深圳回遷房鐘石

專注深圳惠州東莞房產(chǎn)置業(yè)和深圳拆遷房

什么是回遷房？改革開放30年后，深圳土地供應(yīng)量逐漸緊張，這就迫使深圳不得不以城市更新的方式獲得大量的土地。這種舊改的方式，造就了很多回遷房。這是深圳特殊時期、特殊條件下形成的產(chǎn)物。

就是開發(fā)商征收土地時，補償給回遷民的房子。其實，深圳回遷房很早就開始在市面上流通，現(xiàn)已發(fā)展為是一種非常成熟的市場行為，內(nèi)部有著一套非常完善的運作方式和交易模式。只不過早些年的回遷房，體量相對比較小，資源一經(jīng)放出，村民內(nèi)部的親戚朋友就足夠消化了，流入市場的基本也是內(nèi)部消化。隨著近幾年深圳的存量土地的開發(fā)超過新增土地供應(yīng)，城市更新（俗稱“舊改”）作為存量土地供應(yīng)的重要來源，慢慢有了規(guī)模，市場上的流通也越來越多。2023年以后，回遷房在深圳土著的圈子中，已經(jīng)家喻戶曉。而且關(guān)于回遷房，我們也介紹的不少，很多會員朋友也自己調(diào)查了很多，今天我們就會員提出的問題再做一次統(tǒng)一解答。

回遷房有哪幾類？首先我們先分清楚，回遷房有哪幾類，哪一類是能夠確保不需要名額，又能做到非常安全的。

A類，業(yè)主已持有房產(chǎn)證，這種回遷房可以正常在交易所過戶更名，接受相關(guān)部門的認可和監(jiān)督，對于購房者來說和普通二手房交易一樣，非常安全。缺點是需要購房指標(biāo)、價格高（跟市場商品房同價）

B類，業(yè)主只有開發(fā)商的回遷安置補償協(xié)議，買賣的是回遷權(quán)（期房），而非真正的房屋過戶。

B類具體有兩種交易形式：一是：直接和回遷民簽訂協(xié)議，先付部分房款給業(yè)主，約定在房產(chǎn)證出來后進行過戶，屆時付清剩余房款。這種交易不能貸款，需要名額，且先付款比例很高，一般在總房款的七八成，有一定風(fēng)險，且業(yè)主也不能保證什么時候能夠真正過戶，后續(xù)爭議隱患大，雖然有律師見證，但筆者不建議考慮。

二是：交易時直接通過開發(fā)商更名確權(quán)，一次性付給原業(yè)主所有房款，房產(chǎn)證上就直接是購買者的名字。購買者也成為原有回遷村民的一員，這種權(quán)屬變更還會得到開發(fā)商承認、政府認可，在國土部門備案，有國家信用背書，相當(dāng)于買了一套期房。這種交易很安全，但周期還是關(guān)鍵問題，周期合適價格合適的項目非常少，小編目前給大家尋找的投資項目就屬于這一類，首先非常安全。當(dāng)然，小編會核查清楚以下幾個問題：

1、通過開發(fā)商發(fā)放的拆遷政策中對回遷房性質(zhì)的說明或者去住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會查詢確定回遷房的性質(zhì)；

2、要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實（在村委、開發(fā)商以及測量部門三部門核實）；

3、明確該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷，不投資危房改造；

4、明確該回遷房所占用土地是劃撥用地還是出讓用地，如果是劃撥用地在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時需由買受人補交土地出讓金；

以上情況都清楚了，是不是就解決問題了？當(dāng)然還沒有，因為一個開始拆遷的又有人愿意出售的回遷項目，出售面積畢竟很少，所以就要抓緊溝通、抓緊購買，一旦購買的人多了，價格就會上漲，而如果找新的地方，同時符合潛力大、不需要名額、又安全、周期短，這么優(yōu)質(zhì)的投資項目就難了。所以好產(chǎn)品不是隨時都有的，抓緊時間先來了解，才能抓住機會。

業(yè)界最近推出了多個項目的回遷房。市場反響熱烈、購買熱情高漲，但由于房價太低，利潤太高，有一些投資者內(nèi)心充滿疑慮，他們都在問?

