這是熊貓貝貝的第1187篇原創(chuàng)文章：

這篇文章偏向技術(shù)類分析，準(zhǔn)備和各位讀者朋友有深度，有專業(yè)，有依有據(jù)地聊一聊中國樓市中爛尾樓的幾個不同項目情況和類型，以及對應(yīng)購房群體解套的可能性。

文章開篇，先聊幾句題外話。

最近通過這個頭條號，以及這個賬號，發(fā)布的幾篇文章被下架了，至于寫的是什么內(nèi)容，看到這篇文章的標(biāo)題，結(jié)合當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)和輿論熱點(diǎn)集中的事件，大家都應(yīng)該知道。

我個人覺得這是好事，而且也支持和理解平臺以及輿論管制。這是真心話，也通過這個事情，更好地對自己的定位和角色，有了更深的認(rèn)知和理解。

我就一普通人，和千千萬萬普通的中國人，和屏幕的各位讀者們，和大千世界平凡的普通民眾一樣，大家都是普通中國人，如果大家在街邊小店，夜市燒烤，看到其貌不揚(yáng)，極其平凡的年輕人，就可能是我，就是這樣的。

人總是要遇到點(diǎn)事，才能更好地看清自己，“只為蒼生說人話，位卑不敢忘憂國”是我一貫秉承的行文寫作主線。

懂規(guī)矩，明事理，路才能走的遠(yuǎn)走的穩(wěn)，不是心態(tài)好，這種認(rèn)知沒有經(jīng)歷是得不出來的。

“世上只有一種真正的英雄主義，就是認(rèn)清了生活的真相后依然熱愛生活。”

此句出自羅曼·羅蘭的《米開朗基羅傳》

這就是我的對生活的熱愛。這就是我寫作的初心，這就是我和這個世界交往的態(tài)度。

言歸正傳，這篇文章和大家聊聊中國樓市中，幾種不同爛尾樓的情況和解套的可能。

本文已反復(fù)自查合規(guī)，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導(dǎo)向。

內(nèi)容有依有據(jù)，分析理性客觀。

硬核內(nèi)容，錯過不再。

以微見著，洞察先機(jī)，把握趨勢，指導(dǎo)決策。

PS：

（如果這篇文章在其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運(yùn)，厚顏無恥）

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環(huán)境下的重要規(guī)則。

圖片來源：頭條圖庫

1

什么是爛尾樓？該如何準(zhǔn)確識別一個地產(chǎn)項目“爛尾”了？

爛尾樓是一個敏感的話題，但是已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和樓市，越來越常見的一種現(xiàn)象。

爛尾樓，是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。而爛尾樓同時也破壞城市形象，浪費(fèi)土地資源，破壞投資者信心。對居民生活帶來不便。

爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。

房子爛尾，工程停擺，原有的建筑主體在沒有完工的狀態(tài)下，風(fēng)吹雨淋，建筑材料和結(jié)構(gòu)主體難以抵擋時間的侵蝕，又缺乏專業(yè)的物業(yè)和維護(hù)團(tuán)隊的照顧，所以停工時間超過一年以上的房地產(chǎn)建筑，事實上從專業(yè)的角度來看，即使繼續(xù)完善施工，必然會增加維護(hù)修繕的成本。而當(dāng)這個成本增加超過了項目自身的利潤的臨界點(diǎn)，那么這樣的爛尾項目，實際上從經(jīng)濟(jì)邏輯和成本測算的角度來看，已經(jīng)不存在繼續(xù)完工的經(jīng)濟(jì)價值了。

定義很簡單，現(xiàn)實里面一看也就知道，而識別一個地產(chǎn)項目是否“爛尾”最重要的標(biāo)準(zhǔn)，就是工程停工時間。

形成爛尾樓現(xiàn)象和問題的原因，大道至簡，直擊本質(zhì)，并不復(fù)雜。

絕大多數(shù)的爛尾樓產(chǎn)生，是經(jīng)濟(jì)周期的變化，對項目資金運(yùn)行產(chǎn)生了影響，這個過程里面，人性在現(xiàn)實的考驗面前，做出了利己的選擇。

