為進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，改變住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制，上海市人民政府于1994年5月18日印發(fā)《上海市人民政府關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》，俗稱“九四”方案。上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室于1995年12月13日制定《一九九五年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則》和《一九九五年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則的問(wèn)題解答》，俗稱“九五”方案。而自城鎮(zhèn)住房制度改革、公有住房出售以來(lái)，圍繞公有住房的糾紛屢有發(fā)生，如何妥善化解矛盾、處理糾紛，如何正確理解和適用公有住房的法律法規(guī)和政策規(guī)定，本文結(jié)合具體案例予以分析。

案情概要

原告葉某1、葉某2、葉某3訴稱其與被告葉某4系兄弟姐妹關(guān)系，被告金某某與被告葉某4系夫妻關(guān)系。早年原告葉某1、葉某2、葉某3、被告葉某4的父親葉某5單位曾分配控江二村房屋，后因居住困難單位將控江二村房屋收回調(diào)配了系爭(zhēng)房屋，承租人為葉某5，控江二村房屋戶籍在冊(cè)人員對(duì)系爭(zhēng)房屋的取得均有貢獻(xiàn)。1996年6月被告葉某4簽訂《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，葉某5在世，根據(jù)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)需經(jīng)過(guò)承租人及成年同住人一致同意，當(dāng)時(shí)系爭(zhēng)房屋的戶口在冊(cè)人員為葉某5、葉某4、金某某、葉某6、葉某7，葉某6、葉某7均未成年，但應(yīng)經(jīng)葉某6的監(jiān)護(hù)人同意，《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》上葉某5的名字非其本人所簽，印章亦非其加蓋，且《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》的落款日期為1996年9月，《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》的落款日期為1996年6月，不符合常理，說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)葉某4未與葉某5進(jìn)行協(xié)商，違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效?；凇豆凶》抠I(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，葉某4進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記的行為亦屬無(wú)效。購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)主要系葉某1出資及使用了葉某5的工齡，加之葉某4未對(duì)葉某5盡到贍養(yǎng)義務(wù)，故分割系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)葉某4應(yīng)少分。

原告葉某1、葉某2、葉某3向一審法院提出的訴訟請(qǐng)求：

1.確認(rèn)葉某4于1996年6月19日就上海市東余杭路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂的《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；

2.確認(rèn)葉某4于1997年10月15日將上述房屋登記在自己名下及將上述房屋產(chǎn)權(quán)變更為葉某4、金某某的行為無(wú)效；

3.確認(rèn)葉某1、葉某2、葉某3共同享有上述房屋二分之一的產(chǎn)權(quán)份額并依法分割。

被告葉某4、金某某辯稱：不同意葉某1、葉某2、葉某3的訴訟請(qǐng)求。葉某1、葉某2、葉某3與本案無(wú)直接利害關(guān)系，三人戶籍早已遷出系爭(zhēng)房屋且不在內(nèi)實(shí)際居住，簽訂《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)葉某1、葉某2、葉某3均不是同住人，不享有購(gòu)房資格。葉某4系與葉某5一同辦理系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，由于葉某5簽字不便，《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》上葉某5的名字由葉某4代簽，但其名章由葉某5本人加蓋，且該名章與房管部門(mén)留存的名章一致，葉某1、葉某2、葉某3稱均知曉系爭(zhēng)房屋買(mǎi)下產(chǎn)權(quán)及使用葉某5工齡的事實(shí)，從1996年購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)至2003年葉某5去世，葉某5生前從未對(duì)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)提出異議，表明葉某5認(rèn)可由葉某4買(mǎi)下系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)，葉某1、葉某2、葉某3亦無(wú)證據(jù)證明葉某4與虹房集團(tuán)存在惡意串通損害葉某5利益的情形。另根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)于無(wú)購(gòu)房資格而與有購(gòu)房資格者協(xié)議出資的人主張房屋產(chǎn)權(quán)的不予支持，即使葉某1主張其有出資，但其不享有購(gòu)房資格即不享有相關(guān)權(quán)利。且購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)至今已超過(guò)最長(zhǎng)保護(hù)時(shí)效20年，其訴請(qǐng)應(yīng)予駁回。

