一個商業地產項目（一個房產證），既要從事商業，又要從事酒店，如何運作，可以降低稅負？

得從主要稅種、組織架構等多種因素綜合考慮，具體如下：

一、商業、酒店幾大稅種與稅率

1增值稅及附加

商業、酒店增值稅均可為一般納稅人，即應交增值稅=增值稅的銷項-增值稅的進項。

2房產稅

房產稅為商業高稅負的稅種，有兩種計稅方式：從價計稅與從租計稅。

對應對外出租的部分，適用從租計稅，房產稅=含稅租金/（1+稅率）*12%；對應沒有出租的部分（自用部分），適用從價計稅，房產稅=自用建筑面積*房產原值/整個建筑面積*70%*1.2%。

酒店的場地無所有權，不繳納房產稅。

3企業所得稅

一般企業所得稅稅率為25%，小微企業所得稅有優惠。

小微企業的標準，應同時滿足三個條件，5000，300，300，具體如下：總資產不超過5000萬元，年利潤不超過300萬元，從業人數不超過300人。

二、組織架構的建議

建議以物業方為母公司，下設商管公司與酒店公司，實現一套人馬三個班子，出發點如下：

1）雖然業務拆分了，公司多了，但是對公司的股權架構沒有影響，對財務工作量的增加也不是很多。

2）盡量降低房產稅

與房屋主體不可拆分、不可移動的部分都應該計算入房產原值，對房屋的裝修無疑增大了從價計稅的房產稅。

拆分公司后，酒店、商業裝修部分可以分別裝入酒店公司與商業公司。

由于酒店無產權，該部分裝修金額不會計入房產原值，繳納房產稅。

3）盡量降低企業所得稅

由于小微企業能享受企業所得稅的優惠。可以通過主觀設計，將物業公司的部分利潤向商管公司移送，將商管公司年利潤控制在300萬元以下，商管公司即可享受小微企業的所得稅優惠，商管公司企業所得稅后的利潤分配給股東（物業方）可以免稅。

假設某企業每年利潤為300萬元，無優惠的情況下企業所得稅=300*25%=75萬元，稅后利潤為300-75=225萬元；

如果是小微企業，所得稅=100*2.5%+（300-100）*5%=12.5萬元，稅后利潤為300-12.5=287.5萬元，兩者相差62.5萬元。假設一個員工年費用為10萬元，相當于白請6個員工了。

前提：通過兩個方面的事先設計，達成物業方、商管方均有利潤，且商管方利潤不超300萬元。

1）裝修的投入，究竟多少放物業方，多少放商管方；

2）商管從物業方租用場地的租金水平定多高比較合適，要結合房產稅、企業所得稅綜合考慮。

增值稅無需考慮，因為母公司交了增值稅，子公司可以抵，整體不會增加母+子公司的增值稅稅負。

假設：

第一種方式：物業方直接對外出租，租金為200萬元；

第二種方式，商管整體租賃商管為120萬元，商管再向外出租，租金也為200萬元。

房產稅：

第一種方式200*12%=24萬元，第二種方式120*12&=14.4萬元（商管再對外出租，轉租不需要交房產稅）。

增值稅（只考慮銷項，進項無差異）：

第一種方式物業200/1.09*0.09；

第二種方式，物業方=120/1.09*0.09，商管方=200/1.09*0.09-120/109*0.09，物業方+商管方=200/1.09*0.09。

即母公司交的稅為子公司的進項稅，母公司交子公司抵，母子公司不改變稅負。

企業所得稅：

第一種方式物業方（200/1.09-成本-費用-稅金）*稅率；

第二種方式物業方（120/1.09-成本-費用-稅金）*稅率，商管方（200/1.09-120/1.09-其他成本-費用-稅金）*稅率。

物業方+商管方的所得稅計稅基礎同第一種方式，但是商管公司可以享受小微企業所得稅優惠。

三、酒店租用物業房產，租金如何確定？

酒店租用物業的房產，租金有兩種方式

1：固定租金；

2；按酒店利潤或銷售收入比例分成。

關鍵：租金水平的確定

1）事先測算酒店部分，如果是自用，按照從價計征應繳納的房產稅；再測算，按照從租計征應交的房產稅。選擇一個適當的價格作為租金的水平。

不能過高，因為越高房產稅交得越多；也不能過低，過低則稅局能以有失公允的理由進行調整。

2）按利潤分成的模式，分回來的利潤會視同租金。

即可以采取固定租金，也可以采取不固定的租金，就看哪種方式對母子的稅負最小。

由于兩個公司為母子關系，實為關聯方，為避免稅局調整，可以考慮采取彈性租金方式，即第二種方式。

四、租賃費拆分問題

1.商業公司向外收取的租賃費可以拆分為租金+管理費，其中租金的增值稅銷項稅=含稅收入/1.09*0.09，管理費的增值稅銷項稅=含稅收入/1.06*0.06，租金收入還需要按照12%繳納房產稅，管理費不需要繳納房產稅。

故在法律允許的范圍內，租賃費一定時，拆分原則為租金越低越好，管理費越高越好。

2.一定時期內，管理費應該差異不大，因為管理費的構成因素基本變化不大，但是租金變動大比較正常：

1）開業初期，為吸引商家入駐，租金水平低、甚至免租都有可能；

2）租金的高低受很多因素影響，比如說商家的品牌號召力、位置的好壞、面積的大小等等。

3.管理費水平不能設定太高，需要和周邊商場進行比較，因為稅局在評定管理費水平是否公允時，會采取同類同期同價的比較方法。

五、免租期的設定

對外出租商鋪會涉及免租期，在合同中不宜出現免租期的字樣，雖然免租期不會視同銷售需要交增值稅與企業所得稅，但是會視同自用需要交房產稅。

如：出租商鋪為3年，租賃期間為從2023年3月15-2024年3月14日，免租期為三個月，每月租金2萬元，每月5日前繳納上月的租賃費。

如果在合同中注明免租期為三個月，則該三個月需要按照自用繳納房產稅，房產稅=該商鋪的建筑面積*房產原值/總建筑面積/12*3*70%*1.2%。

需要特別規避這個問題，要在合同里約定付款條件，如2023年3月15日-6月30日應繳納租賃費1萬元，應于7月5日前繳納。把免租期匡算進去。

六、公司的借款

1.公司開發的資金肯定不全部是注冊資金，有外來借款，建議不要從企業借款，居民企業借款會視同銷售，增值稅需要交稅，企業所得稅也要確認收入，但從私人借款則無上述風險。

2.從私人借款，建議不要從關聯方借款，即不要從股東、實際控制人處借款，因為如果要計算利息的話，會受到債資比2：1的限制。如張三為股東，投資金額為30萬，借給公司款項為1000萬元，張三代開了1000萬對應利息的發票（利息需要在規定范圍內），企業所得稅前只能扣除60萬元的對應利息，投資額兩倍以上的利息不予以扣除。