債務(wù)和成本永遠(yuǎn)只能被轉(zhuǎn)移和消化，而不會自行消失，轉(zhuǎn)移了債務(wù)，而不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，就必然會造成爛尾樓的現(xiàn)象出現(xiàn)。

由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，因此，爛尾樓往往占用了大量的資金，包括大量借貸資金。

所以，爛尾樓情況，實際上就注定了是一個可能讓多方利益受損的負(fù)和經(jīng)濟(jì)博弈：無法完成重資產(chǎn)商品的交付，經(jīng)濟(jì)閉環(huán)就無法完成，債務(wù)無法實現(xiàn)順利的轉(zhuǎn)移而造成的矛盾和利益沖突，就會持續(xù)醞釀，直至爆發(fā)。

這就是經(jīng)濟(jì)邏輯和規(guī)律所在。

圖片來源：頭條圖庫

2

最難解套的兩種爛尾樓類型以及相關(guān)分析

爛尾樓的本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和周期環(huán)境綜合作用下的一種循環(huán)被打破，這種周期過程中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，就必然會導(dǎo)致會存在有不同情況的項目。

交不了房，停工就是爛尾樓，但是不同項目之間，還是有區(qū)別的。

兩種最難解套的爛尾樓類型：

第一種，是因為經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，行業(yè)周期的更迭，以及政策背景等等這樣外在“不可抗力”的影響，開發(fā)主體的開發(fā)商，從項目運(yùn)作上已經(jīng)事實破產(chǎn)的項目，如果出現(xiàn)爛尾樓，那就很難得到妥善解決。

這個無關(guān)道德，舉個例子大家就能明白：

比如某文旅小鎮(zhèn)項目，在市場行情上行階段入場，預(yù)計最終銷售總額是10個億，開發(fā)成本8個億，開發(fā)周期2年，年化資金成本就按5千萬來計算，結(jié)果隨著工程推進(jìn)，市場行情進(jìn)入下行期，就算房子全部賣完，最多也只能賣到7個億。

賣一套虧一套，這種生意怎么可能持續(xù)下去？疊加資金成本的持續(xù)增加，作為開發(fā)商，停工放棄是必然選擇。

這樣的項目，除非有大環(huán)境行情和周期的加持，否則賬算不過來，就沒有繼續(xù)推進(jìn)的任何動力和可能。

第二種，房源已基本售罄，預(yù)售資金基本已被房企挪走。

這樣的項目，基本上項目公司已經(jīng)是空殼，這樣的項目后續(xù)工程的費(fèi)用，需要開發(fā)商掏錢出來，就導(dǎo)致了這種樓盤，交房的難度極大。

這種情況是曾經(jīng)中國房企高周轉(zhuǎn)模式的最大的隱患，當(dāng)然，也有一些地方房企，中小規(guī)模房企也會干這個事情，落袋為安，人之天性，結(jié)果欲壑難填，把項目收尾需要的錢都拿走了，特別是股東多的房企，這種情況在過去二十年里面，再常見不過。

要么經(jīng)濟(jì)賬算得過來，要么項目運(yùn)作的賬面上有足夠工程收尾，或者部分也行的資金沉淀。

否則，出現(xiàn)了以上兩種情況的爛尾樓，想要解套續(xù)命，難度非常之大。

沒有經(jīng)濟(jì)賬，不會有外來資本接盤，把用于完成建設(shè)的錢挪走，想要要回來，難度可想而知。

圖片來源：頭條圖庫

3

有望解套的兩種爛尾樓類型以及相關(guān)分析

當(dāng)然，也有的項目，雖然有爛尾的表現(xiàn)和風(fēng)險，但是相對而言，還是有很大機(jī)會和希望讓項目利益關(guān)聯(lián)群體得到解套的。

