小產(chǎn)權(quán)房是指沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋，不能上市交易，也沒(méi)有辦法辦理抵押貸款。對(duì)于一般的房屋，如果拆遷的，需要給予補(bǔ)償。那么，小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷能否獲得補(bǔ)償呢?拓夫律師將為大家進(jìn)行解析：

一、小產(chǎn)權(quán)房主要有哪些類(lèi)型？

對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來(lái)主要有4種，存在爭(zhēng)議較多的通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第3、4種。

第一種 解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。

第二種 解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

第三種 解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱(chēng)為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，所謂的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)定，鄉(xiāng)政府不具備頒發(fā)房產(chǎn)證的職權(quán)，所以鄉(xiāng)政府辦法的房產(chǎn)證并不能獲得國(guó)家的認(rèn)可。

實(shí)踐中，其實(shí)還存在第四種小產(chǎn)權(quán)房屋，即存在于90年代末20世紀(jì)初，房地產(chǎn)監(jiān)管相對(duì)不夠嚴(yán)格，人民關(guān)于房地產(chǎn)的法律意識(shí)又比較淡薄的年代，這類(lèi)小產(chǎn)權(quán)多體現(xiàn)為房屋并非房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，往往是城中村居民幾個(gè)人合伙用自己或買(mǎi)來(lái)的城中村宅基地或耕地、荒地等建設(shè)起來(lái)的房屋。這類(lèi)房屋用地根本不合法，但是在一些三四線城市，建房者卻可以通過(guò)自己人脈關(guān)系獲得縣級(jí)人民政府或房管部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證，但是因?yàn)橥恋匚唇?jīng)過(guò)依法征收而無(wú)法獲得土地使用權(quán)證。這類(lèi)房屋現(xiàn)在根本無(wú)法換取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，也無(wú)法辦理貸款，更無(wú)法上市交易。

二、安置房屬于小產(chǎn)權(quán)房嗎？

正規(guī)拆遷項(xiàng)目的安置房不屬于小產(chǎn)權(quán)房，它是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶(hù)進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶(hù),也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶(hù)。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿(mǎn)足拆遷戶(hù)的需求已迫在眉睫。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi):

一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

三、小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷如何補(bǔ)償？

小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護(hù)，開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中缺少監(jiān)管，其質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的概率要高過(guò)商品房，而因?yàn)闊o(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響很大，若遇國(guó)家拆遷是否給予補(bǔ)償還要看各地的政策以及案件具體情況。

拓夫律師在19年代理過(guò)河南省項(xiàng)城市某小區(qū)一棟小產(chǎn)權(quán)房屋拆遷維權(quán)案件，該小區(qū)小產(chǎn)權(quán)房屋系屬于上述第四種情形，即村民自行在自家宅基地開(kāi)發(fā)建設(shè)的一棟樓房，通過(guò)自己人脈關(guān)系辦理了市政府頒發(fā)的房產(chǎn)證，但房屋所占土地仍然為集體土地，未依法征收，所以也沒(méi)有相應(yīng)的土地使用權(quán)證。2023年4月3日，項(xiàng)城市人民政府以涉案房屋系違章建筑實(shí)施了強(qiáng)制拆除，并未給予任何的補(bǔ)償，且告知居民該房屋系違建，不可能有任何的補(bǔ)償后，該小區(qū)居民無(wú)奈找到拓夫律所進(jìn)行維權(quán)。在拓夫律師的努力下，該小區(qū)居民與政府協(xié)商和周邊其他小區(qū)享受同樣的拆遷政策獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償。

拓夫律師認(rèn)為

小產(chǎn)權(quán)房屋是客觀存在的，其形成有一定的歷史原因，其中有居民貪圖便宜的過(guò)錯(cuò)，也有政府監(jiān)管不力的過(guò)錯(cuò)，甚至是政府監(jiān)管不力的過(guò)錯(cuò)大于居民貪圖便宜的過(guò)錯(cuò)。所以，小產(chǎn)權(quán)房既然是一定歷史時(shí)期的特殊產(chǎn)物，政府就應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)事求是的原則，對(duì)這類(lèi)房屋作出公平合理的處理，尤其是遭遇拆遷時(shí)。在這類(lèi)房屋拆遷時(shí)，既要保證公民的居住權(quán)益和財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又要考慮小產(chǎn)權(quán)房違法的一面，故該類(lèi)房屋拆遷時(shí)不予補(bǔ)償明顯不當(dāng)，如果拆遷的標(biāo)準(zhǔn)等于和高于周邊同類(lèi)正常商品房的補(bǔ)償，明顯也屬于不當(dāng)。政府應(yīng)當(dāng)綜合小產(chǎn)權(quán)房屋形成的歷史，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋給予應(yīng)有的補(bǔ)償。