房子交易安全嗎?答：房子交易百分百安全，回遷房在深圳是一個非常成熟的市場，內(nèi)部有非常成熟、確定性的運作方式，是開發(fā)商加速拆遷的潤滑劑，是公開的市場行為。第一當(dāng)然要和村民（業(yè)主）簽合同，第二要和村委簽合同，第三要和開發(fā)商簽合同，第四要在拆遷辦備案，第五在國土資源局備案。合理合法合規(guī)，受到國家層面的保護，安全性極高，國家信用背書。

確定是商品房嗎?答：確定是百分百的商品房，這種案例并不鮮見，早就普及整個深圳了，比如早期的崗廈村、田面村、蔡屋圍村、大沖村等不勝枚舉。這些村在拆遷之前，當(dāng)時都有許多村民把自己的房子賣給外地人，如今，這些外地人當(dāng)時買到的農(nóng)民回遷房早已變成紅本商品房，身價倍增，個個賺得盆滿缽滿，充分享受到深圳城市更新二次再開發(fā)的紅利。

因此，業(yè)界才大力推薦。但請朋友們放心，凡是經(jīng)過政府獲批拆遷舊改的、所有區(qū)域的回遷房最后在交樓時都會變成正規(guī)紅本商品房，這是常識問題，不必擔(dān)心。

這么賺錢為什么還要賣呢?答：原因就是政府主導(dǎo)城市更新，開發(fā)商必須配合村民拆遷。回遷房是少量的，并非像新房一樣批量出售、它只是部分村民手上有大量的擁有權(quán)、又急需用錢時拿出小部分擁有權(quán)變現(xiàn)，所以詳細了解回遷房過后，投資者懂得捉住時機才行。這樣方便拆遷的方式逐步形成了成熟的市場，得到了政府、開發(fā)商以及村委的認可，在這方面其他城市還無法和深圳相比，深圳靈活性和政府的高效性確實全國第一，所以不用太擔(dān)心進度或舊改不了的問題。

回遷房價格會不會很高？答：市場商品房價格的50%-95%，甚至有的比商品房還貴，看村落內(nèi)回遷房投資的熱度、市場關(guān)注程度以及投資周期。

投資周期大概多久？答：周期在3-5年左右，根據(jù)拆遷進展不同地方周期不同。

沒拿到商品房的房產(chǎn)證能否提前退出？答：公開市場無法退出，私下可以轉(zhuǎn)讓更名！每個階段價格不一樣！

是否限制名額？是否限購？答：不限購，不限制名額。投資成本大概有多少？答：150萬起，看購買面積和單價。區(qū)域不同價格也不同！

利潤有多大？答：利潤不一定，收益高就需要精挑細選，有些地方的回遷房只是一個購房名額的問題，但有些地方的回遷房利潤就能達到一倍，兩萬多的單價，而周邊的商品房是四萬多。

回遷房為什么價格偏低？答：1、不能立即再變現(xiàn)。2、人們的認知偏差，大多數(shù)人因為不相信而導(dǎo)致這些正在回遷的房缺乏市場的絕對良好預(yù)期。3、無法在公開市場買賣，絕對優(yōu)質(zhì)的機會稍縱即逝，缺乏固定市場慢慢發(fā)育的基礎(chǔ)。

