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不同城市的房改房上市交易政策有所不同，如果你們城市有不同的做法， 請在最后留言，我們一起討論交流。

一提到含有國家分配，和國家有關(guān)的房子，除了經(jīng)濟(jì)適用的房，還有就是房改房，它也是隸屬于國家分配的房產(chǎn)之一。房改房雖然賣一套少一套，但是我們還是時不時可以在老城區(qū)看到有人房改房在出售，很多人想買房改房，都是看中它的價格便宜，那么房改房可以買入交易么？要注意什么？

什么是房改房？

房改房現(xiàn)在又叫已購公有住房，是國家和縣級以上地方人民政府以最優(yōu)惠價格出售給職工居住或出租給住戶的住宅。

“房改房”的房價、租金均低于成本，具有福利補(bǔ)貼性質(zhì)。

房改房”是國家對職工工資中沒有包含“住房消費資金”的一種補(bǔ)償，也就是國家對職工的一種“工資性實物”補(bǔ)償。

它是住房制度向住房商品化過渡的一種形式，是以“標(biāo)準(zhǔn)價”或“成本價”出售給職工的公房。

如果這些太理論拗口，那就直白些，房產(chǎn)證或者產(chǎn)權(quán)查冊書寫著“房改售房”，那么這套房子就是房改房。

房改房上市交易一次之后，就變成了商品房，不再稱之為房改房了。

房改房的產(chǎn)權(quán)證又分為兩種：

按成本價購買的產(chǎn)權(quán)證

按標(biāo)準(zhǔn)價購買的產(chǎn)權(quán)證

成本價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，在收益權(quán)上受到一定的限制。

標(biāo)準(zhǔn)價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了。

房改房上市交易都需要繳納土地出讓金，即便已經(jīng)繳納過土地出讓金，包括贈與也需要補(bǔ)繳，繼承則不需要繳納土地出讓金。

標(biāo)準(zhǔn)價的房改房上市，差額的20%需要交給國家，所以遇到標(biāo)準(zhǔn)價的房改房記得先去補(bǔ)足成本價。

這種房改房和我們現(xiàn)在常見的商品房有什么區(qū)別？

房改房既然價格便宜，所以限制也比較多，并不是每個人都可以享受到國家這么優(yōu)惠的事的，它所銷售的對象也是有限制的，只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工家庭，才可以享受。

而商品房出售的時候都是開發(fā)商按照市場價格向市民公開銷售。可以自由轉(zhuǎn)讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，全部歸個人。

當(dāng)然，房改房和商品房的現(xiàn)在業(yè)主如愿意出售，那么買家是可以買的。

回顧：李先生是一家企業(yè)的員工，聽說買公房價格十分誘人，就以優(yōu)惠的價格買了一套公房并取得了房產(chǎn)證，但是過了很久李先生由于個人原因想要出售這套房子，但是雙方就因為稅費繳納發(fā)生了爭議

我們先來看看，房改房是可以交易的么？

房改房上市交易也是有條件的，一般要在住用若干年以后才可出售。大多數(shù)“房改房”在出售時，原單位都保留了優(yōu)先回購權(quán)。

目前，我國房改房上市交易實行準(zhǔn)入制度。只有滿足以下條件，才能允許上市交易。

1、交換、贈與的，已按成本價付清房款。

2、已按規(guī)定交納國有土地使用權(quán)出讓金的1%，可以在交易當(dāng)天繳納。

3、必須具有房屋產(chǎn)權(quán)證和上市準(zhǔn)入證（廣州上市不需要上市準(zhǔn)入證，但是需要房改房繳款明細(xì)表），才能給予辦理過戶手續(xù)（上市交易房改房是指取得《城市房屋所有權(quán)證》并交納土地收益金的全產(chǎn)權(quán)房改房）。

4、已交納應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e價款。

對于10層以上(含10層)的高層建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的20%向原產(chǎn)權(quán)單位購買;對于10層以下的建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的10%向單位購買。