被告虹房集團(tuán)辯稱：不同意葉某1、葉某2、葉某3的訴訟請(qǐng)求。系爭(zhēng)房屋系上海汽車(chē)電機(jī)廠建造的房屋，由于其無(wú)房屋管理職能，故將系爭(zhēng)房屋交由房屋土地管理局管理，房屋土地管理局又將系爭(zhēng)房屋交由虹房集團(tuán)管理，上海北外灘物業(yè)管理有限公司系虹房集團(tuán)的下屬單位，故由其出面簽訂《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》。購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)在冊(cè)戶口人員為葉某5、葉某4、金某某、葉某6、葉某7，其中葉某6、葉某7未成年，根據(jù)相關(guān)政策，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)須經(jīng)同住成年人協(xié)商一致，葉某1、葉某2、葉某3的戶口不在系爭(zhēng)房屋內(nèi)故無(wú)需征得其同意。當(dāng)時(shí)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人確認(rèn)為葉某4系經(jīng)同住成年人協(xié)商一致，由葉某5、葉某4、金某某一同到場(chǎng)辦理相關(guān)手續(xù)，《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》上葉某5的印章亦與公房租賃憑證上的印章一致。正常辦理流程系先簽訂《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》再簽訂《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》，《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》落款日期在后應(yīng)系筆誤。葉某4取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間系1997年10月15日，《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》與《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》日期均在此之前，不存在造假問(wèn)題。系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)系以家庭為單位購(gòu)買(mǎi)，通常會(huì)用最長(zhǎng)工齡進(jìn)行抵扣，故使用葉某5的工齡購(gòu)買(mǎi)符合常理，葉某1稱其對(duì)購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋有出資，但其出資后對(duì)產(chǎn)權(quán)不聞不問(wèn)不符合常理。葉某5已于2003年去世，葉某1、葉某2、葉某3稱其至今才知曉系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人非葉某5不符合常理，如其以繼承為由要求繼承葉某5產(chǎn)權(quán)份額卻等到系爭(zhēng)房屋被征收才提起訴訟，亦不符合常理。

一審法院：戶口不在冊(cè)不屬于公房同住人

一審法院認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，葉某1、葉某2、葉某3的戶口不在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，其均非系爭(zhēng)房屋同住人。《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》上葉某5的名字雖由葉某4代簽，但根據(jù)虹房集團(tuán)陳述，購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)需同住成年人一同到場(chǎng)辦理相關(guān)手續(xù)，《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》上葉某5的印章與公房租賃憑證上其印章相一致，葉某5在其去世前亦從未對(duì)系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)提出過(guò)異議，葉某1、葉某2、葉某3現(xiàn)以系爭(zhēng)房屋由葉某4買(mǎi)下產(chǎn)權(quán)未經(jīng)葉某5同意，缺乏依據(jù)和合理性，本院不予采信。又根據(jù)葉某1陳述，購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)其曾出資2萬(wàn)元左右，但自1996年系爭(zhēng)房屋購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)至今長(zhǎng)達(dá)20余年，葉某1從未過(guò)問(wèn)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)情況亦不符合常理。故葉某1、葉某2、葉某3的全部訴請(qǐng)均缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法不予支持。

一審判決：駁回葉某1、葉某2、葉某3的全部訴訟請(qǐng)求。

二審法院：繼承人不得主張被繼承人生前未提之異議

葉某1、葉某2、葉某3不服一審判決向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，改判支持己方一審訴訟請(qǐng)求或依法發(fā)回重審。

葉某1、葉某2、葉某3認(rèn)為，一審法院認(rèn)定《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》簽訂時(shí)葉某5一同到場(chǎng)辦理，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。首先，葉某4、金某某及虹房集團(tuán)無(wú)證據(jù)證明該協(xié)議書(shū)上加蓋的“葉某5”私章由葉某5本人加蓋。其次，該協(xié)議書(shū)上“葉某5”的簽名系冒簽，以葉某5當(dāng)時(shí)的身體及精神狀態(tài)，若其在場(chǎng)，其根本無(wú)需他人代簽。因此，由此可以推斷，葉某5當(dāng)時(shí)并不在場(chǎng)，對(duì)此不知情；2．上海市東余杭路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)分配時(shí)，葉某1、葉某2屬于獲得分配系爭(zhēng)房屋的具有常住戶口的職工，且已成年，也有資格購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)。葉某4未征得二人同意購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)，故所簽訂的合同應(yīng)為無(wú)效；3．系爭(zhēng)房屋為葉某5單位分配，屬于其主要財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)時(shí)又使用了其工齡，加之其與葉某4關(guān)系不睦，在其可以購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的情況下，卻由葉某4購(gòu)買(mǎi)，與常理不符。

