一、我說房價會跌等待觀望再買，朋友卻說房價不可能降，你怎么看呢？

房價是有可能降的，不過只能是小降，大降則不太可能。房地產(chǎn)是一個市場，商品價格存在波動很正常，但大幅度的上漲或下跌是否就正常了呢？

筆者認為，肯定是不正常的，但問題是房地產(chǎn)市場的價格在未來有可能會大幅度下降嗎？

還沒買房的人是否只要觀望，屆時就能等到房價下跌以購買房屋嗎？

接下來，筆者帶你詳盡分析“未來的房價到底會不會下跌，值不值得讓剛需族觀望等待？”這一問題。

1、分析未來房價的走勢：短期溫和下跌，長期溫和上漲。

①、因為我國實行土地財政以及結售匯制度，過去十多年的房地產(chǎn)市場的價格被嚴重高估，其價值投資的資產(chǎn)屬性遠大于居住剛需屬性。

過去20年的房地產(chǎn)市場的商品價格和產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)要素的價格均上漲，需求和供給相對匹配，但自2008年和2023年以降，產(chǎn)業(yè)需求與供給開始失衡，資源錯配導致泡沫和杠桿高企，全社會各主體對生產(chǎn)和生活秩序所付之成本上漲。

隨著房住不炒政策、土地改革以及產(chǎn)業(yè)轉型升級的推進，未來的房價恐不再暴漲，而呈現(xiàn)出短期溫和下降，長期溫和上漲的情況。

②、房地產(chǎn)的商品作為投資標的的屬性，其于未來對抗通脹的能力必將減弱。

因為過去其增速乃唯一跑贏通脹的商品，但未來隨著政策打壓其泡沫、金融體系切斷與之的關聯(lián)以及其本身增長放緩，對經(jīng)濟發(fā)展形成邊際遞減的作用，其增速必然放緩，而后勢必逐步與通脹保持同等水平，甚至與其他領域一致，即跑不贏通脹。

但并不意味著其投資標的的屬性會徹底消失，如果不考慮額外收益，其投資回報還是可以使資產(chǎn)具有保值即足以對抗通脹的作用。

③、無論如何，房子所承載的資產(chǎn)屬性不會徹底消失，只是與其居住剛需的屬性之間會逐漸達到一個平衡狀態(tài)，也就是其資產(chǎn)屬性在經(jīng)歷了早期的高速發(fā)展后，勢必會回落到一定區(qū)間內。

不然的話，整個社會的財富都集中在一類產(chǎn)業(yè)的同時，也會相應地積累巨量的泡沫和風險。

如果任由房價永無止境地上漲，那么擺在我們面前的只有兩條路：

要么被動等著泡沫破裂，譬如2007年的美國次貸危機；要么等到泡沫快要破裂，主動強力去杠桿，譬如1991年的日本房市泡沫崩盤。

為了化解泡沫和風險，公權力有義務讓房地產(chǎn)回歸理性的市場交易。“房住不炒”政策的長期橫盤房價就是主要措施，但并不意味著未來的房子一定會不值錢。

相對來說，房價長期不變，變的是貨幣的購買力在持續(xù)下降，以及企業(yè)或居民部門的可支配收入水平在不斷增長，以此消化泡沫，達到化解風險的目的。

2、影響未來房價的因素：

①、繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化建設，改善城鄉(xiāng)二元結構的問題，如都市圈的形成、振興農(nóng)村、宅基地使用權改革、土地集體制改革等。

②、人口增量，乃是房地產(chǎn)行業(yè)增量的規(guī)模能否持續(xù)的關鍵性因素。

③、人口存量，即人口結構，乃是房地產(chǎn)行業(yè)存量能否被消化的決定性因素。

④、短期內地方“房住不炒”即嚴格調控房價的政策，主要措施有二手房交易指導價格機制、土地拍賣集中制、打擊線上交易平臺如貝殼的違規(guī)壟斷等，銀行限貸、開發(fā)商限售、監(jiān)管部門限價，三管齊下，針對二手房交易量、首套房貸款利率等方面進行調控。

⑤、長期財稅制度的改革，即尋找土地財政模式的替代方案，如房產(chǎn)稅、土地出讓權改革等，綜合形成房地產(chǎn)監(jiān)管的長效機制，主要針對高溢價土地、高杠桿樓盤、高空置房屋、居民名下的多套豪宅等方面進行調控。

