中國唯一能跟上房價漲幅的是二手房的中介費

大家經常抱怨房價漲幅太快，工資漲幅永遠跟不上房價的漲幅。不過并不是每個職業都是這樣的，二手房的中介費是按照比例收取的，基本上是跟房價的漲幅一樣，甚至有時候比房價漲幅還快。

目前一二線城市二手房中介費用收取是購房總額的2%-3%之間，這個比例基本上五六年沒有發生變化了。而在這五六年期間一二線城市房價已經漲了幾輪了。我舉個簡單例子：五年前房子總價基本在200萬左右，中介費按照2%-3%收取，就是4萬-6萬，五年后隨著市場房價的漲幅，房子總價基本保持在400萬左右，中介費依然是按照2%-3%收取，收取比例沒有增加，但是實際收取的金額是8萬-12萬，中介費用漲幅100%,基本上你所在城市的房價漲幅了多少，中介費用就漲幅了多少。

在這五年的時間內，

中介提供的服務內容有增加嗎？沒有！

中介提供的服務難度有增加嗎?沒有！

中介提供的服務成本有增加嗎？沒有！

…………

我就不做判斷了，大家可以自己思考一下，中介費用是否合理。

中介費的本質是信息撮合費和代辦手續的服務費

中介的服務內容基本分為兩方面：

第一方面：信息撮合費：中介憑借其對房源壟斷的優勢，依據你自身對房屋需求提供合適房源，并撮合買賣雙方成交的費用。

第二方面：代辦手續費：購房手續漫長繁瑣，購房者往往一生只購一次或兩次房，所以委托中介代辦一系列手續和流程。

在這兩方面的服務內容中：代辦手續費簡單來說就是“跑腿費”，在中介費中占比其實不高，業主自己買賣過一次房，基本上也就掌握，就算沒買過房子，在網上學習一下流程也基本可以辦理。

還有一種方法可以驗證一下代辦手續費占比，大家可以到中介門店簡單咨詢一下就知道。如果買賣雙方不通過中介達成意向，自己簽訂合同委托中介代辦手續，需要多少錢？一般而言：小的中介收取的手續費1000元左右，大的中介收取手續費是2000-5000元，這與幾萬中介費相比差距很大。

所以中介費的核心無非是中介通過壟斷房源得到的優勢，讓你沒法繞過中介公司達成交易，這也是你支付中介費的主要依據。因此砍價手段應該圍繞這一重點進行展開。

干貨：如何和中介進行砍價博弈，讓中介費回歸合理價位的談判技巧。

下面我將詳細介紹和中介博弈手法，大家抓緊點看并收藏下來，有可能會被中介舉報封殺。

第一招:了解你所在城市的中介費用合理價位

在砍價之前，你首先必須要清楚中介費的合理點數，才可以有目的的進行砍價，并根據實際情況調整談判策略，才能最終達成砍價的目標。

目前中介公司中介費的對外報價和實收價格是有差別，每家公司會根據自身成本情況調整實收費用比例。首先大型連鎖中介公司的中介費用讓價幅度很小，L家、我A我J這種大型中介的還價余地在0.5%左右。例如你房子中介費報價是2%，最低砍價能砍到1.5%，而雜牌中介門店，因為成本原因，還價余地比較大，你這套房中介費報價是2%，最低砍價能砍到1.0%。具體砍價點數還要根據城市和談判的情況有輕微變化，這個你要自己掌握。

第二招:與業主接觸前，一定要敲定中介費用大概價格

很多購房者喜歡先約房主談房子的價格，等萬事敲定以后再和中介談費用，這樣的談判砍價邏輯是錯誤。你自己想一想，你費了九龍二虎之力把所有事情都和房主談妥了，最后你會不會為了中介費沒談攏就不買房了，顯然是不會的。中介都確定了你的購買意向了，怎么會再給你降價了？？？

所以正確的順序是，把房主約談之前先和中介門店確定中介費用，一直談到自己滿意的心理價位再約業主談，否則就換中介門店談，這樣主動權是在你手上的，砍價余地就非常大。

第三招:通過中介門店競爭，達到砍價的目的。

目前所有城市的二手房市場基本都是充分競爭市場，很少房主的房源是只委托一家門店進行銷售的，因此一套房源可以在各家中介門店掛牌，也可以說各家中介門店都有房源的銷售代理權。

這時候你要充分利用中介門店之間的競爭，來達到砍價的目的。具體操作方式：你可以首先詢問幾家帶你看房中介門店是否有你中意房源的信息，如果門店有房源信息，說明這家門店是有你中意房源的銷售代理權的。這時候你要求幾家門店對中介費進行報價，選擇報價最低的幾家進行壓價甄選。

第四招:巧妙利用老客戶優惠，達到砍價的目的。

如何你是換房客戶或者是通過中介購房的客戶，再在同一家購買房屋時候都是有老客戶優惠的，最高能達到中介費減半征收。

如果你砍價的幅度還沒有老客戶優惠多，你就要巧妙利用這個老客戶優惠政策，盡量到有老客戶優惠的店鋪進行選房，如果看中的房源可以詢問這家店鋪是否有銷售代理權，盡量在有優惠的中介門店進行成交。

第五招:中介門店的中介費都是可以砍價的，直接和店長談價格。

一開始你如果砍中介費時候，中介人員都會說公司規定，不可能降價。你千萬不要相信，你要堅信這世上所有的中介門店都是可以砍價，所有的中介費都是可以降的。中介人員只是利用你的信息不對稱，讓你誤以為中介費不能降，從而賺錢高額回報。

另外你要清楚砍價點數是沒有掌握在帶你看房的中介人員，基本掌握在中介門店的店長身上，所以你不要和中介人員浪費時間，他是沒有權利做打折的承諾的，你直接和店長接觸，表示你對這個房源有意向，最低能給多少點數。

第六招：在談判關鍵時候，拋出問題

在和店長談好折扣之后，還有第二次砍價機會，就是和業主基本談好但是還沒有全部談好的關鍵時刻，你可以以“業主要價和預想相差太大，要求降低中介費，否則就不想談了。”為理由和中介再次砍價，一般而言對于幾乎要成的單子，中介門店會做出輕微的讓步，但是你談判時候態度一定要堅決，不能給中介門店看出破綻。

最后我提醒大家，不要一味追求中介費的低價，中介服務也是非常重要的。

我是從業15年的資深專業地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

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