為什么房子已經(jīng)賣(mài)得這么貴了，結(jié)果房地產(chǎn)企業(yè)都還會(huì)倒閉破產(chǎn)，這些浪費(fèi)嘍，到底是沒(méi)錢(qián)修還是壓根兒就不想見(jiàn)？最近這幾天我在網(wǎng)上看到了非常多的人都在談房子的事兒，但是呢，看起來(lái)確實(shí)很熱鬧，然而一通亂罵和嘲諷之后，真正找到了問(wèn)題核心的恰恰是少之又少。不玩虛的，直接帶著大家來(lái)插一個(gè)財(cái)報(bào)看見(jiàn)沒(méi)？

這是國(guó)內(nèi)某家房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司，他最真實(shí)的負(fù)債情況，這些數(shù)據(jù)它是完全公開(kāi)的，而且是我們每一個(gè)人都能看到，你發(fā)現(xiàn)沒(méi)有？最嚇人的是什么？是他們的負(fù)債率已經(jīng)連續(xù)五年保持在了80%以上，這是什么概念？等于說(shuō)他們兜里只有兩塊錢(qián)，但是呢，常年出去打腫臉充胖子，兩塊當(dāng)十塊花，膽子夠肥吧，但是不好意思，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里面，這都是基本操作間。

還有更厲害的，整個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)4400億，但是負(fù)債就。有4170億，負(fù)債率算下來(lái)已經(jīng)高達(dá)95%。

而且我要說(shuō)的是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)把負(fù)債表拿出來(lái)一看，全都一個(gè)樣子。當(dāng)然，有沒(méi)有出淤泥而不染，有沒(méi)有潔身自好的企業(yè)呢？事實(shí)上確實(shí)也有，咱們有一些房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)的去杠桿，降低風(fēng)險(xiǎn)之后，現(xiàn)在也能夠把自身的負(fù)債率控制在70%左右，但是呢，和其他行業(yè)比起來(lái)，已經(jīng)算是非常之高了，跟別的公司一筆，你看看這負(fù)債率根本就不是同一個(gè)檔次的。

如果說(shuō)一家企業(yè)他自己的負(fù)債高，那沒(méi)問(wèn)題，是他自己經(jīng)營(yíng)不善，但如果每家企業(yè)都這么高，那就很明顯了，是整個(gè)行業(yè)商業(yè)模式的問(wèn)題，咱們可以幻想一下啊，比如說(shuō)你現(xiàn)在就是一家房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)，手下指揮著成千上萬(wàn)的挖掘機(jī)，你花50億買(mǎi)下一塊地，然后蓋房子，修好了。全部搞定了再拿出去賣(mài)，起碼能賺個(gè)200億吧，這已經(jīng)很賺了。而且如果是按照這個(gè)流程，那絕對(duì)不會(huì)有一棟爛尾樓，更不會(huì)有任何的交房爭(zhēng)議。

但問(wèn)題是啥？是速度太慢，雖然確實(shí)很賺錢(qián)，但需要等上三年四年才能夠干完整個(gè)工程，等于說(shuō)你這一輩子大概只有十次賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。這誰(shuí)受的了？所以受不了的房地產(chǎn)企業(yè)慢慢就走上了另一條路。什么路加杠桿的綠，房子還沒(méi)修好，就直接拿出去開(kāi)麥，就我剛才舉的例子是花50億買(mǎi)地，現(xiàn)在不用了，房地產(chǎn)企業(yè)只出10億，剩下的錢(qián)誰(shuí)給呢？很簡(jiǎn)單的，給銀行，直接貸出來(lái)買(mǎi)地兒，買(mǎi)完之后，工程就該開(kāi)工了。這時(shí)候呢，再找一個(gè)愿意墊資的施工方，你先干著，封頂之后我再給你結(jié)賬，所以發(fā)現(xiàn)沒(méi)曾經(jīng)需要花50億才能辦的事兒，加杠桿之后呢，10億就夠了，而且更重要的是房子還沒(méi)蓋完就已經(jīng)開(kāi)始了預(yù)售，這什么意思呢？就是拿著工地就可以到。市場(chǎng)上去開(kāi)賣(mài)了，可以開(kāi)始收錢(qián)。

收到了錢(qián)你以為他們會(huì)拿去還債嗎？補(bǔ)齊工程款不可能的，直接開(kāi)動(dòng)去搶下一塊地，開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目。干過(guò)房地產(chǎn)的都知道，行業(yè)里邊經(jīng)典的345模式，

為什么房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債高，就是因?yàn)檫@種商業(yè)模式一旦開(kāi)始就沒(méi)辦法剎車(chē)。所以啊，為什么房?jī)r(jià)現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就是兩萬(wàn)多，31000平，但是房地產(chǎn)企業(yè)都還會(huì)破產(chǎn)倒閉，就是因?yàn)橥娴阶詈蟀。呀?jīng)完全脫離了住房本身，而是在搞金融，比誰(shuí)的膽子更大。高風(fēng)險(xiǎn)高收益。其實(shí)很多年前已經(jīng)開(kāi)始廢除機(jī)房，只賣(mài)現(xiàn)房的這個(gè)模式，就已經(jīng)有不少人在提了，但為什么沒(méi)做到呢，為什么很難落地？就是因?yàn)樵谌缃裢伙w猛進(jìn)的大環(huán)境下，不會(huì)有人愿意停下來(lái)。有句古話說(shuō)的好，由儉入奢易，但是由奢入儉難才是真正難的地方。所以這時(shí)候如果能夠盡早的去把問(wèn)題挑明，主動(dòng)化解這背后的危機(jī)，那么一切其實(shí)都還來(lái)得及。