第一種，是項目爛尾情況，是對應(yīng)的房企開發(fā)單位的風(fēng)險問題爆發(fā)以后出現(xiàn)的，并且房企資產(chǎn)評估并沒有形成現(xiàn)實的“資不抵債”情況，那么這樣的爛尾風(fēng)險，是有可能得到解決的。

這就需要經(jīng)濟(jì)基本面和行業(yè)環(huán)境沒有變化，而且地方相關(guān)的管理，監(jiān)管部門行動堅決，負(fù)責(zé)到位，特別是預(yù)售資金基本上都已被相關(guān)部門強(qiáng)力監(jiān)管或者凍結(jié)，讓開發(fā)商沒有騰挪資金的空間和可能，那么這樣的項目起死回生，是可能性很大的。

第二種，是分期開發(fā)的項目，項目和開發(fā)商還有剩余的可開發(fā)貨值和土地儲備，但是前期的預(yù)售資金已經(jīng)被開發(fā)商挪走的情況，導(dǎo)致的爛尾樓情況。

這種情況和類型，關(guān)鍵就在于地方政府的作為能力和態(tài)度了，效率是第一位的，因為房地產(chǎn)是重資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)邏輯，而開發(fā)商不管是躺平，還是想提桶跑路，出發(fā)點(diǎn)就是經(jīng)濟(jì)層面的臨界點(diǎn)。

圖片來源：頭條圖庫

寫在最后：

風(fēng)險警示，永遠(yuǎn)比不過提前規(guī)避

文章不長，謹(jǐn)言慎行，注意分寸，聊點(diǎn)能聊的。

文章最后，從一個房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的角度，談幾點(diǎn)個人的觀點(diǎn)和建議，不一定對，權(quán)當(dāng)拋磚引玉，供各位讀者朋友討論和參考：

1、文章的初心，是分析不同的爛尾樓類型，對照現(xiàn)實，給更多的朋友予以參考，但是一萬個風(fēng)險分析，比不上未雨綢繆，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)整陣痛期，君子不立危墻之下。

2、作為個體，如果遇到了自己購買的期房出現(xiàn)了爛尾樓的風(fēng)險和苗頭，一定要注重處理問題的時效性，也就是越早行動，效果越好。

千萬不要拖延，不要有僥幸心理，根據(jù)實際情況，運(yùn)用法律武器，走正規(guī)渠道，理性冷靜去面對和積極處理。

3、對于絕大多數(shù)普通個體和家庭，甚至有投機(jī)炒作心態(tài)的群體而言，爛尾樓，是最大的風(fēng)險，沒有之一，特別是在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓階段，需要對置業(yè)買房進(jìn)行理念調(diào)整和升級。

房子從消費(fèi)的角度來看，是具備長期耐用品的特征的，新舊意義更多是心理和面子問題，而從風(fēng)險的角度來看，完全不一樣，新房情結(jié)，是很多人被爛尾風(fēng)險困擾的根源。

而從投資的角度來看，風(fēng)險考量應(yīng)該擺在第一位，這個不用多說，投機(jī)炒房，價差套利，買到爛尾樓，其實本質(zhì)上和股市被套被割有什么區(qū)別嗎？

心存善念，廣結(jié)善緣，初心不變。

本文純粹從專業(yè)角度進(jìn)行爛尾風(fēng)險和項目走向分析，提醒風(fēng)險，解讀本質(zhì)，希望能夠給看到的朋友們，一些參考，一些幫助，那就很好。

以上。

圖片來源：頭條圖庫

（根據(jù)國家有關(guān)部門的最新規(guī)定，本文內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成任何關(guān)于置業(yè)，投資等行為的明確建議，入市風(fēng)險自擔(dān)。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

交個敢說真話，會說實話，善于觀察的年輕人朋友，可好？

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