由于二手房在價格、位置等方面具有優勢，所以許多購房者在購房時選擇購買二手房。但是二手房的過戶流程比較復雜，所需準備的材料也比較多。

一、房屋過戶的概念

根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記（過戶）是指不動產登記機構依法將不動產權利和其他應當記載的事項在不動產登記簿上予以記載的行為，是將不動產權利現狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在不動產登記簿上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。

通俗來說，房產過戶是指通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺產等方式獲得房產，去房屋權屬登記中心辦理的房屋產權變更手續。

二、二手房過戶需要準備的材料

買方需要提供身份證、戶口證明、網簽協議、完稅證明。產權證寫幾個人的名字就需要幾人到場。

賣方需要持有效身份證、戶口證明及房屋所有權證到場辦理。若該房產為夫妻共有時，夫妻雙方都應該同時到場并提供有效身份證件、房屋共有權證及結婚證等其它相關證件。如果該房產處于出租狀態,賣方除提供上述證件外，還須提供承租人放棄優先購買的書面材料。

若買賣雙方如果有一方因特殊情況不能親自到場辦理過戶手續時，可以委托他人辦理。受托人必須提供公證委托書、本人有效身份證原件以及復印件、委托人身份證復印件(加蓋公證處“該復印件與原件相符”的印章)、房屋所有權證等材料，如需免稅受托人還需要提供委托人夫妻雙方的身份證明原件及復印件、戶口證明原件以及復印件、婚姻證明原件以及復印件。

三、二手房過戶的流程

1、簽訂二手房買賣合同

在賣方合同、證件一應俱全的情況下，買方可以交付購房定金（非必須，雙方協商），之后可以簽訂二手房買賣合同。另外，買賣雙方將坐落位置、產權狀況、在成交價格、房屋交付時間、產權辦理等問題協商一致后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

2、備齊資料，申請過戶

在二手房買賣雙方達成一致意見，并將資料準備齊全后，雙方可向房地產管理部門提出申請手續，管理部門要查驗證件、審查產權，對符合上市條件的房屋給予辦理過戶手續，對部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

3、申報批準，辦理立契

房地產相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。

4、依法繳納稅費

稅費是二手房交易中必不可少的花費，也是為交易提供的一種法律保障。其構成比較復雜，繳稅的種類以及多少根據交易房屋的性質決定。

5、辦理產權變更，申請新證

交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

6、銀行貸款

購房者在與賣方簽訂完房屋買賣合同后，由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續。銀行審核買方的資質，對雙方交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款。待雙方完成產權登記變更、買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

7、付清余款完成交易

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完成。

四、無法過戶的情況

1、賣方無法提供房產證

沒有房產證的二手房無法辦理過戶。沒有房產證的房子在房管局無法辦理手續，因為只有房產證才能證明房屋歸屬，如果購房者買沒房產證的房子，需要承擔很大風險，自身權利也沒有保障。

2、未經其他產權人同意

如果房子有多個共有產權人，賣方一定要征得所有共有產權人的同意。若其他共有產權人不同意，則買賣無效。過戶時，共有產權人需要到場簽字，若共有產權人無法到場則賣方需要提供經過公證的授權委托書。

3、被有關部門查封的房產

被查封的房子有可能無法交易，房子被查封的原因很復雜，可能是賣家與第三方合謀偽造債權債務關系，讓法院查封房產，使交易被迫中止；也可能是賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但實際上與家人共有，共有產權人提起訴訟，查封了房產。如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會很長，房屋被查封期間無法過戶。

4、未解除抵押的房產

未還清銀行貸款的房子叫抵押房。根據規定，不在抵押狀態下的房產才能辦理過戶。所以，在過戶前，賣家需要到銀行辦理解押。

5、產權因為違規搭建被凍結

如果房屋有違建，在違建拆除、恢復原樣之前，房子不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款。

6、正在出租的房屋

我國法律原則之一的“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。即使房屋產權發生變更，只要租房合同沒有到期，租客就有權力住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。

資料來源：鏈家網綜合整理