■本文作者：尹楠 北京在明律師事務(wù)所

集體土地征收或國(guó)有土地地上房屋征收時(shí)，被征收人往往有選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利，貨幣補(bǔ)償或房屋安置補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償只要公平合理，簽協(xié)議后，拿到約定好的貨幣，就算是補(bǔ)償完畢，一般不存在爭(zhēng)議。我們今天主要要說(shuō)的是房屋安置的補(bǔ)償方法。

一、價(jià)值相等公平置換

面臨征收時(shí)，在原地安置的前提下，地上附著房屋或者被征收房屋，一般都是無(wú)公攤面積或者小公攤面積，但置換之后，一般都會(huì)搬進(jìn)高層樓房，公攤面積是不可避免的，從8%-35%不等，越高的樓層公攤面積越大。

這時(shí)，想要取得與被征收前具有同等居住條件的房屋，就需要確定置換比例，如果一刀切的1:1置換，算上安置后的公攤面積，實(shí)際居住條件應(yīng)該是1:0.8。因此，在置換房屋面積比例方面，置換擴(kuò)張比例應(yīng)該包含置換后的公攤面積，如果公攤確定為20%，那么應(yīng)該以1:1.2進(jìn)行置換。

如果異地置換，就要考慮置換地點(diǎn)的配套設(shè)施、交通條件、地塊價(jià)值、升值空間等，置換前與置換后房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)一致，這正是公平的應(yīng)有之意。

二、搞清設(shè)計(jì)，明晰戶型

設(shè)計(jì)、戶型對(duì)于居住感受、房屋價(jià)值都至關(guān)重要，在現(xiàn)實(shí)案件中，存在魚(yú)目混雜的情形，比如西安某案件，給被征收人同時(shí)安置兩種房屋設(shè)計(jì)，第一種是正常的住宅設(shè)計(jì)，兩梯四戶，南北通透，這也是開(kāi)始時(shí)候向被征收人說(shuō)明的，所以在被征收人簽署補(bǔ)償安置協(xié)議的時(shí)候，因錯(cuò)誤引導(dǎo)，默認(rèn)安置房屋均為此種廣受國(guó)人愛(ài)戴的設(shè)計(jì)。

在實(shí)際交付時(shí)產(chǎn)生了第二種設(shè)計(jì)，每層6梯28戶的公寓設(shè)計(jì)，此種設(shè)計(jì)導(dǎo)致大量管道從室內(nèi)經(jīng)過(guò)，走到過(guò)窄，對(duì)門(mén)同時(shí)開(kāi)門(mén)的時(shí)候會(huì)存在碰撞，而第二種設(shè)計(jì)也是交付的安置房屋，這個(gè)時(shí)候便產(chǎn)生了爭(zhēng)議。

戶型也很重要，在安置房屋中出現(xiàn)過(guò)2乘2的正方形房屋，此種房屋占居住面積，但是不具有實(shí)際使用價(jià)值，無(wú)法進(jìn)行充分利用。

三、產(chǎn)權(quán)年限、產(chǎn)權(quán)所屬情況

正常上市交易的商品房是具有70年的產(chǎn)權(quán)，在我們實(shí)際的案件中出現(xiàn)了安置房只具有50年的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)和征收人對(duì)產(chǎn)權(quán)按份共有，被征收擁有70%的產(chǎn)權(quán)，征收人擁有30%的產(chǎn)權(quán)，在房屋進(jìn)行上市交易時(shí)候，需要先購(gòu)買征收人手中的30%產(chǎn)權(quán)。

同時(shí)，可能會(huì)對(duì)房屋上市交易的時(shí)限進(jìn)行限制，或者永久禁止上市交易。一般不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)準(zhǔn)，面臨禁止交易的房屋，一般司法實(shí)踐會(huì)認(rèn)為以合法形式掩蓋非法目的，從而導(dǎo)致合同無(wú)效，對(duì)于買受人是極大的風(fēng)險(xiǎn)，此種風(fēng)險(xiǎn)定會(huì)降低房屋市場(chǎng)價(jià)值。

四、履行期限及違約責(zé)任

房屋安置時(shí)，履行期限必須在補(bǔ)償安置協(xié)議中明確約定，同時(shí)逾期履行的需要承擔(dān)違約責(zé)任，違約責(zé)任實(shí)際上在高額的代價(jià)的前提下，束縛可能的違約情形的產(chǎn)生。

安置房屋爛尾、長(zhǎng)期不履行的情況比比皆是，在行政協(xié)議履行的糾紛中，往往缺少征收人承擔(dān)違約責(zé)任的條款，此種情形必然助長(zhǎng)征收人違約的可能。甚至，10年、15年得不到安置，被征收的權(quán)益受有損害。

綜上，房屋安置存在這大量的不確定性。為了減少不確定性，降低風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)議約定明確、注重自身權(quán)益是至關(guān)重要的。同時(shí)，可以選擇可以直接安置的房屋，先看房后簽約，也是可以的。

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