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熊貓貝貝專欄內容：地產話題第四百六十二期（NO.462）

專欄內容提要：

行業觀察&深度思考：強力調控，金融收緊，鐵腕監管“三殺”全面降溫控制的環境中，中國樓市和房價“高燒難退”的深層次原因和邏輯，是什么？

資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。

客觀行文，理性看事。 還請各位讀者朋友多多支持。

拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業內容

（獨家內容，侵權摘抄必究，首發頭條號）

我是@熊貓貝貝小可愛，地產行業策略研究者，房地產樓市觀察者，歡迎關注。

圖片來源：網絡

這是熊貓貝貝第462篇原創文章：

序言導讀：“越調越漲”的樓市房價怪相

2023年，已經在不知不覺中走完了三分之一，即將步入5月份。

但是對于中國的樓市和房價而言，今年的“小陽春”躁動，卻依然沒有停歇，雖然全國調控一盤棋，金融持續收緊，針對房價套利的監管和打擊力度日益加強，但是理想中的政策降溫預期，兌現的效果顯然不是很理想。

不管是從統計局白紙黑字，數據羅列對比的變化規律，還是至今奔波于樓市中的參與者現實體感來看，這一輪從2023年疫情后開啟的房價漲勢和樓市躁動，依然火熱不已。

2023年對于中國的房地產市場而言，必將是載入史冊的一年，房地產業的產業地位被重新調整（詳見十四五規劃中相關細則：推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，實現上下游、產供銷有效銜接，促進各產業門類關系協調。擴大內需，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡。這是在“房住不炒”和“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”之后新的房地產市場定位，這可以說是重大的調整，也決定了未來五年的行業定位。），這意味著房地產業在未來經濟發展中的復雜性和重要性都將進一步提高。

同樣說明房地產業對于經濟增長的作用依然很大，在未來五年內仍然發揮重要的作用。

從另一個方面來講，房地產行業的穩定發展至關重要，絕不容許發生任何差池。

為了給房地產業保駕護航，2023年注定是政策頻出的一年。

從年初部分城市約談中介機構開始，后來開始重點查處“經營貸”、“消費貸”違規進入樓市，緊接著22城土地集中制出臺，近期住建部赴各地督查工作，并約談了幾個城市相關負責人。

如果說2023年是資產大年，價格市場全面啟動之年，那么2023年就是調控大年，是政策降溫的調整之年。

不管從力度，還是頻率，甚至是態度表達，這一輪的調控，沒有人會懷疑。

2023年的“鐵腕治樓”政策不可謂不嚴厲，但效果并不理想：

1、調控的直接效果降低，邊際效應和市場影響衰退的時效加快；

2、房價上漲壓力明顯，2023年一季度全國房價普遍存在強勁的上漲勢頭；

3、市場躁動沒有得到抑制，金融收緊難以阻斷購房群體的熱情。

這就很尷尬了，有句話不是說得挺好嗎？“法不責眾”，當市場和參與群體聯合起來，和調控進行角力，這種情況，對于大政府小市場，具有明顯政策市特征的樓市而言，可謂是一種關鍵的挑戰。

一邊是嚴控，一邊是升溫。樓市這輪回升勢頭有些猛烈。

調控難，難在何處？市場升溫，原因何在？

面對給市場降溫的高層意志和行政力量，究竟是什么“神秘力量”還在給樓市和房價，堅持不懈的添薪加柴呢？

這就是這篇文章要和各位讀者朋友進行共同思考，探討和研究的內容。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

