最近，“房貸利率換錨”一事不斷刷屏，大家紛紛猜測利率是跌還是漲，對買房有啥影響，房價會不會跟隨變動......七嘴八舌，都有自己的道理。

買房這種人生大事，當然要格外關注，可不能出錯。但是......面對復雜的房貸計算，是個人都頭暈，今天就來理一理房貸怎么計算，給你說明白er的！

房屋貸款，各大商業銀行最常用的兩種還貸方式，分別是等額本息&等額本金。兩者有啥區別，怎么計算？

舉個栗子，假如我貸款12萬，年化利率6%，一年分12期還完，每個月要還本金+利息。

很多人這么算利息：

年化利率6%，利息就是12萬*6%，等于0.72萬元，所以總共還銀行12.72萬。

錯！小傻瓜，房貸不這么算！

我們先來看看等額本金

每月以相同的額度償還本金，本金逐漸減少，每月的利息也逐月減少，每月的還款額度也相應減少?？床欢疀]關系，我們還是以12萬為例。

這種方式，每個月還的本金是固定的，分12期，所以一個月還1萬本金。再來算利息：

年化利率6%，所以月利率就是0.5%。

第一個月利息，12萬*0.5%=600元；應還款1萬+600。

第二個月利息，只欠銀行11萬了，所以第二個月利息，11萬*0.5%=550元；應還款1萬+550元。

第三個月利息，只欠10萬，利息為10萬*0.5%=500元；應還款1萬+500元。

......

按照這種算法，依次往后算每月應該還的款數。

等額本金還款方式，在算利息時，是看你當前還欠銀行多少本金。

等額本息的算法

等額本息的算法，要復雜很多。來來來，拿出草稿紙，我們開始做數學題。還是上面那個例子。

A0=12萬，假設第一個月還款后，還欠銀行A1，第二個月欠A2......第12個月欠A12。12個月還完，所以A12=0。再設每個月還款額為A（本金+利息）

A1=A0（1+0.5%）-A

A2=A1（1+0.5%）-A

.......

A12=A11（1+0.5%）-A=0

高中數學用得上了！等比數列算一算，結果是A=10328元，那總共的利息就是328*12=3936元

相對于上一個還款方式，等額本息每個月的還款額是固定的，對于日常生活資金安排比較友好。

總結一下，等額本息每個月還貸金額相同，等額本金第一個月還貸金額最高，之后逐月遞減。那這兩種選哪個更好？

在相同的貸款數、貸款年限的條件下，這兩種還貸方式產生利息差異，頭幾年差距非常小，但還款時間越長，差距逐漸顯露。

1、等額本金前期，還款壓力較大，如果還款壓力較大，可以選擇固定的等額本息。2、如果想要留下更多的資金，進行投資或者生活。可以選擇等額本息，可以留下更多現金，投入到其他收益更大的理財項目。3、如果短時間內提前還貸，比如5年內，那兩種方式都差不多，選誰都可。4、等額本金后期優勢大，如果想先吃苦后享受，可以選它。5、大部分銀行在還貸開始之后，允許客戶變更一次還款方式的，具體可以咨詢銀行。

再來說一個情況，很多小伙伴因為各種原因，選擇了小額貸款公司。那小額貸款公司又怎么算？來看看這些小額貸款的坑！

◆◆情況一

就像我們第一次計算的一樣，有的小額貸款公司，標的利率是6%，但在算利息時，直接用總貸款額，乘以年利率。這種情況下，每個月都在還錢，但是利息還是沒在減少。

所以一定要問清，小額貸款公司的利息如何計算。

◆◆情況二

很多小額貸款公司，利息先付，也就是給你錢的時候，已經把利息算進去了。比如你借12萬，拿到手的卻是12萬-（12萬*6%）=11.28萬。

結果每個月還的本金還是1萬，乍一看是6%的利率，但遠遠高于他們定的這個利率數。這個時候，萬一在加個什么手續費之類的，你就虧大了，忽悠你沒商量。別看這種情況離譜，實際上，很多小額貸款公司就是這么搞的。所以貸款前，一定要擦亮眼睛！

沒有哪種還款方式是有絕對優勢的，買房的時候，每個人的情況不同，所以關注的重點自然不一樣。在了解這些還款方式后，大家可以綜合考慮自身的實際情況，選擇最合適自己的還款方式。

end.

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