■本文作者：尹楠 北京在明律師事務所

集體土地征收或國有土地地上房屋征收時，被征收人往往有選擇補償方式的權利，貨幣補償或房屋安置補償，貨幣補償只要公平合理，簽協議后，拿到約定好的貨幣，就算是補償完畢，一般不存在爭議。我們今天主要要說的是房屋安置的補償方法。

一、價值相等公平置換

面臨征收時，在原地安置的前提下，地上附著房屋或者被征收房屋，一般都是無公攤面積或者小公攤面積，但置換之后，一般都會搬進高層樓房，公攤面積是不可避免的，從8%-35%不等，越高的樓層公攤面積越大。

這時，想要取得與被征收前具有同等居住條件的房屋，就需要確定置換比例，如果一刀切的1:1置換，算上安置后的公攤面積，實際居住條件應該是1:0.8。因此，在置換房屋面積比例方面，置換擴張比例應該包含置換后的公攤面積，如果公攤確定為20%，那么應該以1:1.2進行置換。

如果異地置換，就要考慮置換地點的配套設施、交通條件、地塊價值、升值空間等，置換前與置換后房屋價值應當一致，這正是公平的應有之意。

二、搞清設計，明晰戶型

設計、戶型對于居住感受、房屋價值都至關重要，在現實案件中，存在魚目混雜的情形，比如西安某案件，給被征收人同時安置兩種房屋設計，第一種是正常的住宅設計，兩梯四戶，南北通透，這也是開始時候向被征收人說明的，所以在被征收人簽署補償安置協議的時候，因錯誤引導，默認安置房屋均為此種廣受國人愛戴的設計。

在實際交付時產生了第二種設計，每層6梯28戶的公寓設計，此種設計導致大量管道從室內經過，走到過窄，對門同時開門的時候會存在碰撞，而第二種設計也是交付的安置房屋，這個時候便產生了爭議。

戶型也很重要，在安置房屋中出現過2乘2的正方形房屋，此種房屋占居住面積，但是不具有實際使用價值，無法進行充分利用。

三、產權年限、產權所屬情況

正常上市交易的商品房是具有70年的產權，在我們實際的案件中出現了安置房只具有50年的產權，同時和征收人對產權按份共有，被征收擁有70%的產權，征收人擁有30%的產權，在房屋進行上市交易時候，需要先購買征收人手中的30%產權。

同時，可能會對房屋上市交易的時限進行限制，或者永久禁止上市交易。一般不動產的轉移以登記為標準，面臨禁止交易的房屋，一般司法實踐會認為以合法形式掩蓋非法目的，從而導致合同無效，對于買受人是極大的風險，此種風險定會降低房屋市場價值。

四、履行期限及違約責任

房屋安置時，履行期限必須在補償安置協議中明確約定，同時逾期履行的需要承擔違約責任，違約責任實際上在高額的代價的前提下，束縛可能的違約情形的產生。

安置房屋爛尾、長期不履行的情況比比皆是，在行政協議履行的糾紛中，往往缺少征收人承擔違約責任的條款，此種情形必然助長征收人違約的可能。甚至，10年、15年得不到安置，被征收的權益受有損害。

綜上，房屋安置存在這大量的不確定性。為了減少不確定性，降低風險，協議約定明確、注重自身權益是至關重要的。同時，可以選擇可以直接安置的房屋，先看房后簽約，也是可以的。

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