被上訴人葉某4、金某某共同辯稱：葉某4購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，葉某5到場(chǎng)并親自在協(xié)議上加蓋印章，因其簽字不便才由葉某4代簽。葉某5在世時(shí)從未就產(chǎn)權(quán)提出過(guò)異議，一審法院判決正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

被上訴人虹房集團(tuán)辯稱：葉某4購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，成年同住人為葉某5、葉某4、金某某三人，三人協(xié)商一致決定由葉某4購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，符合相關(guān)規(guī)定。葉某1、葉某2戶籍不在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，葉某4購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)無(wú)需征得其同意。一審法院判決正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

二審法院認(rèn)為，本案主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于葉某4購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)是否符合本市租賃公房購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

根據(jù)本市租賃公房購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，承租人及18周歲以上成年同住人均有資格購(gòu)買(mǎi)房屋，且在上述人員中確認(rèn)權(quán)利人并簽署協(xié)議書(shū)。系爭(zhēng)房屋購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)時(shí)，葉某1、葉某2戶籍均不在內(nèi)，不符合同住人資格，故葉某4購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)無(wú)需征得葉某1、葉某2同意。葉某1、葉某2、葉某3上訴稱葉某1、葉某2具有購(gòu)房資格，缺乏法律依據(jù)，不予采納。葉某5在世時(shí)，其從未提出過(guò)產(chǎn)權(quán)異議，其繼承人不可主張葉某5未提之異議，一審法院據(jù)此認(rèn)定葉某5同意由葉某4購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，于法有據(jù)，本院予以認(rèn)同。

葉某1、葉某2、葉某3的上訴請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，駁回上訴。

高院再審：購(gòu)產(chǎn)權(quán)距配房時(shí)隔久遠(yuǎn)不屬“新配住房”范疇

葉某1、葉某2、葉某3不服二審判決，向上海市高級(jí)人民法院提起再審申請(qǐng)。

葉某1、葉某2、葉某3認(rèn)為，第一，原判認(rèn)定葉某5知道或應(yīng)當(dāng)知道系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在葉某4名下且同意葉某4購(gòu)房，缺乏證據(jù)證明?！堵毠ぜ彝ベ?gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》中僅有葉某5的印章，沒(méi)有簽名，無(wú)授權(quán)文件，未明示同意過(guò)放棄購(gòu)買(mǎi)權(quán)利。第二，本案中，先簽訂了《公有住房買(mǎi)賣(mài)合同》，后簽訂《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》，存在事后偽造，合同自始無(wú)效。第三，根據(jù)95方案第五條，購(gòu)買(mǎi)公有住房的對(duì)象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。葉某1、葉某2均屬于獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工，具有購(gòu)房資格，葉某4簽訂購(gòu)買(mǎi)公有住房時(shí)未與其二人協(xié)商和同意，購(gòu)房合同無(wú)效，原審適用法律錯(cuò)誤。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)之規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

葉某4、金某某辯稱，不同意再審申請(qǐng)，原審認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，審判程序合法。第一，葉某1、葉某2、葉某3認(rèn)為涉案房屋購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)時(shí)葉再德并不知情或不同意，并未提供證據(jù)證明葉某5在生前有相關(guān)意思表示。第二，涉案公房購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)時(shí)，葉某1、葉某2、葉某3戶籍均不在涉案房屋內(nèi)，且根據(jù)一審?fù)徆P錄，葉某1、葉某2在涉案房屋購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)之前均已在他處取得福利住房，亦因單位福利分房而將戶籍從涉案房屋遷出。葉某3在外地居住生活，2005年退休回滬后將戶籍遷入他處。根據(jù)規(guī)定，葉某1、葉某2、葉某3在涉案房屋購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)時(shí)，不具有涉案房屋購(gòu)房資格。第三，即便涉案合同被確認(rèn)無(wú)效，涉案房屋的性質(zhì)恢復(fù)為公有租賃住房，承租人恢復(fù)為葉某5，但是在本案涉訴時(shí)，涉案房屋已經(jīng)被征收，葉某5在征收前已過(guò)世，涉案房屋征收安置補(bǔ)償中無(wú)葉某5的份額，葉某1、葉某2、葉某3亦均非戶籍在冊(cè)人員，無(wú)征收補(bǔ)償利益。現(xiàn)其三人起訴確認(rèn)涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，其實(shí)際不具有訴的利益。綜上，請(qǐng)求駁回再審申請(qǐng)。

