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北京的周女士從李女士處購買了一套房屋，花費(fèi)了一百萬元，雙方簽訂的買賣協(xié)議約定，在可以辦理過戶手續(xù)時(shí)，李女士要協(xié)助周女士辦理。幾年之后，在可以辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，李女士卻突然坐地起價(jià)，要求周女士再支付20萬元，否則，就不給周女士辦理過戶手續(xù)。在一般情況下，周女士只要拿著買賣協(xié)議和付款證明安置房買賣的過戶問題，你該知道哪些？，就可以向法院起訴要求李女士履行協(xié)議，協(xié)助過戶，然而在本案中，周女士卻處在了極為不利的位置，因?yàn)樗麄兯灰椎姆课荩前仓梅俊?/p>

一般來說，以被征收人的名義進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的國有土地上房屋是可以上市買賣的，哪怕還沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，只要有征收補(bǔ)償協(xié)議、購房協(xié)議等材料，安置房的買賣合同也是有效的。

但是，有些性質(zhì)的安置房的買賣，根據(jù)各地的政策，會(huì)有不少限制。以北京為例，北京用于征收補(bǔ)償?shù)陌仓梅啃再|(zhì)有多種可能，但是大部分都有限制，比如經(jīng)濟(jì)適用房，或三定三限三結(jié)合的房子、兩限房等管理方式類似經(jīng)濟(jì)適用房的安置房，這一類的安置房，都有在辦理房產(chǎn)證之日起滿5年后，才可以上市交易的限制，而在此之前訂立的房屋買賣合同是無效的。

比如，“三定三限三結(jié)合”的房屋，就根據(jù)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市國土資源局關(guān)于加強(qiáng)“三定三限三結(jié)合”定向安置房產(chǎn)權(quán)登記及上市交易管理有關(guān)問題的通知》，要求安置房屋要在房產(chǎn)證或契稅完稅憑證之日起滿5年后，才可以上市交易。

本案中，李女士的安置房正是類似的房屋。由于一直沒有辦理房產(chǎn)證，在近期才具備辦理房產(chǎn)證的條件，開始準(zhǔn)備辦證，所以房產(chǎn)證之日起滿5年后才能上市交易的計(jì)算時(shí)間都沒有開始，自然無法買賣。如果周女士現(xiàn)在將李女士訴上法庭，法院不但不會(huì)要求李女士強(qiáng)制履行協(xié)議，還很有可能認(rèn)定此前簽訂的房屋買賣合同無效。

當(dāng)然，司法實(shí)踐中對買家也不是全無保護(hù)。如果雙方在買賣合同中約定了在限制期屆滿之后再辦理過戶的，或者在一審辯論終結(jié)前具備上市交易條件，也就是辦理房產(chǎn)證滿五年，那么房屋買賣協(xié)議是可以認(rèn)定有效的。

但是即便如此，周女士也不符合買賣協(xié)議有效的條件，因?yàn)樵谒屠钆康姆课葙I賣協(xié)議中，并沒有約定要在房屋買賣限制期屆滿之后在辦理過戶，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)買賣雙方都不知道李女士的安置房有這個(gè)限制，直到近期李女士準(zhǔn)備辦理房產(chǎn)證時(shí)，才被工作人員告知。

同時(shí)，因?yàn)樵摲课葜两駴]有辦理房產(chǎn)證，具備上市交易條件的時(shí)間還沒有起算，除非周女士在李女士辦理房產(chǎn)證后五年后再起訴，否則房屋買賣協(xié)議仍然有很大可能被法院認(rèn)定為無效合同。

另外值得注意的是，各地政策經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，可能今年進(jìn)行征收安置的安置房適用新政策買賣不受限制，但是去年進(jìn)行征收的安置房要仍然適用舊政策，還會(huì)有限制。

因?yàn)檫@個(gè)案件是在房屋漲價(jià)的情況下，所以合同無效會(huì)使作為買家的周女士處于不利地位，如果是在房屋降價(jià)的情況下，作為賣家的李女士則有可能遭受損失。

所以，在進(jìn)行安置房的買賣過程中，不論是買方還是賣方，都應(yīng)該對該安置房的性質(zhì)，征收安置當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐恼吆拖拗朴幸粋€(gè)系統(tǒng)性的了解，才能最大程度地避免風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自己的權(quán)益。

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