讀者通過文字選擇作者，作者也在通過文字選擇受眾。

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一、環境之變：中國樓市的階段，已經發生了本質的變化

首先來說，不是調控出發點和本意的問題，而是中國樓市，已經發展到了一個全新的階段，用一句通俗點的話來說，那就是老師傅遇到新問題，老辦法面對新困難。

全新的樓市階段，對應全新的環境和問題，很顯然，對于相對循規蹈矩，穩重有余，靈活不足的政策重器而言，效果產生偏差，在所難免。

什么是樓市新階段？有什么新特征新問題？

主要有以下兩個方面：

第一，是中國的樓市，已經從增量擴張，開始向存量發展的階段，開始明顯轉變；

人均住房面積，戶均房產自有量，不僅限于數據，還對應到現實，存量特征明顯。

事實上現在中國的樓市矛盾不是在于“買不買得起”的基本需求和增量滿足層面，而是在于基于人口遷移，向上發展的追求和就地安家的置業需求得不到滿足。

不是買不起房子，而是在自己想要，需要的城市和地區，買不起房子。

第二，是中國的房價，在城市，地域，還有市場價值分化的大趨勢之下，已經產生了難以逾越和抹平的差距和隔閡。

以一線城市為例，就以本地收入來衡量，房價收入比都到了一個匪夷所思的比例，但是依然一房難求，但是類似于鶴崗，個舊，阜新等等這樣的小城市，房價極度便宜，卻無人問津，很顯然，這就是一個從大環境來看，存在價值撕裂，供需扭曲現象的真實現狀。

客觀實際地來看：存量時代仍慣用增量調控的思路是房地產市場高溫不降的主要原因。

一個是存量環境，二手房交易占比居于主要位置；

一個是價格分化，供需擠壓，空間錯配的矛盾。

傳統的調控，都是調節新房市場，而真正的問題，目前都集中在二手房市場。

從某種程度上，導致很多城市出現“二手房價格倒掛”，“新房搖號”等等市場躁動現象的根源，其實就是傳統調控“調新房市場不管二手房市場”所導致的。

老師傅遇到新問題，就是這個意思，而客觀來說，這個新問題，某種程度上，還是因為老師傅對于原來存在的老問題沒有徹底解決，所導致和出現的。

有點諷刺，但是事實如此，所以，新階段，新環境之下的樓市，可能對于調控政策的方向，方法，還有思路，提出了更高，更新，更多的要求。

在一個持續變化發展的市場中，不存在一招鮮吃遍天的通用解藥，政策調控，也需要與時俱進，這是必然的需求。

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二、添柴主力：疫情導致，全球放水的貨幣寬松環境

這次樓市回升，與前兩輪（2009年、2023-2023年）是完全不同的。

上兩輪回升，自上而下的調控政策，有放松。

比如，2008年的房貸“打七折”、2023-2023年棚改和“去庫存”。

但這一次，調控政策并未有明顯的放松或刺激，反而在不斷強調“房住不炒”、長效機制等。

甚至從金融層面，自上至下，從供給端的政府（兩集中供地）和開發商（三道紅線），到金融支持（兩道紅線），都進行全面約束。

因為這一次的房價上漲，并沒有真實，并且具有持續可預見的經濟發展增量支持，疫情沖擊和影響造成的損失還沒有“回血”，對外貿易成績斐然但是財富轉化困難重重，美國在貿易，經濟，金融等等多個領域向中國發動財富掠奪戰，相信已經不用多說。

所有的資產價格上漲，本質都是貨幣現象！

曾經的幾次上漲，都通過經濟增量發展得以夯實，但是這一次，同樣在寬松的貨幣政策下出現的上漲勢頭，卻沒有明確的經濟增量來保障。

所以這一輪的調控，本質上，就是控制風險。

這一輪的房價上漲，不僅僅是中國，而是全球大范圍的上漲：疫情后，全球各國紛紛采取非常寬松的貨幣政策，放水之迅速、之果斷，規模之大，為歷史絕無僅有。

全球房價報告顯示，2023年，在世界53個已公布住房市場統計國家中，實際房價（即經過通脹調整后的價格）有40個國家（近8成）上升。而在名義房價（指未經通脹調整）上，共有45個國家（近9成）的房價上漲，僅有8個國家出現下降。

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雖然中國在貨幣寬松和增發上面非常理性克制，但是從貨幣政策的寬松性上來看，疫情效應依然存在（LPR疫情期下調以后一直保持）：

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這其中，為了紓困疫情沖擊和影響的中小企業，央行推出的低息經營貸，就成為了點燃樓市的關鍵導火索。

低于房貸利率的經營貸，在利差效應下，注定流向樓市，這和什么道德和規則都沒有關系，這是資本天生的逐利本能。

于是乎，金融化和市場經濟活力最強的深圳，率先啟動，開啟了這一輪自2023年疫情后的樓市躁動，房價上漲。

從經營貸開始驅動個體，進入樓市逐利的那一刻開始，風險，也就是隨之產生，并且持續醞釀。

雖然國家很快反應過來，對經營貸也開始圍住堵截，但是還是相對遲緩和滯后了，房價啟動，從深圳開始，迅速轉移到其他一線城市，甚至開始往更次一級的城市產生擴散效應。

經營貸直接拉動房價，這是傳統調控始料未及的新問題，也和上面的環境分析結論一致，老師傅遇到新問題了。

房價上漲，根源還是需要貨幣環境和貨幣政策的支持。這是其二。

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三、社會經濟存量競爭中，尋找確定性的市場預期

雖然2023年第一季度的經濟增長18.4%令全中國歡欣鼓舞，但是落到現實社會環境，就業現狀，還有社會財富獲得的層面來看，當前中國的經濟恢復，還存在脆弱性和很多不確定性。

