答：關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)，學(xué)界有三種主流學(xué)說，即物權(quán)說、債權(quán)說、臨界權(quán)說。

主張物權(quán)說的學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)取決于期待物的性質(zhì)，房屋類案外人執(zhí)行異議之訴案件中，房屋買受人物權(quán)期待權(quán)為房屋的所有權(quán)，那么物權(quán)期待權(quán)就應(yīng)納入絕對(duì)權(quán)，物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)與物權(quán)一致，雖有依附性但不妨礙其成為獨(dú)立物權(quán)；

主張債權(quán)說的學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)期待權(quán)不同于普通債權(quán)，具備物權(quán)所有的排他性和對(duì)抗性，為一種特殊的、突破債權(quán)保護(hù)范圍、受到物權(quán)保護(hù)的權(quán)利；

主張臨界權(quán)說的學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)期待權(quán)系處于物權(quán)與債權(quán)之間一個(gè)獨(dú)立的權(quán)利形態(tài)。

司法實(shí)踐中，很多法院更傾向于第二種觀點(diǎn)，即物權(quán)期待權(quán)為一種特殊債權(quán)。原因是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推崇更有利于建立一個(gè)誠(chéng)信的公示體系，應(yīng)當(dāng)對(duì)該體系的建立創(chuàng)設(shè)條件，要堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)登記生效原則。此權(quán)利的產(chǎn)生的條件有雙方締結(jié)的合法有效的房屋買賣合同及房屋買受人履行合同支付相應(yīng)價(jià)款，上述兩種行為均是基于債權(quán)產(chǎn)生的。而房屋買受人對(duì)房屋的占有因具有排他性，在占有房屋后，房屋買受人對(duì)房屋同樣具備處分的權(quán)利，無形當(dāng)中帶有了物權(quán)屬性。但因未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，上述行為并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，物權(quán)期待權(quán)作為一種未寫入民法典物權(quán)編中物權(quán)種類的權(quán)利，當(dāng)然無法作為判項(xiàng)存在，只能作為排除執(zhí)行的條件。

法條依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2023修正）

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

關(guān)于上述法條的理解和實(shí)踐運(yùn)用：

1、合同的簽訂及合同內(nèi)容進(jìn)行實(shí)體審查，需要就查封的時(shí)間點(diǎn)與合同簽訂的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行比較。需要涉案房屋的買賣合同系查封之前成立的合法有效的合同。若當(dāng)事人無證據(jù)證實(shí)在查封之前有合法有效的書面合同或簽訂合同時(shí)涉案房屋已被查封，那系房屋買受人自身在締結(jié)合同過程中未盡到審查義務(wù)。

2、合同付款方式需要進(jìn)行著重審核。因不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值往往較大，在申請(qǐng)執(zhí)行人與房屋出賣人存在金錢糾紛的訴訟中，房屋買受人的房屋被查封后，其為逃避執(zhí)行很有可能與房屋買受人進(jìn)行惡意串通。通過簽訂房屋買賣合同實(shí)際為租賃、借貸等形式進(jìn)行虛假訴訟，從而危害申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)益。最高院執(zhí)行和復(fù)議規(guī)定第二十八條的付款條件為全款，第二十九條為半款。這就要求買受人對(duì)其全款或半款支付行為進(jìn)行舉證，若其沒有證據(jù)證實(shí)在查封之前已經(jīng)支付相應(yīng)的房款，則無法認(rèn)定達(dá)成此款條件。

3、對(duì)占有狀態(tài)進(jìn)行審核。第二十八條傾向于審核案外人對(duì)房屋的先占是否有對(duì)抗效力。第二十九條更偏重于保障房屋買受人的居住權(quán)，需確認(rèn)查封標(biāo)的物系房屋買受人的唯一住房。

4、需要對(duì)買受人善意身份進(jìn)行審核。不能歸責(zé)于買受人的原因，需要從房屋自身性質(zhì)、過戶障礙、查封時(shí)間等原因進(jìn)行分析。買受人也要對(duì)其積極進(jìn)行催告、督促履行辦理過戶義務(wù)進(jìn)行舉證。而買受人自身過錯(cuò)也主要集中在未盡到審核抵押登記義務(wù)、登記意識(shí)淡薄、逃避納稅等方面。