3、房價不能短期內大幅度下跌，因為國民財富與房地產(chǎn)深度捆綁，一旦猛跌，則國民財富也會隨之大規(guī)模縮水，基于此情況，高層不會放任房價猛跌，只能通過橫盤房價的方式，以時間換空間，完善監(jiān)管措施和加強力度降杠桿。

所以房價不可能下跌得太多，反而還會因都市圈的形成而產(chǎn)生新一輪的財富分化效應，大都市核心圈的房價非但不會下跌，反而還會上漲。

房價決定居民部門的財富，且長期不變，然而房地產(chǎn)市場因區(qū)域而分化，且該現(xiàn)象愈發(fā)明顯，也就意味著財富分化愈發(fā)明顯。

未來只有國家主要城市群及大都市圈的核心地段和優(yōu)質樓盤具備資產(chǎn)增值的作用，那么如何分辨樓盤優(yōu)質與否、地段核心與否呢？

僅從所在城市的產(chǎn)業(yè)和人口這兩個方向進行分析即可，該城市的主要產(chǎn)業(yè)集群是否在未來具有高新技術發(fā)展的特征，且注重質量及創(chuàng)新而非數(shù)量的規(guī)模化。

再來就是人口凈流入的年齡結構，尤其是常住人口即主要勞動力人口流入量如何，以及戶籍人口的增長是否支撐當?shù)胤績r的持續(xù)增長。

另外，重點關注城建等公共用品的投入是否與人口流入所帶來的需求相匹配。

4、如果有能力購買大都市圈核心區(qū)的房子，則事不宜遲，必須抓緊時間了；而如果不是，則無需在意房價的下跌與否。

因為購買大都市圈核心區(qū)的房子的人群，肯定是想將其的資產(chǎn)屬性大于剛需屬性，反之，則是對住房屬于剛需的人群，那么無論房價下跌與否，都與你的“家”無關，除非你想把它當成純價值投資的資產(chǎn)標的。

目前為止房地產(chǎn)這一塊還是有投資價值的，但是也僅限于一線城市的部分地區(qū)樓盤。

國家高層于近期密集出臺了有關“房住不炒”的一攬子政策，目的是打擊那些貪婪的炒房客，但如果是懂得節(jié)制的投資者和剛需族，僅把房子當成投資屬性較弱的資產(chǎn)，且找準時機和目標，那么房子還是比較值得投資的。

所謂的時機和目標指的都是要合適的，要知道屬于房地產(chǎn)投資的黃金時代已經(jīng)一去不復返了，且房地產(chǎn)市場出于調控橫盤的原因而出現(xiàn)了極為嚴重的分化現(xiàn)象，受地域等自然條件影響的概率越來越大。

就拿北京的樓市來舉例，朝陽區(qū)的房價雖然出現(xiàn)了小幅度下跌的調整跡象，但還不至于到降價兜售的地步，然而環(huán)燕京郊外的樓盤房價跌幅已經(jīng)超過了20％，如果樓市有漲跌幅限制的話，其房價早就“漸進式”熔斷好幾次了。

總結一下：

綜上所述，根據(jù)分析所知，房價將呈現(xiàn)出短期溫和下跌、長期溫和上漲的走勢。

由于房價決定居民部門的財富，房價不能短期內大幅度下跌，因為國民財富與房地產(chǎn)深度捆綁，一旦猛跌，則國民財富也會隨之大規(guī)模縮水。

基于此情況，高層不會放任房價猛跌，只能通過橫盤房價的方式，以時間換空間，完善監(jiān)管措施和加強力度降杠桿。

如果有能力購買大都市圈核心區(qū)的房子，則事不宜遲，必須抓緊時間了；而如果不是，則無需在意房價的下跌與否。

二、如果房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)價格的3％每年都收，房價還會漲嗎？

2023年6月4日，中央發(fā)布一項通知，宣告土地財政即將終結，取而代之的是推行房產(chǎn)稅。中央要求作為非稅收入的土地出讓金由地方公權力機構所有轉向成為收稅收入，由國家財稅部門征收。未來支撐房地產(chǎn)持續(xù)開發(fā)的底層邏輯有望被打破，房價也有望呈溫和下跌的跡象。

既然土地財政模式不可持續(xù)了，也就意味著驅動經(jīng)濟發(fā)展的舊路走不通了，那么該如何開辟一條新的道路呢？

根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，擺在我國目前的只有一條路，那就是從土地財政轉向房產(chǎn)稅。