現在社會財富環境是什么樣的？

幼年雞娃，少年拼命，青年內卷，中年危機，老年破產！

不僅僅是房地產增量變存量，是絕大多數人面對的社會經濟環境，事實上已經處于存量競爭的現實環境中了！

存量經濟環境，就是分蛋糕的環境，就是紅海激烈競爭的環境，這種環境中，都難以避免一個問題，那就是“均值回歸”：所有不具備規模壟斷和定價權力的行業，也就是準入門檻很低的行業，都會出現利潤被競爭環境無限攤薄的趨勢。

簡單說，造成上面不同階段的存量競爭現實的根源，就是錢不好賺了！

當然造成這種環境和局面的原因很復雜，也不是這篇文章要討論的內容，我們只需要聚焦這個環境本身就可以。

在這樣的環境中，競爭，存量，對應的就是收益層面的不確定性，而在不確定性的環境中，尋找確定性的市場預期，對于很多有著財富保有，保值增值需求和覺悟的群體而言，房子，就成了可見可及的第一選擇。

再疊加房價在過去20年一路高歌猛進的穩定表現，最符合這種市場心理預期的需要。

不一定賺得最多，但是時間已經證明，長期一路看過來，房子最靠譜。

這樣的市場預期，就成為了一種共識，在市場經濟環境中，市場預期就是信心保障，而信心，甚至比黃金還要重要，這是其二。

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四、貨幣信任下降，通脹恐懼驅動擠壓之下的“財富保值焦慮”

對于一季度的經濟數據，有位經濟學家提出了一個觀點：“拿掉豬肉，全是通脹”。

先不說意識形態層面的對錯，其實這個觀點能夠被廣泛傳播，并且得到認可，說明了一個什么問題？

那就是中國大眾，對于貨幣的價值信任，開始動搖和產生質疑。特別在對通脹的恐懼和切膚之痛的體驗之下，廣泛地產生了一種心理需求，那就是希望自己的購買力，能夠得到相對的保障，不求暴富，但求跟上經濟大環境。是不是很真實？

“貨幣只是流通載體工具，資產才是真正的財富”理念，開始在中國大眾的認知中覺醒。

很現實，當通脹持續，貨幣必然持續貶值的認知一旦建立起來，再疊加情緒和預期等等多方面的內在感性感受，把手頭的貨幣，置換成具備抗通脹能力的資產，就成為了一種必然的趨勢。

社會進步，認知提升，這原本是是好事，當然，前提是中國資產投資領域選擇很多，發展很成熟，才是好事。

資產定義，在中國當然不僅限于房子，股票債券信托基金都算，但是和房價表現比起來，那就一言難盡了，別的不說，都2023年，A股3500點，而10年前，A股也是3500點……這大盤不抗通脹，不又是一個存量搏殺拼眼光的殘酷環境么？

對于絕大多數不具備金融資產運作選籌能力的普通老百姓而言，從資產保值增值出發，有什么比買房省心，安全的？這是其三。

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五、土地財政存在路徑依賴，央地博弈成為調控阻礙

2023年全面啟動的這一輪調控，與中國房地產歷程中歷經的幾輪調控，有著最大的不同，那就是“一城一策”。

本質上，“一城一策”，強調自主調控、主動調控。這就很考驗不同城市地方政府的“思想覺悟和政治站位”了，從這個角度來思考，未免這不是一次繼新冠疫情凝聚國民對國家制度的高度認可，一鼓作氣實現扶貧攻堅，上下一心以后，對管理層進行的一次“態度考核”？

