根據(jù)當(dāng)前商品房交易流程以及操作習(xí)慣，開發(fā)商與購房者簽訂商品房買賣合同均適用網(wǎng)簽。網(wǎng)簽的流程一般是購房者提供身份信息，開發(fā)商售樓處銷售人員在網(wǎng)簽系統(tǒng)張錄入合同身份信息和合同主要內(nèi)容，經(jīng)合同雙方確認后在網(wǎng)簽系統(tǒng)申請合同備案，完成合同備案方能生成正式合同編號。有合同編號后，開發(fā)商打印網(wǎng)簽系統(tǒng)生成的合同文本商品房屋預(yù)售研習(xí)二：預(yù)約合同，合同雙方簽字確認。

在房屋買賣整個流程中，特別是受網(wǎng)簽管理影響。實踐中，在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)，購房者和開發(fā)商會先簽訂訂購書、認購書等協(xié)議，作為下一步簽訂正式房屋買賣合同的預(yù)約合同，在規(guī)定的時間內(nèi)再簽訂作為本約合同的房屋買賣合同。

一、預(yù)約合同和本約合同的區(qū)別

在合同簽訂的目的、合同內(nèi)容、違約責(zé)任等方面基本一致，不會很難區(qū)分。

（一）預(yù)約合同的首次立法定位

2012年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條首次在法律層面正式承認了預(yù)約合同的獨立地位。具體內(nèi)容為當(dāng)事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

（二）民法典對預(yù)約合同的規(guī)定

《民法典》第四百九十五條當(dāng)事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

（一）商品房銷售合同中的主要內(nèi)容

《商品房銷售管理辦法》第第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（2）商品房基本狀況；

（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（5）交付使用條件及日期；

（6）裝飾、設(shè)備標準承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（9）面積差異的處理方式；

（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（11）解決爭議的方法；

（12）違約責(zé)任；

（13）雙方約定的其他事項。

因此先不說協(xié)議名稱，如果購房者和開發(fā)商簽訂的協(xié)議，只要具備了雙方當(dāng)事人的名稱、商品房的基本情況、房款總價或單價、付款時間、交付日期和違約責(zé)任等內(nèi)容，如果開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受款項的，就可以認定這類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同的本約條款，為本約合同。如果在購房過程中，雙方在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時還需要重新簽訂商品房買賣合同的，則該協(xié)議為預(yù)約合同。現(xiàn)在商品房買賣合同基本都采用報備條款，但是在購房合同中涉及多筆款項，多個流程，很容易產(chǎn)生法律糾紛。

二、區(qū)分預(yù)約和本約的意義

在面臨合同糾紛時，區(qū)分預(yù)約和本約對解決案件糾紛有重要的意義。在實務(wù)解決商品房糾紛案件中，如果購房者和開發(fā)商簽訂的協(xié)議在法律性質(zhì)上認定為預(yù)約合同，則僅對雙方締約正式商品房買賣合同的意思表示，不具有以交付商品房的合意，對雙方的實現(xiàn)交易不具約束力，除非具備本約的效力。

三、責(zé)任承擔(dān)方式不同

（一）預(yù)約合同的責(zé)任承擔(dān)方式

《民法典》第四百九十五條當(dāng)事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

（二）本約合同的責(zé)任承擔(dān)方式

《民法典》第五百七十七條 【違約責(zé)任的種類】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

如果在商品房銷售環(huán)節(jié)，雙方簽訂的協(xié)議被認定為預(yù)約合同，則開發(fā)商不得要求購房者承擔(dān)繼續(xù)履行即要求簽訂正式購房合同，促進房屋買賣承擔(dān)。法律不能要求預(yù)約合同當(dāng)事人必須簽訂本約合同。

四、律師的建議

（一）簽訂合同要謹慎

合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，只要合同內(nèi)容沒有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同就合法有效，對雙方具有法律約束力。因此在簽訂合同時，要綜合研判，并對合同的條款進行仔細閱讀，做到理解其中的意義，并知道背后的法律風(fēng)險。

（二）合同的救濟建議向購房者傾斜

購房者與開發(fā)商相比，在法律上處于弱勢地位，尤其在即將產(chǎn)生糾紛時，開發(fā)商可能會與購房者通過簽訂補充協(xié)議的方式對本約合同進行更改，爭取對開發(fā)商有利的條款。因此在發(fā)生法律糾紛時，建議向購房者適當(dāng)傾斜，加以保護。對開發(fā)商提出更高的法律要求，以此促進開發(fā)商提高服務(wù)能力，引導(dǎo)房地產(chǎn)更加穩(wěn)健的發(fā)展。

在商品房銷售環(huán)節(jié)，簽訂商品房預(yù)約合同后，可以讓開發(fā)商產(chǎn)生締約請求權(quán)，在購房者產(chǎn)生違約時，并非一定產(chǎn)生強制締約的法律效果，在實務(wù)過程中，是否按照本約合同的約定繼續(xù)履行合同，存在不確定性，不能一錘定音，要具體問題具體分析。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載自其它媒體，版權(quán)歸原作者所有；旨在傳遞信息，不代表本站的觀點、立場和對其真實性負責(zé)。如需轉(zhuǎn)載，請聯(lián)系原作者。如果來源標注有誤或侵犯了您的合法權(quán)益等其他原因不想在本站發(fā)布，來信即刪。