看樓盤的規劃圖與區位圖是走進售樓處中不可忽視的環節，這樣可以更好地了解小區內部的情況，購房者也可直觀地將項目周邊配套。那售樓處的樓盤規劃圖與區位圖到底怎么看呢？下面就給大家講講。

本文知識點：

一、樓盤規劃圖看什么？

（一）樓棟分布

首先，從規劃圖中可以看出樓棟的數量與分布，以及樓間距的大小。樓間距的作用有兩個，一個是影響采光，一個是保障隱私。通過看樓棟分布圖，大概估算樓間距的大小，選購房屋樓棟時，要避開樓間距小的樓棟，選擇樓間距大的樓棟。其次，樓間距的大小也可以反映出社區容積率的高低和居住的舒適度。

主流樓盤的樓棟分布方式主要有三種：行列式、圍合式、點群式。

行列式：行列式的小區建筑平行排列，公共設施、綠地、景觀等安排在小區中間。

優點：讓樓盤在滿足日照間距的前提下，較大程度地提高土地利用率，也能讓樓棟間更易產生過堂風。

缺點：行列式排布過于單調，未做到交叉擺布則北側樓棟的日照會受到南側樓棟的嚴重影響。

圍合式：樓棟沿地塊邊緣分布，在住宅群中部形成一個圍合空間，其中設置充足的綠地和必要的休閑設施。

優點：內部環境私密性強，沿街一線建筑物·排列整齊，形成完整統一的街景立面。

缺點：無法保證所有樓棟都朝南，且小區內部通風會受到影響。

點群式：樓棟圍繞中心綠地或者水景自由地散開，布置形態美觀且靈活多變。

優點：樓間距、綠地面積較好，每棟樓都能充分享受陽光，通風良好，居住環境舒適，沒有明顯的缺點。

（二）樓房朝向

規劃圖上一般有一個指南針，其箭頭所指方向即為正北方，大家要以此判斷，而不能以傳統的上北下南左西右東來判斷樓房朝向。項目方位影響到后期戶型的采光問題。如果不注意，后期很可能因為方位的失誤購得一個采光嚴重不足的戶型。

（圖片來源于網絡）

有的開發商為了增加建筑面積獲得更多利潤，會建一些東南朝向、西北朝向甚至東西朝向的樓房，通過看小區規劃圖我們就可以清晰明了地看出樓房走向，這樣能減少被開發商忽悠的概率。

（三）道路交通

小區規劃圖上肯定會顯示未來社區的道路規劃，通過觀看道路規劃圖，可以了解社區的安靜區與熱鬧區。在選購樓棟和樓層時，可以通過對社區道路的一個考察和參考，遠離交通要道和熱鬧區，選擇一個安靜的生活環境。如果是喜歡安靜的購房者，就可以選擇離娛樂配套設施、街道遠一點的樓棟。

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（四）停車場規劃

停車場規劃包括停車場的位置和數量。通過規劃圖購房者可以獲悉該社區停車場的數量與停車位是否方便。一般來說，不建議選擇離停車場太近的房子，一方面是因為家里有老人和小孩的話，離停車場比較近可能會造成出行不安全。另一方面如果購房者居住在低層，離停車場近就容易受到噪音污染。此外，還可以看有沒有進行人車分流，一般來說人車分流可以提高安全系數。

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（五）采光及景觀規劃

看規劃圖還要重點看社區的景觀配套，生活娛樂設施的規劃等。景觀配套的存在是豐富日常生活的需要，也是高性價比社區的一個判斷標準。

在選房時要考慮到，居住的房屋與景觀配套之間要有一定的距離。因為景觀配套所在地一般是人群集中的地區，嘈雜聲較大。其次，靠近景觀區的房子房價一般會比其他位置的房價稍貴，購房者選房時要衡量自己的資金實力與居住要求去選擇。

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（六）經濟技術指標

在看小區規劃圖的時還需要仔細看上面的經濟技術指標，具體包括容積率、綠地率、停車位、建筑密度等。容積率與綠地率直接影響到居住舒適度，而停車位與住戶的需求息息相關。開發商為了房子賣得更好，可能會夸大指標，比如開發商經常使用的綠化率，遠遠不如綠地率的計算嚴格。

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二、樓盤區位圖怎么看？

區位圖是指用來描繪項目所在區域的簡要地圖，它承載了項目周邊片區內的交通線路、自然資源、核心配套等信息，是一幅能夠在最短時間內向購房者明示項目區位的微縮地圖。

（圖片來源于網絡）

（一）樓盤區位圖可能存在的“貓膩”

1、比例失真

看區位圖的時候，往往覺得項目離城市所有地方都很近。不管項目是在1環，2環，3環，還是4環，從區位圖上面看上去只有“一步之遙”。

2、規劃失真

區位圖上往往會給自己所在的區域貼上標簽，經濟開發區等等。這也不能說開發商刻意造假，而是只要政府有一點的規劃的苗頭，不管這個規劃是否能夠落地，開發商都會立即采用。此外，如果周邊規劃有工廠、高壓電線經過、鐵路噪音影響等在規劃圖上一般看不到。

3、配套失真

售樓處配套套話

交通：四橫五縱，某大橋XX年通車，某地鐵XX年通車，去某商圈10分鐘，去某商圈30分鐘，60分鐘通達全城。

學校：環繞小區名校云集，某某學校直接對口，某某學校優先就讀。

商業：小區旁邊規劃建設某某品牌商場，小區自帶X萬方綜合體商業。

景觀：出門即是江灘，旁邊即是森林氧吧等等......

（二）破解樓盤區位圖“貓膩”的方法

1、使用高德導航，百度導航等軟件，看導航顯示A到B的實際距離和預計時間。

2、上當地國土規劃管理局，某某新區的政府網站，查詢具體規劃。

3、查詢教育局網站，最新一年的各個學校招生劃片信息，任何公立學校都是由教育統籌區域，各學校自主招生，開發商是無權干涉教育局招生的。

4、登錄大型商場的官網，查詢未來幾年的開店計劃，選址計劃。因為有些開發商與商家之間簽訂是意向協議，商家不用支付一分錢，未來也可以不選址在簽署意向協議的地方，意向協議只能說明，某商場在選址的時候把這個地方作為了備選之一。

5、對于景觀這塊很難把控，涉及到園林局，施工單位，規劃設計等相關部門。這還需要購房者多方咨詢確認。

6、對規劃中的配套，要查閱相關的資料。還要通過不同的交通方式來判斷一下，周邊配套的時間距離，空間距離。

規劃圖與區位圖雖然可以對項目有一個很直觀的認識，但規劃圖與區位圖只能作為一個參考，并不能完全相信。如果真要了解項目以及周邊配套，還是建議大家去走一走，實地進行考察。