大國做事，從來都是意味深長，妙招連連，頂層設計，匯聚的是全中國最拔尖的智囊和人才。這一點完全不用質疑。

對于地方政府而言，最難的，莫過于對長期以來的經濟模式進行擺脫，從躺著管理賺錢，到坐著思考發展，再到站起來行動創新。

TOPS絕對不是好糊弄的，大家的思維，總是需要小家付出的。

但是這一次，高層意志和經濟需求，到了不同的城市，光從對調控的態度和執行力，對上令下達的分寸拿捏，對行政傳達的領會理解，暴露出了很多問題。

有的城市，掩耳盜鈴，欺上瞞下，沆瀣一氣；

有的城市，頂風作案，試探底線，雞賊耍寶；

當然，也有很多典范型城市，住建部調研未至，調控政策和執行力就全面準備好，出臺實施也是雷厲風行。

高下立見，但是從另一個方面，也暴露出地方政府對土地財政明顯的依賴：

既要“調控”，又怕打壓市場，稿子不斷上會，綜合各部門的意見，出來的政策自然就有保有壓，不排除部分做做樣子。

當然，實事求是地來看，疫情沖擊和損失都不是假的，很多城市和地方有現實的經濟層面困難，但就調控而言，地方這樣做，不僅傳達了錯誤的信號，而且延誤了最佳的調控時機。疫情后，行業紓困和樓市反彈切換得太快，很多刺激行業的政策，在樓市反彈已啟動，卻還未退出。這就造成了大量的社會資金持續匯聚進入樓市，反而對實體行業和產業的恢復，造成了負面影響，甚至是反向吸血的不利局面。

這不是懶政，這是懶經濟，躺賺輕松太久的人，要站起來都是困難的。

所以，這一次的調控，從管理層面的整治，或許才是重點。

事情落到地方和城市，還是需要地方政府的執行力和政治覺悟的，上有政策下有對策，只顧小家不管大家的風氣，才是調控“失效”的根源原因。

所以，“治大國如烹小鮮”這句話，從來不是一句笑話。

但是對于中國這個強有力的國家，報以耐心，給予時間，趨勢一定值得期待，因為祖國，從來沒有讓百姓失望過，是從來沒有。

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六、新生需求，投資渠道匱乏，傳統價值觀念多元助力

最后，樓市躁動，房價上漲，還有很多長期存在的客觀原因和動力，在添薪加柴：

1、中國傳統的婚戀家庭價值觀，成家立業，安居樂業，伴隨著人口遷移就業，這種價值觀也就隨之在越來越多人口流入的城市和地區需要得到滿足。

哪怕是自己名下有房，或者購買家鄉的房子沒有壓力，哪里比得過“人在哪里活，就在哪里住”來的吸引人？

2、中國經濟和金融環境中，用于應對通脹和經濟波動的選擇，門檻和難度都可見的，只有房子。

別說什么股票基金，不是每個人都有金融投資基礎心態，認知和能力的，客觀一點，也別說什么存款，通脹稀釋早已是不爭的現實，那么對于基數龐大的普通群體而言，房子就成了最好，也是最現實的選擇，沒有之一。

再疊加經濟增長期出現的各種騙局亂象，比如P2P，比如非法集資，比如各種類型的龐氏騙局等等，對中國普通投資群體造成的傷害，更加傾向于安全穩定可見的實物資產進行財富資產化。

3、無論是真正的剛需，還是處于人生上升期的投資需求，其實每一年都是在增長的，畢竟年輕人一輪輪從學校走出走上社會，房子不僅僅是生活資料，更是一種相對安全穩定的投資標的物，所以需求覆蓋面很廣，也進而造成了需求擠壓。

