物業維修基金關系到每一位業主的權益，物業公司和業主委員會套取物業維修基金的事情也是層出不窮，業主們應該睜大自己的大眼睛看看，保護好自己的權益。

一、什么是物業維修基金

物業維修基金，官方的概念是“購房后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項”，就這個概念來說，讓大家一頭霧水的是“共用部位、共用設施”是什么。

共用部位：房屋的主體、基礎，如梁板柱、屋面防水、外墻保溫，室內的如一樓門廳、電梯間、樓梯等。

共用設施設備：上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

明確了這兩部位的內容，再回過頭看“物業維修基金”這個概念，可以看出，基礎和主體是施工單位終身責任制，而屋面防水、保溫、水電線路等設施保修期是有時間限制的，那過了保修期應該由誰維修？

所以物業維修基金由兩部分組成，一部分是開發商交的維修基礎和主體結構的，一部分是小業主交的，維修其他帶有保修期限的部位的。另外要說明一點，物業維修基金怎么交并不是全國統一的，各地方政府都有不同的規定，一般來說，開發商物業維修基金交房屋建安費的2%左右，業主一般要交4%以上，有的地方干脆就規定按建筑面積計算，每平米90元。

二、物業維修基金由開發商代收合理嗎？

08年以前，物業是可以由開發商代收的。08年新的法規出臺后，物業維修基金需要在入住前交納至銀行指定賬戶。

新的法規出現了兩個變化：

08年以前，房屋維修基金的繳費時間為辦理房產證之前，連同契稅一起交納。也就是說，你不辦房產證的話，可以一直拖下去，什么時候打算賣房子了，去辦房產證的時候再交契稅和物業維修基金就可以了。

收款方發生了變化。08年以前，由開發商代收，開發商手里拿著這一大筆錢，最后人都找不到的比比皆是，根本沒有交到主管部門指定的維修資金專戶。

于是新法規出臺后，物業維修基金由地政府建設主管部門代管，待業主入住后成立業主大會后再轉至銀行專用賬戶，所以現在的物業維修基金是直接交到政府建設主管部門，開發商不再代收了。

三、物業維修基金如何使用？

物業維修基金什么時候可以使用，當然是房子壞掉了就要用。但是一定要注意，由施工方終身負責的基礎和主體要由他們自己出錢來修，不能從咱們業主的物業維修基金中來出。因為一旦物業維修基金少于30%了，大家就還要再交一次。也就是說，房子出了問題，先劃分責任，是施工方的問題由施工方來修；是業主們用壞的才要從物業維修基金中出錢來修。

物業維修基金的使用程序是，由物業提出維修申請建議，由占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議批準，才可以動用物業維修基金。

四、物業維修基金如何交納？

分兩種情況，一種是在2008年1月31日前購買的商品房，在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管。另外一種是在 2008年2月1日后購買的商品房，業主在辦理房屋入住手續前，自行將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有。按照長沙市有關規定，業主大會成立前，由長沙市物業專項維修資金管理中心代管。業主大會成立后，經業主大會決定自行管理物業專項維修資金的，由業主委員會向長沙市物業專項維修資金管理中心申請劃轉本物業管理區域內業主交存的物業專項維修資金。未經業主大會決定自行管理物業專項維修資金的，繼續由長沙市物業專項維修資金管理中心代管。

五、物業維修基金如何申請？

第一種由物業專項維修資金管理中心代管的：

由業主提出使用申請；物業專項維修資金管理中心進行現場勘察；經三分之二以上的業主同意；物業專項維修資金管理中心進行公示；組織實施使用方案；業主向物業專項維修資金管理中心申請列支；物業專項維修資金管理中心審核同意后，將維修資金劃轉至維修單位。

第二種由業主大會自行管理的：

由業主提出使用方案；經三分之二以上的業主同意；業主組織實施使用方案；業主向業主委員會提出列支物業專項維修資金；業主委員會審核同意，報區建設（房產）主管部門備案；經同意后，業主委員會劃轉物業專項維修資金至維修單位。

員工，少批評、多鼓勵，爭取人情留人，這就要求管理人員的素質也要提高。

(三)針對保潔工作的難點，采取有效應對措施

1.購置可拆裝的活動支架供高空作業維護、清潔之用。

2.大量的高空作業的清潔維護利用非假期集中進行。

3.針對不同的墻面制定不同的作業流程，工作人員按照規程進行操作。

4.針對客流量高峰期的特點，可以有針對性的操作，對一些特殊污漬處理，整體保潔在客流高峰期之前應做好。

5.對高峰期的衛生間，可以開啟排風扇，及時保潔，噴灑空氣清新劑進行除味。

6.可以成立專業隊伍，進行專業培訓，平時進行日常保潔工作，必要時可開展其他專業作業。

7.對一些特殊污漬的處理，要制定特殊污漬處理程序，培訓保潔員。

8.對一些重點部位，保潔人員可以提前到現場，用特殊的清洗劑進行處理。

9.對特殊材質的地面要進行特殊處理。

10.保潔人員統一服裝，監督管理人員要及時督促保潔人員換洗衣服，自己要干凈清爽。同時利用監控系統對保潔人員工作進行監督管理，進行及時提醒和培訓，做到符合商業規范要求。總之，商業物業保潔管理工作內容復雜，難點問題眾多，因此，需要從實際出發，有的放矢，逐個加以解決，從而創造一個清潔衛生、文明健康、環境優美、秩序井然的商業物業消費場所，使消費者在舒適、安逸、輕松的環境中消費，使商場內經營戶的經營空間和場地衛生，更容易開展經營活動，創造更多的利潤，也愿意長期的租賃下去，使商業物業的管理和經營組織有更大的收益。