接下來，筆者就來詳盡分析房產(chǎn)稅到底能不能讓我們轉型成功，以及探討一下題主所說的問題：如果房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)價格的3％每年都收，房價還會漲嗎？

另外重點探討“推行房產(chǎn)稅到底能否既遏制房價的上漲態(tài)勢，又不讓房地產(chǎn)泡沫破裂”這一問題。

1、論述房產(chǎn)稅的性質

①、需要搞清楚的是房產(chǎn)稅不等同于房地產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅，指的是對房屋產(chǎn)權所有人征收的財產(chǎn)稅；而房地產(chǎn)稅是與房地產(chǎn)相關的一切稅收的總稱，包括房地產(chǎn)增值稅、所得稅、土地使用稅、契稅等，其可能還包括交易環(huán)節(jié)的流轉稅。

民眾關注更多的是房產(chǎn)稅改革，即對房產(chǎn)持有人是否征稅。此文討論的也是持有階段的不動產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。

②、需要搞懂推行房產(chǎn)稅的作用有哪些：

⑴、替代土地財政模式，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及地方政府的稅收形成一套長效機制。

⑵、提高房產(chǎn)開發(fā)成本，旨在使房企將存量盤活，且不再通過惜售手段哄抬房價。

⑶、改善社會效用，打擊炒房，讓房價收入比降下來，滿足民眾的自住剛需。

⑷、降低房屋杠桿率，通過稅收改革化解基于房地產(chǎn)的金融系統(tǒng)性風險。

2、論述推行房產(chǎn)稅的背景和目的

①、推行房產(chǎn)稅的背景：

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，其對經(jīng)濟增長的拉動作用愈發(fā)呈現(xiàn)邊際遞減效應，導致國民經(jīng)濟增長放緩。

土地財政從稅收結構和社會財富分配機制的方面，當國家的經(jīng)濟增長從早期的資本積累和制造稟賦優(yōu)勢明顯的高速增長期過渡至急需通過體制改革以促成產(chǎn)業(yè)往高端領域轉型升級之際，土地財政勢必不再具有積極性，屆時其只會損害社會效用，是不可持續(xù)的，所以必須尋找能夠替代土地財政的全新的底層發(fā)展邏輯。

在此之前，限制房價上漲顯得至關重要，于是旨在長期橫盤房價的“房住不炒”政策相繼打出了一套組合拳：針對房企設置債務杠桿“三道紅線”；針對地方政府實行一年三次的集中土地拍賣制度；針對購房者設置二手房價格指導機制。

②、推行房產(chǎn)稅的目的：

根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，目前符合替代方案及其條件的措施是推行房產(chǎn)稅。而推行房產(chǎn)稅之前，要斬斷土地財政的動力源頭，即修改原有的土地出讓金制度，使其從地方政府部門所有轉而歸國有部門征收直接稅。

推行房產(chǎn)稅的目的是化解房地產(chǎn)的金融系統(tǒng)性風險，使土地逐步去金融化。

3、假設推行房產(chǎn)稅，其影響如何？

①、對房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)商而言：

在后續(xù)國有土地統(tǒng)籌政策的加持下，房地產(chǎn)行業(yè)只會愈發(fā)集中，甚至誕生地產(chǎn)托拉斯，且由于土地國有化，高層針對全國房價的調控勢必更加容易，屆時全國房市“一盤棋”的格局將會形成。

②、對地方政府的稅收和債務而言：

根據(jù)財經(jīng)學者任澤平的研究顯示，由于我國的房價收入比高企，倘若實施直接稅收的方式推行房產(chǎn)稅，則需要將房產(chǎn)稅占房屋價格的比例達到4%以上方才能夠覆蓋此前土地出讓金的收入，也就意味著低于4%的購房者在持有階段的不動產(chǎn)稅，以及財產(chǎn)稅（物業(yè)稅）、交易流轉稅等保有環(huán)節(jié)的直接稅收比例無法覆蓋土地出讓金的收入。

其只能通過有序推進房產(chǎn)稅收制度改革、放緩消除土地財政的進程、土地出讓金征繳比例以階梯式累進，再由國有地產(chǎn)企業(yè)接盤高溢價土地，通過銀行信貸化解。

而銀行信貸來自于央行定向貨幣流動性供給，也就是說全社會共同分攤房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險。

