其實，這是開發商運用各種宣傳和銷售手段，使樓盤快速、有效地銷售出去的方法。在業內，這被叫做“銷控”，或“銷售控制”。

■雇托炒房：熱銷場面實為造假

銷控的核心目的之一，就是造成市場饑餓的假象，迫使消費者盡快購房，加快開發商資金回流的速度。這就好比一個人看見一桌子大魚大肉擺在面前沒人吃，就會從容地選擇吃什么有營養、吃什么最實惠;如果有人告訴他這飯桌上不止你一個，一個人的飯量十個人在搶，此人當然會慌了手腳饑不擇食，到底那另外九個搶飯的人是不是真的要搶，又有誰知道?

在樓盤銷售中，銷售人員就充當了飯桌上導演，制造熱銷場面的方法之一就是雇托炒房。在開盤之日，售樓處往往人滿為患，沙盤前圍著觀望的人不少，排號交錢的人更多。不少消費者一大早就出門，到了卻被告知想要的房已經被訂空了，只剩下某層某個戶型的一套房了，再不趕快連這套都沒有了。此時購房心切的消費者難免被鼓動得頭暈眼花，先訂下來再說。其實，售樓處里的“人山人海”沒準都是開發商雇來的“托兒”。據不愿透露姓名的業內人士稱，不少人甚至以此為生，在不同售樓處“走穴”，還能活得不錯，可見雇托炒房的普遍性。

有時消費者自己就不自覺地當了“托兒”。電話咨詢的消費者可能碰到過這樣的情況，售樓小姐告訴你今天不能看房，要在某一特定的日子去才行。那天售樓處一定人滿為患，因為售樓處已經將所有看房的顧客都安排在了這一天，結果自己人嚇自己人，沉不住氣的顧客就會搶著買房了。

此外，在正式銷售前制造輿論，用限時搶購、提前預訂的方法刺激消費者，也容易造成跟風效應。

■人為惜售：好樓封存次品上市

幾位受訪的業內人士都對人為惜售、控制放房的策略毫不諱言。某位曾做過多個樓盤銷售的業內人士稱，開發商也要保護自己的利益，如果一次性全部放開，那就全亂了，這個樓訂一戶、那個樓訂一戶，輪到單位大戶要購整層房的時候就沒得可賣了，要想好房次房都賣出去，就必須有個總體計劃，一點點放。

一般來說，開盤時放開認購的都是戶型、朝向、樓層等不太好的房子，這類房開盤價比較低，容易賣出去，這就規避了次房賣不出去的風險，也有利于好房在日后賣出更好的價錢。

曾小姐看中了某樓盤的某個戶型，在開盤時費盡千辛萬苦也沒能買到，售樓小姐說這個戶型的房子已經賣完了。誰知不久之后，曾小姐的朋友卻如愿以償地買到了這個“已售完”的戶型，而且價錢算起來也沒貴多少。業內人士稱，這是大多數樓盤采用的策略，開盤時用價格吸引眼球，中期用質量維持銷售量。

■價格階梯：怎么開怎么走有學問

北京某房產開發集團的副總裁介紹說，一般開盤的時候最好賣，此時樓盤有神秘感，好壞優劣還未見分曉，再加上一些優惠政策，很快就能收回一部分資金。滾動開發是多數開發商采用的模式，即依靠銀行和預售收入維持開發，因此資金回流速度越快，利潤空間就越大。火爆之后就進入平穩期，此時如果有良好的樓盤形象支持，再逐漸放開好房，則有可能在穩健升值的情況下出現幾個小高潮。在尾房銷售的時候又會出現一個大高潮，此時的房子比較便宜但質量不一定好。總的來說就是“兩頭高”。

這種價格策略被業內稱為“低開高走”。但性價比好的房子也會“高開高走”。此外還有小幅度升值、銷售速度快的“小步快跑”，合理低價、大成交量的“大步快走”，學問頗多。在不清楚開發商的整體策略的情況下，想瞅準時機買一套又好又便宜的房可不容易。

■誘人優惠：假優惠真費錢

不少樓盤都打出了優惠的牌，試圖以此吸引消費者。畢竟買房置業是動輒幾十萬的大手筆，誰不想省點錢呢?可對于項目來說，從拿地、立項、到開工、銷售，其中不可控的因素太多，開發商不會心甘情愿廉價賣房，否則就有可能是賠本賺吆喝了。如果消費者刻意追求折扣或低價，開發商為了保證利潤，就難免在房屋質量和物業管理上偷工減料。業主在發覺上當之后要花費大量的時間和精力去解決問題，那才真叫費錢。