5、出售、抵押、交換的，已按標(biāo)準(zhǔn)價或成本價付清房款。

標(biāo)準(zhǔn)價：一般在1995年以前實行房改的，所購房改房基本上是用標(biāo)準(zhǔn)價購買的，增值額的80%歸個人所有，其余20%交回原產(chǎn)權(quán)單位。

成本價：一般在1995年以后房改的，所購房改房基本上是以成本價購買的，其增值部分全部歸個人所有。

補(bǔ)成本價：在1995年以前已經(jīng)按標(biāo)準(zhǔn)價房改的，在1995年以后，辦理了補(bǔ)成本價的手續(xù)，視為以成本價購買，增值部分全部歸個人所有。

所以以上糾紛與一般普通的住房不同的是稅費繳納的問題，購買的房改房就可能需要補(bǔ)繳土地出讓金，公攤，成本價等費用。

又愛又恨的房改房到底好在哪里？

幾十年前的房改房往往是位于中心地段，商業(yè)圈附近，而且公攤小，久遠(yuǎn)的房子現(xiàn)在來說屬于老舊小區(qū)，價格當(dāng)然也很誘人，而且戶型也相當(dāng)?shù)暮茫芏喾孔右惶輧蓱簦媳睂α鳌?/p>

很多房改房入住的還是原單位員工為主，所以單位可能還在管理維護(hù)這些房子，一些公共的維修不需要入住業(yè)主（即便業(yè)主不是該單位員工）支付，比如粉刷外墻，樓梯墻壁，將屋頂蓄水池改造為直供水。鄰里如果有糾紛，單位也會出面調(diào)解，尤其現(xiàn)在加裝電梯，單位領(lǐng)導(dǎo)也會出面溝通，較易達(dá)成加裝意見。

其實看上了房改房購買時需要注意這幾點：

1，看看有沒有房產(chǎn)證和土地證，多數(shù)已經(jīng)合并為房地產(chǎn)權(quán)證了。是全部的產(chǎn)權(quán)還是部分的產(chǎn)權(quán)，還有無其他的共有人，部分產(chǎn)權(quán)上市時，需要先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價和成本價之間的差價。

2，需要及時的了解房改房的信息，比如房齡了，有沒有貸款和抵押，房屋的面積，這是買房過戶之前都需要做的重要事情。

3，當(dāng)年房改分房，都是將房子分給夫妻的，與現(xiàn)在不同，當(dāng)年流行假結(jié)婚，因為夫妻分房可以面積多一些。上市交易的時候需要當(dāng)年分房的夫妻一起出面簽字方可交易，如果遇到夫妻已經(jīng)離婚（必須將原配偶找出來簽字，找不到就無法過戶），或者去世（必須先辦理繼承手續(xù)，即便房產(chǎn)證有名字的依然在世，僅僅沒名字的配偶去世也是如此），那就麻煩很多。

4，房改房比較容易遇到地址變更，那就需要出具地址變更證明，先測繪方可上市。在廣州，如果原房產(chǎn)證的圖紙是華港測繪的，那就必須先重新測繪才能上市。

南方房產(chǎn)特約嘉賓

鄭大源

房衛(wèi)士按揭總經(jīng)理 | 南方房產(chǎn)特約嘉賓

房改房其實算一個比較古老的詞匯了，在廣州，1999年之后就不再新產(chǎn)生房改房了：

總體上來說，房改房的房屋質(zhì)量好于同期的商品房，入住的福利也會優(yōu)于同等的商品房。只是購買房改房的手續(xù)略復(fù)雜一些，尤其稅費一定高于同樣的商品房，所以需要充分考慮相關(guān)的手續(xù)流程以及購買成本。

如果你擬購買的房子是在廣州，若有疑問，可以聯(lián)系南房叔看看房子的情況，給你一些針對性的解答。