上海市高級(jí)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，第一，關(guān)于葉某1、葉某2是否具有購(gòu)房資格的問(wèn)題。經(jīng)審查，涉案房屋調(diào)配于1984年，購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)時(shí)為1996年，此時(shí)對(duì)于受配人員而言早已不屬于“新分配住房”的范疇，且購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，葉某1、葉某2的戶籍早已遷出且未實(shí)際居住于系爭(zhēng)房屋中，根據(jù)本市當(dāng)時(shí)公有住房購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，葉某1、葉某2不屬于具有購(gòu)房資格的人員。原審認(rèn)定其二人不具有購(gòu)房資格，未有不當(dāng)。第二，關(guān)于《職工家庭購(gòu)買(mǎi)公有住房協(xié)議書(shū)》的合同效力問(wèn)題。該協(xié)議書(shū)上蓋有葉某5的印章，該印章與公房租賃憑證上的印章相一致，其本人生前一直居住在系爭(zhēng)房屋中，從96年起系爭(zhēng)房屋不再支付租金而轉(zhuǎn)為支付物業(yè)管理費(fèi)，其理應(yīng)知曉系爭(zhēng)房屋已經(jīng)成為產(chǎn)權(quán)房的事宜，直至葉某5過(guò)世，其從未對(duì)產(chǎn)權(quán)提出質(zhì)疑或異議。葉某1、葉某2、葉某3也未能提交證據(jù)證明其主張，原審結(jié)合在案證據(jù)及系爭(zhēng)房屋購(gòu)買(mǎi)為產(chǎn)權(quán)的年限、實(shí)際居住情況等因素，認(rèn)定系爭(zhēng)購(gòu)房協(xié)議有效，該認(rèn)定較為合理，未有不當(dāng)。綜上，葉某1、葉某2、葉某3的再審事由不成立，不符合再審條件，予以駁回。

以案說(shuō)法

筆者在本案中代理被告葉某4和金某某。本案從一審到二審，再到高院再審，均駁回了原告方的全部訴訟請(qǐng)求。生活中，因售后公房產(chǎn)權(quán)而引發(fā)的家庭糾紛不在少數(shù)。筆者結(jié)合上述案例將此類糾紛主要涉及的爭(zhēng)議焦點(diǎn)以及相關(guān)的法律適用問(wèn)題予以解析。

1.可以主張房屋產(chǎn)權(quán)的主體范圍

本文序言已提到，本市先后有“九四”方案和“九五”方案之分。

“九四”方案第三條規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)成本價(jià)公有住房的對(duì)象，應(yīng)為具有本市常住戶口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房條件的職工。

“九五”方案第五條明確，購(gòu)買(mǎi)公有住房的對(duì)象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。

需要指出的是，“九五”方案進(jìn)一步細(xì)化了購(gòu)買(mǎi)公有住房的對(duì)象范圍。對(duì)于新配房職工（俗稱“原始受配人”）要求具有本市常住戶口即可，并不要求在該處具有戶籍，而對(duì)承租人、同住成年人則要求在該處具有戶籍。

“九四”方案規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)只能登記在一人名下?！熬潘摹狈桨甘┬羞^(guò)程中出現(xiàn)了不少問(wèn)題，故而出臺(tái)了“九五”方案，“九五”方案規(guī)定產(chǎn)權(quán)可以登記在多人名下?！熬潘摹狈桨负汀熬盼濉狈桨缸罡镜膮^(qū)別在于產(chǎn)權(quán)如何登記、登記在幾人名下。

上海市高級(jí)人民法院于1996年10月31日印發(fā)《處理公有住房出售后糾紛的若干意見(jiàn)》的通知（滬高法〔1996〕250號(hào)）第九條明確，按"九四"方案購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。