北京某高檔樓盤的總裁認為，如果樓盤的價格活動空間過大，其價格確定機制中就可能有一些不規范的隱患存在，其建設和服務質量也值得懷疑。

■買房送禮：羊毛出在羊身上

鋪天蓋地的房地產廣告中，不乏有“送大禮”的字樣。送禮的內容也是五花八門：送精裝、送家電、送購物券、送健身卡、送綠地、送會所等等。專家提醒消費者，天上不會掉餡餅，羊毛還是出在羊身上。

送禮陷阱一：以次充好。趙先生選中了一套送精裝的房子，算一算比自己請公司便宜了不少，關鍵是還省了不少麻煩。等到交房時才發現，裝修質量和當初參觀的樣板房差了一大截，原來承諾的實木地板換成了復合木地板，施工質量也有問題。趙先生欲投訴開發商，卻苦于當初沒有簽訂詳細的精裝合同，白白放棄了法律賦予消費者應有的權利。

送禮陷阱二：禮金還得消費者來掏。受訪的業內人士均表示，開發商在送禮前會計算“禮金”，把這筆錢加進房款里。送禮實際上是一種變相降價，往往是因為開發商急于回收一部分資金，或是銷售出了問題，以此方法來刺激銷售。

送禮陷阱三：把消費者的應得利益宣傳成附加利益。業內人士稱，不少樓盤所謂的送禮都是在炒作，把購房合同中規定購房者應得的內容宣傳成開發商送的大禮，購房者在下決定之前要仔細核對購房合同和相關規定。

■樓花控盤：小心銷售人員中-飽私囊

銷售人員通過不正當手段，從消費者身上賺錢塞進自己的腰包，就是業內所稱的“樓花”。

賺取“樓花”的手段之一是索要轉讓費。一位購房者曾在網上貼出他的購房經歷。這位李先生看中了某一樓層的某一戶型，卻被銷售人員告知此戶型已經銷售一空，不過一旦有人退房他還是有希望的。失望之余李先生留下了自己的電話號碼。幾天后銷售人員打來電話，說有一業主想退房，但李先生需另付10000元的轉讓費給這位業主。猶豫之下李先生沒有立刻答應。沒想到過了幾天銷售人員又打來電話，說轉讓費降到了5000,李先生心想再拖下去沒準就買不到了，這筆小錢和買房的錢比起來也不算什么。于是欣然答允。等到他覺察不對的時候，再想討回這筆錢已經來不及了，因為交錢的時候沒有任何收據或者憑證。實際上，那個“已購房的業主”就是一個炒樓的“托兒”，李先生的那筆錢最終落在了他和銷售人員手中。

此外，銷售人員還會以勞務費、辛苦費等種種形式向消費者要錢。據一位開發商介紹，銷售人員的這種做法并不是在上級授意下做出的，理應受到懲罰，但消費者一般拿不出證據來;即便中-飽私囊的銷售人員被開除，他也能找到其他的售樓工作，繼續索要“樓花”，吃虧的還是消費者。

■虛假宣傳：樓盤銷售量亦真亦幻

樓盤廣告鋪天蓋地，消費者很難全程關注某一樓盤宣傳的銷售業績，這就給一些開發商創造了虛假宣傳、偽造銷售業績、刺激消費的機會。

一位細心的消費者曾經全程收集了一個樓盤的廣告。這個實際擁有1000套的樓盤，在開盤不久就宣稱已有800套被搶購一空，待到銷售中期時又稱已有500套銷售告罄，尾房銷售時竟然又打出廣告稱還有30套精品房。此外，還有人觀察過某樓盤在網上公示的銷控表，發現上面的數字遠遠低于開發商宣傳的數字，也就是說，樓盤銷售遠沒有售樓處渲染的那樣火爆，消費者不用擔心買不到好房。看來，算一算售出面積和開發面積，對于得到真實信息大有幫助。

不少專家和媒體都在呼吁理性購房，提醒消費者千萬不可盲目跟風、貪小便宜吃大虧，一定要選擇適合自己的戶型和價位。