhǔn)地喂到每一個(gè)作奸犯科者的嘴里。比如，近期暴雷的企業(yè)，先把自身的家底盤(pán)清楚，該償還的償還；有愿意接盤(pán)的，接盤(pán)后再償還；難以盤(pán)活的，在宏觀審慎的前提下，金融資源會(huì)適當(dāng)注入。

這種處理叫“五馬分尸”。分法很智慧，化整為零，各有其所，分開(kāi)后每一塊的陣痛都很小，影響也就小了。投資者、利益相關(guān)者，都要承擔(dān)責(zé)任，恒大港股價(jià)格從十幾港幣跌到2個(gè)港幣，劉大不得不割肉賣出，這就是賭“剛性兌付”的結(jié)果，過(guò)去賭對(duì)了，現(xiàn)在和未來(lái)就不對(duì)了。

講這個(gè)意思，是要告訴每個(gè)人，每個(gè)主體，要對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)任。因?yàn)椋黧w責(zé)任不是虛幻的，它一定是具象化的。如果主體責(zé)任虛幻了，就是法不責(zé)眾，一定是“大而不倒”，綁架政策。

其次，開(kāi)正門(mén)、堵歪門(mén)。巨大的政治意志下，政通人和、政令暢通，第一次明確的住房保障體系（公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)）會(huì)得到迅速落地，長(zhǎng)租房也將會(huì)得到支持，并與保障房、共有產(chǎn)權(quán)，構(gòu)建新市民、年輕人的住房供應(yīng)體系，可租可售。它的目的是，將80后、90后的“后浪年輕人”承受的民生壓力，“三座大山”也好、“五座大山”也好，一一卸下來(lái)。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)的正常化，并不意味著可以臆想“新周期”了，臆想房?jī)r(jià)反彈，“躺賺”和“躺贏”的機(jī)會(huì)又來(lái)了。如果你這么認(rèn)為，并再次激發(fā)投機(jī)炒作的腎上腺素和多巴胺，那買者自負(fù)，與跟著恒大受損的那一幫投資者一樣，未來(lái)不要追悔莫及。盡管疫情后出現(xiàn)一輪樓市回升，但很多城市二手房?jī)r(jià)還趴在那里陰跌，這是未來(lái)的趨勢(shì)，砸在手里可能是常態(tài)。

面對(duì)列祖列宗，“房住不炒”反復(fù)強(qiáng)調(diào)，但你不聽(tīng)，非要飛蛾撲火，能怪誰(shuí)呢？這個(gè)時(shí)候，你就會(huì)知道，房產(chǎn)稅是可以迂回的。任性入場(chǎng)，在當(dāng)下的高價(jià)位買入，卻被迫持有在手里，這個(gè)房產(chǎn)稅的效果是一樣的。政策很清晰，鼓勵(lì)合理需求，房地產(chǎn)實(shí)體部分才是支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)家要推進(jìn)的房地產(chǎn)良性循環(huán)，乃是合理需求的循環(huán)，保障房的循環(huán)，你要進(jìn)來(lái)那就是分母。

本文源自金融界

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載自其它媒體，版權(quán)歸原作者所有；旨在傳遞信息，不代表本站的觀點(diǎn)、立場(chǎng)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)聯(lián)系原作者。如果來(lái)源標(biāo)注有誤或侵犯了您的合法權(quán)益等其他原因不想在本站發(fā)布，來(lái)信即刪。