③、對居民部門即購房者而言：

根據(jù)首套房或多套房進行劃分，自住和投資各自的影響不同。

房價長期溫和下跌，富豪購房意愿降低，而平民接盤無望，縱使房產(chǎn)稅收制度改革緩慢進行，由于房屋溢價太高，實在是無法通過直接稅進行消化，而間接稅或稅收抵扣的方式只會使稅收規(guī)模進一步縮小，從而既覆蓋不了地方稅收，又無法消除房屋的高溢價性。

另外還存在重復征稅的可能性，由于土地國有化和房屋產(chǎn)權形成矛盾，勢必得擺脫國有土地向民眾征稅的環(huán)節(jié)。

4、根據(jù)房產(chǎn)稅的征收對象進行劃分，若按3％每年都收取這一標準進行探討：

①、假設征收對象是包括平民住宅且無論首套房還是多套房與否的全體居民，且土地出讓金征繳比例大于地方政府整理土地資源所需的資金，則地方政府的信用因債務問題而崩潰、企業(yè)破產(chǎn)、居民財富縮水，房價自然就暴跌。

因為房地產(chǎn)是國民支柱產(chǎn)業(yè)，所以其房價一旦暴跌，則全社會的財富縮水，民不聊生。

②、假設僅針對多套房、豪宅別墅持有者，且土地出讓金征繳比例小于地方政府整理土地資源所需的資金，則短期會呈現(xiàn)地方政府稅收增加、企業(yè)營收增加、居民財富增加的局面，房價會上漲，也造成財富分化嚴重。

長期乃政府稅收穩(wěn)定、企業(yè)營收下降、居民部門因房地產(chǎn)投資屬性減弱而財富縮水，房價會下降，財富分化現(xiàn)象依舊嚴峻。

5、論述推行房產(chǎn)稅的難點在哪兒

①、同樣都是土地國有化，但我國與新加坡的本質區(qū)別在于房地產(chǎn)價格機制與泡沫化程度，以及金融市場的開放程度。

而我國與歷史上的美國，其等從土地財政轉向房產(chǎn)稅這一制度轉換過程的本質區(qū)別在于土地所有制度。

②、如果推行房產(chǎn)稅，其難點不在于地方政府建設城鎮(zhèn)的積極性，而是在于經(jīng)濟放緩之后所遇到的社會分化和階層固化的現(xiàn)象。

基于幅員遼闊的國情，消除城鄉(xiāng)二元結構的難度很大，房產(chǎn)稅的推行則會使階層愈發(fā)分化，共有產(chǎn)權房、共有租賃房屋等福利制度保障會陸續(xù)出臺，但無法提振經(jīng)濟增長，反而加重財政負擔。

③、新的經(jīng)濟增長引擎難以構建，雙循環(huán)和高端制造產(chǎn)業(yè)皆不足以替代房地產(chǎn)行業(yè)。

另外，鄉(xiāng)村振興計劃的可行性不足，及其對經(jīng)濟增長的拉動作用相當有限，原因在于城鎮(zhèn)化對經(jīng)濟發(fā)展各要素形成虹吸效應，城市產(chǎn)業(yè)的高附加值性質必然使鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的競爭力更加下降。

或許我們要接受社會在未來很長一段時間內陷入經(jīng)濟發(fā)展速度放緩所導致的分化狀態(tài)。

總結一下：

根據(jù)房產(chǎn)稅的征收對象進行劃分，如果房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)價格的3％每年都收，則會出現(xiàn)以下情況：

假設征收對象是包括平民住宅且無論首套房還是多套房與否的全體居民，且土地出讓金征繳比例大于地方政府整理土地資源所需的資金，則地方政府的信用因債務問題而崩潰、企業(yè)破產(chǎn)、居民財富縮水，房價自然就暴跌。因為房地產(chǎn)是國民支柱產(chǎn)業(yè)，所以其房價一旦暴跌，則全社會的財富縮水，民不聊生。

假設僅針對多套房、豪宅別墅持有者，且土地出讓金征繳比例小于地方政府整理土地資源所需的資金，則短期會呈現(xiàn)地方政府稅收增加、企業(yè)營收增加、居民財富增加的局面，房價會上漲，也造成財富分化嚴重。長期乃政府稅收穩(wěn)定、企業(yè)營收下降、居民部門因房地產(chǎn)投資屬性減弱而財富縮水，房價會下降，財富分化現(xiàn)象依舊嚴峻。

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