隨著近幾年國家政策對中小微企業(yè)的支持，加上央媽的降準(zhǔn)，銀行也推出相應(yīng)的政策加大力度來推動了房屋經(jīng)營性抵押貸款，利率LPR按照現(xiàn)在的年化一年期是3.7%，所以正常申請經(jīng)營性房屋抵押貸款的利息很多都是可以做到3.85%，甚至有些銀行可以做到3.2-3.4%的年化，極其個別的地方為了貼息，瘋狂到年化可以做到2%左右。而很多人的按揭貸款利率在年化5.2%-5.88%的范圍，如果是二套房子或者三套的這種，一般都是在6%以上了。

所以身邊不少的朋友都來問我可不可以把自己的按揭貸款置換成經(jīng)營性抵押貸，這樣一年下來就可以省下不少錢。

那么按揭貸款到底要不要轉(zhuǎn)換成抵押貸款，轉(zhuǎn)換貸款有哪些風(fēng)險？今天奔奔牛就來和大家一起討論這其中的利益與風(fēng)險。

我們先來看看轉(zhuǎn)貸降息有多大的誘惑力！

以商貸100萬、期限20年、等額本息為例：

1、我們按照房貸5.88%的利率來計算，貸款利息總額約70.29萬元，累計還款總額約1170.29萬元，月供約7095元；

2、換成抵押貸后3.85%的利率，貸款利息總額約43.55萬元，累計還款總額約143.55萬元，月供約5981元；

也就是說，以置換貸款之后，利息少還約26.74萬，月供少還約1114元/月。而且這個金額只是按照貸款100萬來計算，像一線城市，按揭貸款200-300萬的非常多。

簡單對比一下，就能看到轉(zhuǎn)貸之后有多劃算，所以這就是為何有很多人對“轉(zhuǎn)貸降息”提起了興趣。

那么，“置換貸款”究竟是什么？又是怎么操作的呢？

“置換貸款”，其實就是將年利率相對較低的房屋抵押經(jīng)營貸，與房屋按揭貸款進(jìn)行的置換。

具體的操作方式為：

1、名下有營業(yè)執(zhí)照的貸款人，找貸款中介將根據(jù)公司的綜合資質(zhì)以及貸款人財務(wù)狀況制定經(jīng)營貸置換計劃；

2、如果貸款人名下沒有經(jīng)營的公司，貸款中介會讓貸款人去找注冊公司辦理營業(yè)執(zhí)照過戶，如果銀行要求比較高的話，還要為其走幾筆流水，讓貸款人變成為一家公司的經(jīng)營者，然后提交經(jīng)營貸審核資質(zhì)。

3、當(dāng)所有材料都準(zhǔn)備好以后提交到銀行去審核審批，當(dāng)審批通過后會通知貸款人去將房貸剩余按揭結(jié)清掉。

4、等房管局的房貸撤押完成以后，申請的抵押貸款的銀行會安排去敲抵押，敲完抵押后拿到他項權(quán)證就可以放款了。

劃重點：

1、需要用戶自己將原有的房貸尾款結(jié)清。要么自己想辦法找親戚朋友借錢，要么找資金方墊資（過橋墊資），需要額外給資金方手續(xù)費，每個地方的墊資手續(xù)費都不同，一般都是在0.06%-0.13%每天。

2、申請轉(zhuǎn)房貸業(yè)務(wù)需要支付中介一筆手續(xù)費，手續(xù)費按貸款額的1%-3%來收取。如果申請難度比較大，可能需要額外再增加1-2%左右的費用。

3、過戶營業(yè)執(zhí)照需要一定的費用，包含過戶費（一般在2000-7000元，具體以企業(yè)注冊的時間為準(zhǔn)，只要注冊時間滿1年以上即可），還要另外支付每年的代理記賬的費用（費用大概在1500-2400元）。

4、這個低利率的貸款業(yè)務(wù)，其實就是銀行的一款抵押經(jīng)營貸款產(chǎn)品，只要用戶貸款沒有問題，基本都能通過審核。

另外，除了“置換貸款”以外，市場上甚至涌現(xiàn)了名下無房的購房者買房不按揭，改成經(jīng)營貸的方式，俗稱“代購”。其本人沒有公司，為了申請經(jīng)營貸而去注冊公司，致使經(jīng)營貸“不合理流入樓市”。

那么按揭轉(zhuǎn)成抵押貸款的話又有哪些風(fēng)險呢？

1、流程相對復(fù)雜

申請的是經(jīng)營性抵押貸款，就需要貸款人名下有公司，并且公司還要成立一年以上。假如這款人的名下沒有公司，還需要重新過戶。如果自己去操作的話，選公司過程非常的復(fù)雜，有可能過戶的新公司還達(dá)不到銀行的審核標(biāo)準(zhǔn)。

2、操作的過程有成本

因為抵押貸款屬于經(jīng)營性，那么貸款人名下必須有營業(yè)執(zhí)照，沒有的則需要過戶新的公司，過戶的費用并不低，而且每年還需要繳納記賬等費用。而且貸款人很多人不知道如何辦理的話，還要另外找中介機構(gòu)輔助自己辦理，中間還需要交一定的中介費用。

3、還貸風(fēng)險

根據(jù)金融機構(gòu)規(guī)定：經(jīng)營貸款的用途僅限于合法經(jīng)營，不能用于房地產(chǎn)項目，也不能流向證券、期貨市場。而貸款通常是通過取現(xiàn)、走對公賬戶，從而規(guī)避經(jīng)營貸置換房貸可能被銀行查出的風(fēng)險。灰色操作一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，或被要求一次性還款，如無法還清，對個人信用的影響非常大！如果遇到了不靠譜的貸款中介，在轉(zhuǎn)貸款的過程中出現(xiàn)失誤，也會給借款人造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

4、可能涉嫌犯罪

據(jù)相關(guān)媒體消息，北京地區(qū)多家銀行表示，“置換貸款”風(fēng)險極高，如造成銀行重大損失的，當(dāng)事人或?qū)⒁浴膀_取貸款罪”被追究刑事責(zé)任！所以整個操作流程規(guī)范化是非常重要的。

讀到此處，是非黑白，相信大家心中已有定論！

最后結(jié)語

雖然在資金用途上是不合規(guī)的，但是現(xiàn)實中卻是有非常多的人轉(zhuǎn)貸，那么對于那些房貸是公積金貸款的客戶就不建議去嘗試這種轉(zhuǎn)貸了。而且上述涉及貸款申請背景和資金用途，有一定的風(fēng)險，要找專業(yè)人士咨詢，希望更多朋友點贊、收藏、轉(zhuǎn)載、讓更多朋友看到避免踩坑。因為經(jīng)營性抵押貸款并未真實用作經(jīng)營用途，等同于流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，這種違規(guī)行為干擾了正常經(jīng)濟(jì)運行，破壞了健康金融秩序。

在此，還是提醒廣大客戶切勿自己胡亂進(jìn)行這類操作，在日常生活中提高自己的辨別能力，避免盲目輕信各類不法營銷套路。

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