需要注意的是，高院250號(hào)文第9條的規(guī)定適用對(duì)象僅限于按“九四”方案購(gòu)買(mǎi)的售后公房，且應(yīng)以購(gòu)房時(shí)為時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定當(dāng)事人主體，僅限于購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人，且適用訴訟時(shí)效制度，最長(zhǎng)權(quán)利保護(hù)期為二十年。購(gòu)買(mǎi)公房產(chǎn)權(quán)時(shí)戶籍未在的原始受配人不能以此為由提出主張。

本案中，葉某1、葉某2為新配房時(shí)的人員，購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)征得其同意。然涉案房屋分配的時(shí)間為1984年，購(gòu)房時(shí)間為1996年，間隔12年之久，故而難以認(rèn)定該房屋屬于“新配房”的范疇。而葉某1、葉某2購(gòu)房時(shí)戶籍均不在冊(cè)，亦不屬于同住人，故葉某1、葉某2顯然不具備購(gòu)房資格。

2.公房原始受配人是否當(dāng)然具備購(gòu)買(mǎi)公房產(chǎn)權(quán)資格

具有購(gòu)買(mǎi)公房產(chǎn)權(quán)資格的主體為在該處具有本市常住戶口的公有住房承租人、年滿18周歲的同住成年人。那么對(duì)于戶籍不在冊(cè)的新分配住房的具有本市常住戶口的職工，即《住房調(diào)配單》上的原始受配人是否具有購(gòu)房資格，實(shí)踐中存有分歧。

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形而定。

首先，若原始受配人將戶籍遷出，之后又取得他處福利住房或者在他處動(dòng)拆遷中得到安置補(bǔ)償?shù)?，此種情形下，原始受配人已不再享有該處房屋的居住權(quán)利，即不再屬于同住人，而不具備購(gòu)房資格。

其次，若原始受配人因工作、學(xué)習(xí)等原因?qū)艏w往他處，但之后未再取得福利住房，亦未在他處動(dòng)拆遷中得到安置補(bǔ)償?shù)模覐奈捶艞壴撎幏课菥幼?quán)利的，因其對(duì)該處房屋的取得具有貢獻(xiàn)，房屋來(lái)源亦與其有高度關(guān)聯(lián)，故其仍享有該處房屋的居住權(quán)利，屬于該處房屋的同住人，雖戶籍未在該處房屋，但屬于同住人，具有購(gòu)房資格（按照“九四”方案的除外）。

本案中，葉某1、葉某2在涉案房屋購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)之前均已在他處取得福利住房，亦因單位福利分房而將戶籍從涉案房屋遷出，故顯然不屬于涉案房屋的同住人，不具備購(gòu)房資格。

3.家庭成員能否以實(shí)際出資為由主張產(chǎn)權(quán)

筆者承辦的案件中，往往存在購(gòu)買(mǎi)公房產(chǎn)權(quán)的錢(qián)款由子女出資，而產(chǎn)權(quán)登記在父母名下，父母去世后引發(fā)繼承糾紛的情況。應(yīng)當(dāng)明確，可依實(shí)際出資主張確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的主體僅為具有購(gòu)房資格的人。在該處公房并無(wú)購(gòu)房資格的人與有購(gòu)房資格的人達(dá)成協(xié)議，并實(shí)際出資，之后出資人主張產(chǎn)權(quán)的，人民法院不予支持。

本案中，葉某1訴稱購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)主要由其出資，而法院經(jīng)審理后認(rèn)定葉某1并不屬于同住人，不具備購(gòu)房資格，故而對(duì)其意見(jiàn)均不予支持。

觀點(diǎn)延伸

實(shí)踐中，有的原始受配人根據(jù)購(gòu)房時(shí)的政策規(guī)定不具備購(gòu)房資格，承租人和成年同住人購(gòu)買(mǎi)公房產(chǎn)權(quán)時(shí)無(wú)須征求其意見(jiàn)。但原始受配人成年后在該處房屋長(zhǎng)期居住，戶籍亦長(zhǎng)期在該處房屋，他處無(wú)福利性質(zhì)住房，亦未在他處享受動(dòng)拆遷安置或者補(bǔ)償。此種情形下，雖然承租人和成年同住人依法獲得該公有房屋產(chǎn)權(quán)，但并不影響該原始受配人對(duì)該處房屋居住使用的權(quán)利。

作者： 陳宏偉 上海正策律師事務(wù)所律師、高級(jí)合伙人

上海市律師協(xié)會(huì)建筑房地產(chǎn)、婚姻家庭專業(yè)律師

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