來(lái)源：江蘇法治報(bào)

□石晶晶

案情：

2023年，孫某群與徐某、劉某某就1套低價(jià)位商品房簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，因該房系孫某群家庭的唯一住房，孫某群在支付房屋首付款后即按約裝修入住，但徐某、劉某某遲遲不予辦理過(guò)戶(hù)登記。2023年，徐某、劉某某以該房作為抵押向?qū)O某霞借款100萬(wàn)元，并辦理了抵押登記。后因借款逾期未還，孫某霞訴至法院，法院判決支持了孫某霞的還款請(qǐng)求并確認(rèn)孫某霞對(duì)該房享有抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。2023年，孫某霞依據(jù)上述生效判決向法院申請(qǐng)執(zhí)行，后該房被法院查封并準(zhǔn)備拍賣(mài)，孫某群得知后隨即以其對(duì)該房享有物權(quán)期待權(quán)為由，向法院提出異議，請(qǐng)求不予執(zhí)行該房。

分歧：

孫某群對(duì)案涉房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)能否排除孫某霞基于抵押權(quán)對(duì)案涉房屋的執(zhí)行？

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前對(duì)一般房屋買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)并無(wú)明確規(guī)定，物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上是債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，抵押權(quán)的優(yōu)先保護(hù)地位不能隨便動(dòng)搖，不能排除對(duì)該房的執(zhí)行。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，基于對(duì)商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先的相關(guān)法律精神的參考和生存權(quán)至上的考慮，孫某群對(duì)案涉房屋享有的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于孫某霞享有的抵押權(quán)，可以排除對(duì)該房的執(zhí)行。

評(píng)析：

筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更原則上必須依法登記方發(fā)生法律效力，但目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不完善導(dǎo)致買(mǎi)房人可能面臨“錢(qián)房?jī)煽铡憋L(fēng)險(xiǎn)，危及買(mǎi)受人的生存權(quán)，故有必要賦予房屋買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)，同時(shí)在執(zhí)行程序中予以保護(hù)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條的規(guī)定對(duì)金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中一般房屋買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。本案中法院對(duì)上述低價(jià)位商品房的執(zhí)行實(shí)際上系基于孫某霞對(duì)徐某、劉某某享有的借款債權(quán)，只是因?qū)O某霞對(duì)該房享有抵押權(quán)而變成優(yōu)先債權(quán)，其仍屬于金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行范疇，故根據(jù)該規(guī)定孫某群作為一般房屋買(mǎi)受人對(duì)該房享有物權(quán)期待權(quán)，但該物權(quán)期待權(quán)能否排除基于抵押權(quán)的執(zhí)行尚無(wú)肯定性規(guī)定。

《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第126條明確商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)，其背后的法律精神實(shí)質(zhì)是保護(hù)購(gòu)房人的基本生存權(quán)。本案中孫某群及其家庭名下無(wú)其他用于居住的住宅，可以認(rèn)定其系基于生存權(quán)購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，孫某群雖非商品房消費(fèi)者而是一般房屋買(mǎi)受人，但其生存權(quán)亦應(yīng)受到法律保護(hù)，故參照上述權(quán)利順位原則和對(duì)生存權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，可以認(rèn)定孫某群對(duì)該房享有的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于孫某霞享有的抵押權(quán)，可以排除對(duì)該房屋的執(zhí)行。