特別是需求集中的大城市，這種需求增量，對于房價和樓市的擠壓，呈現的不是波動性，而是周期性的。

畢竟北廣上深的地位穩固，新一線人口匯聚，省會吸引全省人口，需求擠壓，年復一年，這房價能沒有上漲壓力么？

當然，類似于以上的多元原因還有很多，但是其實這些類比于前面提到的幾個因素，并不是最主要的因素，最多算輔助因素，核心因素添薪加柴，輔助因素煽風點火。

但是從認知和能動力的層面來看，這些對現實行動具有推動力的因素，同樣具有刺激能動，進而直接影響樓市和房價的能力，不可小覷。

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寫在最后：對樓市和房價后續走勢的幾個觀點和良心建議

通過以上對2023年中國樓市和房價躁動和上行的因素分析，其實如果耐心看到這里，關于原因和因素，其實應該已經了解和認知的差不多了。

在本輪調控環境之下，這些因素如果沒有被精準解決，定向處理，那么很現實的一個趨勢，就是很多城市的房價，依然會在調控環境下，波折上升。

前面也說明白了這個觀點：調控的目的是消除風險，并不是要打壓行業，不是給市場制造阻礙，甚至并不是要打壓房價。

讓房地產這個關聯中國經濟的重要行業，行穩致遠，緩和供需矛盾，才是終極目標。

而對于絕大多數中國人而言，房子是個人和家庭最重要的財富組成部分，看明白樓市和房價的現象動因，肯定會有這么兩個疑慮和問題：

1、未來房子還具有上漲的空間嗎？未來的房子還有財富價值意義嗎？

2、現在的房子還值不值得買？

兩個問題，足夠了，基本上這兩個問題想明白，能夠解決市面上99.99%的樓市參與者的疑惑，至于能不能建立起理性的市場預期和符合時代規則的行動配合，那就人各有異了。

文章最后，就針對這兩個問題，說幾點我個人的觀點和看法：

首先，房子是生存發展的基礎生活資料，從使用價值來說，永遠不會過時，但是屬于房子資產性價值，也就是投資價值的時代，已經結束了。

按照當前主流城市的房租房價比例為基礎，如果房價不再增長，或者增長不及宏觀，并且持續很長時間（這是最正常健康的房價邏輯），那這樣就是失敗投資。

如果房價增長，但是限制交易（這是明顯趨勢），這對于投資而言，流動性就喪失了，對應的投資風險就不可控。

調控還有一個目的，是消滅不合理的市場預期，也就是消滅房子的投資，金融屬性。

這就是“房住不炒”的深度邏輯，而且這個邏輯必將成為現實。

全世界，也只有中國會把房子這種生活資料當做核心的財富資產來看待，而對于未來而言，這種模式，必然會產生改變。

但是并不意味著房價會下跌，這一點要強調，房價，在未來，對應的是城市生活資格，而這樣的資格，就是房價承載的價值。

其次，買房這件事，在當前最重要的，還是要看目的，剛需買房還考慮價格是否在高位，未來能不能增值，會不會有下跌風險，就是假剛需嘛，打著剛需的牌子想著炒房投機的路子！

現在不管國家也好，調控也好，很明顯的政策導向，就是讓真正的剛需支持樓市的正常運作，擠壓投機和套利群體出局。這個認知很重要，利好真正的剛需。

但是投資呢？改善呢？甚至是投機呢？不好意思，現在要對付打擊的真正目標，就是你們，不僅僅是資格層面的排斥，還會對這樣群體的市場預期產生持續性消滅。

其實高層意志對于房價的邏輯，應該是指數基金，類似于上證50基金模式一樣，伴隨城市的經濟發展共進退，正常波動變化可以接受，長期向好穩定上升。

這個邏輯，有興趣的朋友可以了解一下上證50的原理。

總之，這一輪調控，不要心存僥幸，來的氣勢洶洶，含義目的頗有深意，調控之難，超出預期，調控復雜，超出預料，對抗因素，錯綜復雜。

但是，不管從對國家的信任和對頂層設計的領悟思考，這樣膠著糾結的局面，應該不會持續很久，這一輪的調控，或許只是剛剛啟幕，更大的精彩和更多值得期待的未來，可能很快就會到來。

讓我們一起，拭目以待。

文章鄭重聲明：

本文僅作為認知交流和思考分析所用，至于是否正確合理，還需要等待時間的驗證。

并且熊貓也樂于在財富之路上的一些認知思考和理解和各位分享交流

文章沒有任何投資建議和投資引導，投資有風險，都是成年人，風險自擔是最基本的價值認知。

以上。

2023年，經濟波動和暗流涌動正在恢復平靜，但是影響視野的大霧依然沒有散去。

預祝看到這篇文章的各位朋友，能夠心志堅定，做好準備，在2023年實現迷霧沖破，快意逐浪！

文章就寫到這里。希望各位讀者朋友能夠喜歡。

或贊或罵，還請留個聲音，求同存異，共同成長。

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思考，是對世界的尊重。探索，是對未來的準備。

每個人，都沒有選擇時代的權力，但是時代絕對可以選擇人。

這是一個長期主義的時代，是一個眼界和思維決定的未來。

希望能與有偉大格局和理念的群體同行。

做時間的朋友，做時代的弄潮兒，做命運的主宰，做財富的主人！

僅以此文，與各位讀者朋友，分享。

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