5、審查申請(qǐng)執(zhí)行人金錢債權(quán)的性質(zhì)。

根據(jù)現(xiàn)有司法解釋的規(guī)定，對(duì)房屋債權(quán)的保護(hù)順序?yàn)椋合M(fèi)者買受人債權(quán)（第二十九條）-建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)-登記抵押權(quán)-一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的債權(quán)（第二十八條）-申請(qǐng)執(zhí)行人的金錢債權(quán)。案外人能否對(duì)抗申請(qǐng)人的執(zhí)行，要看其權(quán)利所處的順序。

看一個(gè)案例：

基本案情

法院經(jīng)審理查明：孫某依據(jù)生效的（2023）南民一初字第260號(hào)民事判決書，申請(qǐng)對(duì)李某2、楊某強(qiáng)制執(zhí)行。法院做出（2023）津0112執(zhí)恢371號(hào)執(zhí)行裁定書，查封李某2、楊某與李某3等人共有的坐落于津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)鑫旺里35-2-102、鑫昱里3-704、某某里1-303不動(dòng)產(chǎn)。李某1提出書面異議。法院做出（2023）津0112執(zhí)異183號(hào)執(zhí)行裁定書，駁回李某1的異議申請(qǐng)。

2010年3月18日，李某3與天津市津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)高莊子村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱村委會(huì)）、天津市圣凱捷拆遷中心簽訂拆遷安置協(xié)議（評(píng)估號(hào)9-75），將李某3的坐落在津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)高莊子村8區(qū)5排3號(hào)的房屋與村委會(huì)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷房屋面積117.15平米，還遷面積140.58平米。戶內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員5人，每人享有經(jīng)營(yíng)性住房面積15平米，共計(jì)75平米，合計(jì)還遷面積215.58平米。2023年5月6日，李某1與詹某某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將李某丙的評(píng)估號(hào)為9-75號(hào)的單子上的還遷面積60平米賣給李某1，每平米3500元，共計(jì)210000元。2023年5月12日，詹某某出具收條，確認(rèn)前述房款均已付清。2023年7月12日，村委會(huì)與李某3簽訂拆遷安置協(xié)議，李某3的坐落在津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)高莊子村8區(qū)5排3號(hào)的房屋還遷三套，分別為某某花園1號(hào)樓***室、鑫昱里3號(hào)樓704室、鑫旺里35-2-102室（建筑面積55.18平米）。除還遷為某某花園1號(hào)樓***室的房屋外，其他均已經(jīng)賣與他人。2023年，李某1將涉案房屋出租給趙某，趙某使用該房屋并交納物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等費(fèi)用。

李某3與詹某某系夫妻關(guān)系，其子李某2與楊某系夫妻關(guān)系，李某2與楊某育有一子。

裁判結(jié)果

天津市津南區(qū)人民法院于2023年11月30日作出民事判決：停止對(duì)坐落于天津市津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)35號(hào)樓2門102號(hào)房屋的執(zhí)行。案件受理費(fèi)80元，由李某1負(fù)擔(dān)。宣判后，孫某提出上訴。天津市第二中級(jí)人民法院于2023年4月14日作出民事判決，駁回上訴，維持原判。

法院認(rèn)為

法院生效裁判認(rèn)為：拆遷補(bǔ)償協(xié)議與拆遷安置協(xié)議可以證明，涉案房屋系登記在李某3名下的拆遷權(quán)益置換而來。李某1提交的證據(jù)可以證明雙方簽訂了書面的買賣協(xié)議，且李某1已經(jīng)全額支付了對(duì)價(jià)。李某1提交的租賃協(xié)議等證據(jù)足以證明其在查封之前，已經(jīng)占有使用涉案房屋。李某3家五口人的拆遷權(quán)益除還遷為某某花園1號(hào)樓***室的房屋外，其他均已經(jīng)賣與他人。李某1雖不是涉案房屋登記的產(chǎn)權(quán)人，但其與登記的被拆遷人簽訂了協(xié)議，并支付全部?jī)r(jià)款，享有物權(quán)期待權(quán)，被告孫某對(duì)李某2、楊某享有的僅為債權(quán)，故李某1對(duì)涉案房屋享有權(quán)利足以排除執(zhí)行。楊某經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟，視為放棄抗辯權(quán)利，不影響對(duì)案件的裁判。

案例索引：（2023）津02民終1722號(hào)