還有什么補償沒有？答：每月每平方還會補償30-100元每平米的租金補償，還有裝修補償，搬遷費，積極簽約獎勵等等。

確定是住宅嗎?答：確定是住宅。這些在開發(fā)商提供的【拆遷安置補償協(xié)議】合同中都有明文規(guī)定，毫無爭議可言。

確定能過戶到我的名下嗎?答：確 定可以過戶到私人散戶買家的名下，不管你有無名額購買，不管你目前持有多少房產(chǎn)都能夠購買，而且不占用你現(xiàn)有的購房指標(biāo)。具體過戶的流程是村委向開發(fā)商報備，開發(fā)商與散戶買家簽署回遷房安置補償協(xié)議后，將會根據(jù)協(xié)議內(nèi)的姓名、身份證號碼等資料向房管局備案。交房后，房管局會根據(jù)開發(fā)商提供的資料制作房產(chǎn)證，確定是紅本住宅商品房。

戶型怎么選?答：戶型是根據(jù)自己需要的面積匹配，比如想買大三房則選100平米左右，屆時等戶型公開后再來挑選，如果沒有100平米的戶型可以選擇，則選擇最貼近100平米的面積，如106或95平米。根據(jù)合同的規(guī)定，實行多退少補原則。

朝向與樓層怎么選?答：目前不確定那個朝向與樓層，待交樓時與眾多的回遷戶進行統(tǒng)一選房，采取公開、公平、公正的抽簽形式進行，完全靠運氣，運氣好抽到朝南的則會比較值錢，至少比市場價會高出5%左右，抽到朝西北的也不能有意見，城市更新舊改的回遷房就是這個游戲規(guī)則，你既然選擇了購買舊改回遷房就得接受。

如果爛尾怎么辦?答：城市更新舊改的回遷房不存在爛尾。

其一，品牌保證，信心標(biāo)志。你有聽說過佳兆業(yè)、華潤、恒大、星河、萬科等大品牌開發(fā)的房子存在過爛尾的現(xiàn)象嗎?市場從來都是一線品牌收購中小品牌的爛尾樓，不曾看見一線大品牌的房子爛尾被人收購。

其二，舊改回遷房開發(fā)商在對舊改房拆遷之前需要向當(dāng)?shù)卣?0%以上的保證金。不怕一萬，就怕萬一，萬一開發(fā)商中途出現(xiàn)了資金危機怎么辦，這時政府就會拿出開發(fā)商早期被監(jiān)管的保證金進行輸血，確保回遷戶的房子優(yōu)先建好，順利交樓。否則，回遷戶村民一鬧事，當(dāng)官的日子就不好過了，維穩(wěn)是一項政治任務(wù)。因此，在實力、品牌、保證金、政府監(jiān)督等多項措施疊加下，開發(fā)商的舊改回遷房根本不存在爛尾的可能性。

如果合同期內(nèi)交不了樓怎么辦？答：交樓一事確實不能保證百分百，即使去買市場上的新房，發(fā)展商也不能保證百分百交樓時間，要么延遲，要么提前，這是很正常的現(xiàn)象，這點務(wù)必理解。

但是，延遲交樓開發(fā)商的損失比我們更大，我們只是小投資，開發(fā)商才是大投資，試想，幾十個億投下去了，如果開發(fā)的時間周期拉長，那開發(fā)商的財務(wù)成本將陡然增加，要知道，任何開發(fā)商都需要快速銷售，快速回籠資金，減少財務(wù)壓力。另外，本地的回遷村民也會找開發(fā)商的麻煩，根本用不著我們這些小眾群體的投資客出頭，村民是占有回遷房數(shù)量的主體，他們比我們更急，會監(jiān)督好開發(fā)商，再說，舊改房政府也占有一定的比例。因此，不論從開發(fā)商本身的利益出發(fā)，還是從回遷村民的利益出發(fā)，開發(fā)商都有迫切加快工期的需要，不可能為了我們區(qū)區(qū)幾十上百戶回遷房的投資客去拖延交樓時間。要知道，開發(fā)商、村民、政府、我們四方是一條船上的命運共同體。

更多細節(jié)一篇文章也不能解釋全面，也可預(yù)約直接去樓盤實地考察